Как известно, в сфере строительства в нашей стране царствует хаос, а порой и коррупция. Практика выдачи разрешительной документации на строительство на Укра­и­не — яркая иллюстрация того, как «человеческий фактор» превращает ржавые механизмы постсоветской бюрократической системы в инструмент для получения прибыли. Нелепейшие и опаснейшие архитектурные проекты, приводящие в возмущение всю округу, неожиданным образом оказываются утвержденными всеми инстанциями, тогда как простого гражданина, решившего переоборудовать сарай у себя на участке, затягивает в водоворот бюрократических проволочек, временные и денежные затраты часто лишают смысла всю затею.

Если добавить к этому не менее плачевное состояние в сфере землеотвода, когда определить четкие границы земельных участков подчас невозможно, а хозяев у земельного участка может оказаться два и более, то получается действительно «гремучая смесь», из которой проистекают сотни споров, связанных с самовольным строительством.

В практике при рассмотрении судами такого рода дел на сегодня образовался ряд противоречий. Это касается, например, надлежащего ответчика по искам о признании права собственности на объект самовольного строительства (в разных случаях иски предъявляются к местным советам, местным государственным администрациям, органам архитектурно-строительного надзора, БТИ и т.п.).

Поскольку единого обобщения судебной практики по такого рода делам до недавнего времени не существовало, некоторые обобщения были сформированы на региональном уровне. Так, например, Апелляционным судом г. Киева 1 января 2010 года издано «Обобщение судебной практики решения гражданских дел, связанных с самовольным строительст­вом, реконструкцией и перепланировкой объектов недвижимости». 20 сентября 2011 года Апел­ляционный суд Одесской области опубликовал «Обобщение судебной практики относительно споров о самовольном строительстве и объектах незавершенного строительства (статьи 331, 376 Граждан­ского кодекса Украины)». Эти и другие подобные документы, конечно же, дали ответы на некоторые вопросы, однако их было недостаточно для упорядочивания судебной практики.

Чтобы преодолеть противоречия судебной практики в рассмотрении такого рода споров, Пленум Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел (ВССУ) издал постановление № 6 «О практике применения судами статьи 376 Гражданского кодекса Украины (о правовом режиме самовольного строительства)» (Постановление), некоторые из положений которого заслуживают отдельного внимания.

Мелочей не бывает

На практике довольно часто можно услышать о безосновательном и противоправном сносе объектов строительства. По этому поводу в пункте 22 Постановления ВССУ сказано, что снос самовольного строительства является крайней мерой и возможен лишь тогда, когда использованы все предусмотренные законодательством Украины меры по реагированию и привлечению виновного лица к ответственности.

Отмечено также, что соответствующие требования органа государственной власти или местного самоуправления могут быть заявлены, когда лицо, имея разрешение на строительство, допустило при этом существенное отклонение от проекта, которое противоречит общественным интересам или нарушает права других лиц, или существенное нарушение строительных норм и правил.

Обращает на себя внимание слово «или». Следовательно, по мнению ВССУ, если допущено существенное нарушение строительных норм и правил, то выполнение второго условия (противоречие общественным интересам или нарушение прав других лиц) не требуется. В принципе, такой подход справедлив, поскольку существенное нарушение строительных норм априори противоречит общественным интересам, так как может привести к разрушению объектов строительства, травмам и гибели людей.

Однако в определении все же присутствует слово «существенное» (то есть не любое нарушение строительных норм и правил является основанием для сноса), и значение этого понятия истолковано ВССУ в абзаце 3 пункта 22. Толкование это немного удивляет. По мнению ВССУ, под существенным нарушением строительных норм и правил стоит понимать, в частности, несоблюдение архитектурных, санитарных, экологических, противопожарных и иных требований и правил, а также изменение отдельных конструктивных элементов жилого дома, строения, сооружения, которое влияет на его прочность и безопасность.

И если вторая часть этого определения (после слов «а также»), в принципе, вопросов не вызывает, то, проанализировав первую часть, можно прийти к следующим выводам:

— любое нарушение архитектурных, санитарных, экологических либо противопожарных требований и правил является существенным нарушением строительных норм и правил, а следовательно, основанием для сноса постройки по иску компетентного органа;

— даже если ни одно из перечисленных нарушений не было допущено, могут быть нарушены «иные требования». Кроме того, в определении имеется «в частности» — то есть могут быть еще и другие ситуации, когда суд имеет право констатировать наличие существенных нарушений строительных норм и правил (и следовательно, удовлетворить иск о сносе или перестройке).

Здесь напрашивается закономерный вопрос: какое нарушение строительных норм и правил, исходя из определения ВССУ, является «несущественным»?

Споры ни о чем

Юристам, занимающимся легализацией объектов самовольного строительства, хорошо известно, что подчас проще и дешевле «узаконить» самовольно возведенное сооружение через суд, нежели пройти все лабиринты бюрократических инстанций во внесудебном порядке. Между тем, с точки зрения законодательства практика обхода разрешительной процедуры путем обращения в суд не является вполне правомерной.

