прапор_України

Генеральний партнер 2022 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА

Прописати процедури

«На законодавчому рівні необхідно чітко визначити процедури, пов’язані з укладенням угоди про купівлю-продаж землі» переконаний керівник практики аграрного та земельного права ЮК «Алєксєєв, Боярчуков та Партнери» Ростислав Сачок
Ростислав Сачок
Народився 2 травня 1995 року у місті Стрий Львівської області. Юридичну освіту здобув у Національному університеті державної податкової служби України.Професійну кар’єру розпочав у Київській обласній державній адміністрації, де став начальником відділу представництва інтересів у судах та завідуючим сектору з питань боротьби та протидії корупції. У 2018 році почав займатись адвокатською діяльністю. У 2019 році долучився до юридичної компанії «Алєксєєв, Боярчуков та Партнери», де через рік роботи став керівником практики земельного та аграрного права.

 

— Які нові виклики постали перед юристами після відкриття ринку землі?

— Земельна реформа є наймасштабнішою подією за часів незалежності України, адже до цього часу люди були позбавлені своїх конституційних прав продавати власне майно. Наразі головними викликами для юристів є підготовка та допомога з укладенням нових угод для власників земельних наділів. На жаль, власники переважно недосвідчені в документальній частині справи, та й попри те, що відповідна норма Земельного кодексу України була ухвалена ще двадцять років тому, люди не очікували його відкриття так скоро. Багато власників не займалися питаннями формування земельних ділянок, підготовкою до угод, отриманням усіх необхідних документів: витягу з Державного земельного кадастру, експертно-грошової та нормативно-­грошової оцінок, без яких укласти угоду купівлі-продажу землі неможливо. Враховуючи, що судова практика з цього питання ще не сформована, іншої роботи для юристів у цьому напрямі немає.

 

— З якими проблемними питаннями стикаються учасники ринку землі та юристи?

— Учасників ринку ми можемо розділити на декілька груп: продавці, які мають намір продати свою землю; потенційні покупці, які хочуть цю землю купити; юристи, які їм у цьому допомагають; нотаріуси, які відіграють у процесі головну роль. Нотаріуси ведуть увесь супровід угод і від їхньої компетенції дуже багато залежить. Відповідно, проблемні питання також розділяються на два кейси. Перший — обтяження земельної ділянки договором довгострокової оренди. Враховуючи, що ці договори переважно оформлені на юридичну особу, виникає колізія, адже орендар за законом має переважне право на купівлю орендованої землі, проте юридичним особам купувати землю до 2024 року — зась. Отже, виникають проблеми з належним повідомленням орендаря про намір продати земельну ділянку. Другий кейс проблемних питань пов’язаний з оподаткуванням. Власне кажучи, наповнення бюджету надходженнями від оподаткування доходу фізичних осіб, отриманого від продажу земельних ділянок, було однією з причин запуску ринку землі. На жаль, законодавець не чітко прописав процедуру, тож виникають проблеми, коли різні нотаріуси по-різному тлумачать норму про обов’язковість надання довідки про сплату податку на прибуток при оформленні договору купівлі-продажу землі.

 

— Як наразі вирішується питання з оподаткуванням операцій із землею? Податки продавців не оминуть?

— Податки сплатити доведеться — власники паїв мають сплатити податок на доходи фізичних осіб у розмірі 5 %. Отже, всіх тих, хто продав землю, але не сплатив податок, податкова в подальшому наздожене і зобов’яже сплатити. Звісно, продавці будуть звертатися до нотаріуса з претензією, чому його не попередили про необхідність сплати, тим більше, що сума складатиме суттєву частку від ціни проданої землі. Справа в тому, що у законі передбачено, що земля не може продаватися за ціною, нижчою за експертну грошову оцінку. Проте наразі реальна ціна землі мало не вдвоє менша за експертну грошову оцінку. Тобто з метою оподаткування податком на доходи фізичних осіб дохід від продажу об’єкта нерухомості у вигляді земельної ділянки визначається, виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижчої за експертну грошову оцінку земельної ділянки. На ринку склалася ситуація, коли нотаріуси не наполягають на необхідності сплати податку для укладення угоди, а покупці запевняють продавця, що, якщо в майбутньому виникне необхідність сплати цього податку, вони візьмуть витрати на себе. Я вважаю, що податковим агентом у цьому випадку повинен бути нотаріус і що саме він має здійснювати перевірку сплати податку перед укладенням угоди. Проте законодавством ця норма прописана не чітко, тож кожен нотаріус діє на власний розсуд. Переконаний, що напрацювання практики угод все одно змусить законодавців більш чітко прописати ці процедури.

 

— А як із рейдерством? Збільшилась кількість судових справ після запуску земельної реформи?

— На сьогодні ринок землі лише запустився і набирає обертів. Далеко не всі великі аграрні компанії готові вкладати кошти у купівлю землі, а люди продати її хочуть. Отже, агрохолдинги намагатимуться правдами і неправдами переукласти договори оренди на тривалий термін — не завжди це буде відбуватися у законний спосіб: за згодою власника земельної ділянки, фактично без його підпису та повідомлення, — і, відповідно, проводитимуть незаконну реєстрацію у нотаріуса. Для чого це? У подальшому потенційний покупець буде бачити, що земельна ділянка обтяжена договором довгострокової оренди і відмовлятиметься від угоди, бо така довгострокова оренда завжди містить ризики обмеження права на користування купленою землею.

Ще однією потенційною проблемою може стати належне повідомлення суб’єкта переважного права на земельні ділянки. Досі немає затвердженої законом чи підзаконним актом форми такого листа-повідомлення, і кожен нотаріус складає його на власний розсуд. На моє переконання, в подальшому на оскарженні угод купівлі-продажу через неналежну форму таких повідомлень і буде базуватися судова практика. Тим більше, що Земельний кодекс прямо передбачає, що у разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з порушенням переважного права її купівлі у суб’єкта переважного права є можливість звернення до суду з позовом про переведення на нього прав та обов’язків покупця через неповідомлення або неналежне повідомлення про намір продати землю суб’єкта переважного права на її купівлю. Більше того, такий орендар — суб’єкт переважного права зобов’язаний внести на рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець.

 

— Ви говорили про заборону щодо продажу землі юридичним особам до 2024 року: а що відбувається із земельними ділянками, де є довгострокові договори оренди з юридичними особами?

— Особливість процедури продажу передбачає повідомлення продавцем орендаря про намір продати земельну ділянку, яку той орендує, адже закон передбачив переважне право на купівлю землі саме тими, хто її орендує. Заява про намір разом із проєктом угоди, в якій зазначено ціну продажу, реєструється у нотаріуса за 60 днів від потенційної дати укладання угоди. Упродовж трьох днів нотаріус повинен надіслати суб’єкту переважного права ці документи. Після отримання повідомлення орендар має місяць для того, щоб дати відповідь про бажання купити орендовану землю. Оскільки суб’єкт переважного права в 90 % є юридичною особою, купити землю він не може за законом, проте може передати своє переважне право пов’язаній фізичній особі, яка має право придбати земельну ділянку. Передача такого права також реєструється в реєстрі.

 

— Які зміни до унормування процедури купівлі-продажу землі необхідно внести в першу чергу? На що законодавцеві потрібно звернути увагу?

— На жаль, самі власники не надто обізнані з тонкощами процедури оподаткування, тому радо йдуть назустріч можливості відкласти це питання на «потім». Тож насамперед потрібно чітко і не в роз’ясненнях Мін’юсту, а на законодавчому рівні прописати процедуру оподаткування під час укладення угод купівлі-продажу землі. Саме нотаріуси мають бути визначені податковими агентами, саме вони мають перевіряти сплату податків. Власне реєстрація нотаріусом укладеної угоди без надання квитанції про сплату податку має бути неможливою. Перевірка сплати податку повинна бути обов’язком нотаріуса, а не правом, оскільки зараз можна легко знайти такого, який зареєструє угоду купівлі-продажу землі без сплати податку. Тим більше, що оподаткування доходу від продажу землі передбачає вивчення та врахування історії її набуття, розміру земельної ділянки, і не всі нотаріуси хочуть цим займатися. А з доходу від земельних ділянок із цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які, до речі, на сьогодні складають більшу частину угод купівлі-продажу, податок сплачується обов’язково. Проте, на жаль, наразі дуже багато угод закінчуються оплатою послуг нотаріуса та коштами за земельну ділянку. Другим важливим моментом є затвердження підзаконним актом чіткої форми листа-повідомлення про намір продати землю суб’єкта переважного права на її купівлю. Цей лист має бути максимально формалізований, аби унеможливити його оскарження через формальні порушення.

 

ЗАВАНТАЖИТИ

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

tg-10
4_TaxForce600_90
covid
На-сайт_балы_600х90
На-сайт1_600x90
top50_2020_600x90
ULF_0002
Vacancies_600x90_ua
doroszab2
Slide

Зміст

50 провідних юридичних фірм України 2021 року

«Бронзова ліга» провідних юридичних фірм України 2021 року

Історія рейтингу

Переможці рейтингу «50 провідних юридичних фірм України» у 1998—2021 роках

Галузі практики

Шокова M&A-терапія

Кваліфікаційне оцінювання

Лідери ринку. Корпоративне право та M&A

Лідери ринку. Інформаційні технології

Лідери ринку. Енергетика і природні ресурси

Інфраструктурні зміни

Сила переконання

Регуляторний виклик

Дія Сіті: завантаження триває

Лідери ринку. Нерухомість, будівництво та земельне право

Найбільші публічні угоди

Знайти баланс

Ринкові відносини

Прописати процедури

На захист інновацій

Звітний період

Лідери ринку. Банківське та фінансове право

Конкурентне право

Лідери ринку. Інтелектуальна власність

Лідери ринку. Конкурентне право

Встановити контроль

Консервативна позиція

Гостра справа

Найбільші публічні угоди у сфері антимонопольного права

Кримінальне право та процес

Область підвищеного тиску

«Прес-служба»

Цивільна конфіскація

Ввідні процедури

Апеляційна плата

Сrime Story

Захисні можливості

Комплексний підхід

Антикорупційний ландшафт

Помилки в електроніці

Лідери ринку. Кримінальне право / White-Collar Crime

ВАКС-фактор

Методологія

Формула успіху

Податкова практика

Фіскальні акценти

Лідери ринку. Оподаткування

Податкові штрафи: як зменшити

Найбільші публічні спори у сфері оподаткування

Регіональні ринки

Фірмові налаштування

Крайня необхідність

Провідні регіональні юридичні фірми України

Бій на місці

Реструктуризація та банкрутство

Недійсність правочинів боржника

Час відновлення

Лідери ринку. Банкрутство

Антикризове управління

Спірні переходи

Дискримінаційний підхід

Судова практика

Труднощі виконання

Реальні кроки

Найбільші публічні судові та арбітражні спори

Робота під розкриттям

Змінне поле

Знайти, хто відповість

Ефективні рішення

Лідери ринку. Судова практика

Лідери ринку. Міжнародний арбітраж

Верховні пересуди

Юридичний ринок

Бізнес-акцент

Інвестиційний запит

Творчий експеримент

Від редакції

50 провідних юридичних фірм України за доходами

50 провідних юридичних фірм України за кількістю юристів

50 провідних юридичних фірм за фінансовою ефективністю

Рейтинг визнання юридичних фірм за галузями практики

Нова хвиля

Модельний лад

Експертна рада

Ставка на сталий розвиток

Нове дихання

Рейтинг визнання юридичних фірм

Інші новини

PRAVO.UA