Так, еще Апелляционный суд г. Киева в своем обобщении судебной практики 2010 года, которое упоминалось выше, отмечал, что в такого рода делах не всегда ясно, имеет ли вообще место спор о праве и по каким причинам истцы обращаются в суд. Указывая на то, что истцы подчас используют судебный порядок признания права собственности для избегания разрешительных процедур, Апелляционный суд г. Киева напомнил киевским судьям, что лицо имеет право на защиту своего права лишь в случае его нарушения (часть 1 статьи 15 Гражданского кодекса (ГК) Украины, статья 3 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) Украины). В связи с этим судам рекомендовано выяснять, обращался ли истец в компетентные органы по вопросу узаконивания и получил ли там отказ в решении своего вопроса.

ВССУ в пункте 9 своего Постановле­ния обращает внимание на те же обстоятельства. При решении вопроса об открытии производства ВССУ рекомендует судам учитывать, указаны ли в исковом заявлении в соответствии со статьей 119 ГПК Украины обстоятельства относительно обращения истца в инспекцию государственного строительного архитектурного контроля о принятии объекта в эксплуатацию со ссылкой на доказательства упомянутых обстоятельств. Если таковых нет, суд должен оставить такое исковое заявление без движения с предоставлением срока для устранения недостатков.

Таким образом, прохождение административной инстанции перед обращением в суд становится в процессе «узаконивания» обязательным — необходимо получить формальный отказ в принятии объекта в эксплуатацию от компетентного органа и лишь тогда обращаться в суд, обязательно приложив к исковому заявлению отказной документ.

Кто ответственен?!

Разнообразие ответчиков в делах об «узаконивании самостроев» не осталось без внимания ВССУ, однако полностью прояснять этот вопрос суд не стал. В пункте 10 Постановления, касающемся этого вопроса, речь идет лишь об исках о признании права собственности на «самострои», возведенные на чужом земельном участке (о легализации самовольного строительства на собственном земельном участке согласно пункту 5 статьи 376 ГК Украины ничего не сказано).

ВССУ пояснил, что по таким делам иск предъявляется к двум ответчикам:

1) к органу государственной власти или к органу местного самоуправления; 2) к собственнику (пользователю) земельного участка. Также упомянуто, что БТИ в таких делах надлежащим ответчиком не является (в практике хозяйственных судов можно встретить иное толкование).

Из анализа пункта 10 Постановления следует, что если самострой возведен, например, на земле коммунальной собственности, то единственным ответчиком будет местный совет, на земле государственной собственности — местный орган исполнительной власти (государственная администрация). Если же земля принадлежит физическому или юридическому лицу, то обязательным ответчиком является это лицо, а вторым — либо совет, либо администрация. Что касается инспекции государственного архитектурно-строительного контроля, то она привлекается в суд для предоставления заключения согласно части 3 статьи 45 ГПК Украины.

ГОРДИЕНКО Мария — начальник отдела претензионно-исковой работы ЮК Legal Eagles, г. Киев

---

Комментарии

Роли розданы

Анна ИВАНИЩЕВА,
юрист АФ «Династия»

Постановление ВССУ обещает положительно отра­зиться на практике рассмотрения судами споров о самовольном строительстве и устранить ее былую неоднозначность.

ВССУ разъяснил правомерность обращения в суд определенными лицами и указал надлежащего ответчика. По моему мнению, это приведет к тому, что количество судебных процессов в этой сфере сократится. На данный момент имеют место случаи, когда обращение в суд о признании права собственности происходит фактически при отсутствии предмета спора. Истец использует судебный процесс с целью избежать процедуры получения разрешения на строительство в установленном порядке, так как он омрачен элементами бюрократии.

Поскольку суд не должен заменять органы, к полномочиям которых относится выдача разрешений на строительство и согласование застройки, ВССУ установил, что признание права собственности на самовольное строительство должно быть исключительным способом защиты нарушенного, непризнанного или оспариваемого права.

Инвестиции в строительство под угрозой

Елена ЮРЕЦ,
юрист ЮФ «АГРЕКА»

В постановлении № 6 Пленум ВССУ сделал вывод, что признание права собственности на незавершенный объект самовольного строительства не допускается, поскольку это противоречит содержанию статей 331 и 376 ГК Украины. Данное положение фактически закрепило позицию, ранее изложенную в письме ВССУ по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 5 декабря 2011 года и постановлении ВСУ от 19 сентября 2011 года (дело № 3-82гс11). Согласно этой позиции, до принятия объекта недвижимого имущества в эксплуатацию и его государственной регистрации право собственности на этот объект не возникает.

Таким образом, на сегодняшний день фактически ликвидирован один из известных механизмов защиты инвестиций в строительство. Данный механизм заключался в признании права собственности на объект незавершенного строительства (его долю) за инвестором в судебном порядке с привлечением органов БТИ и использовании в дальнейшем решения суда о признании права собственности как правоустанавливающего документа, на основании которого проводилась государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество.