Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды объекта недвижимости — не просто формальность, а действенная гарантия защиты прав арендаторов.

Часто этот принцип игнорируют собственники имущества, которые уверены в неприкосновенности их собственности. Однако законодательство последовательно защищает преимущественное право арендатора, и суды постепенно унифицируют судебную практику по таким делам.

Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору найма, после истечения срока договора имеет преобладающее право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

При нарушении арендодателем преимущественного права суд может признать договор аренды, заключенный с новым арендатором, недействительным, признать договор продолженным на новый срок или обязать заключить договор аренды с надлежащим арендатором.

Такой же позиции придерживается Кассационный хозяйственный суд в составе Верховного Суда Украины (постановление от 18 января 2018 года № 910/12017/17), возлагая обязанность на арендодателя четко объяснить арендатору причину, по которой договор аренды не может быть пролонгирован на новый срок. Иными словами, нужно установить факт использования собственником спорного объекта недвижимости для собственных нужд, в противном случае преимущественное право арендатора будет нарушено.

Суд также отметил, что несоблюдение судами преимущественного права арендатора, который надлежащим образом исполняет свои обязанности, свидетельствует об игнорировании национальными судами практики Европейского суда по правам человека и является основанием для констатации нарушения статьи 1 Первого протокола № 1 к Конвенции о защите прав человека и основоположных свобод.

В решении Евросуда по делу «Стретч против Соединенного Королевства» суд пришел к выводу, что заявителя следует считать лицом, которое имело по меньшей мере законные надежды на реализацию предусмотренного договором права на продление срока аренды, и такое законное ожидание можно считать дополнительной частью имущественных прав.

Таким образом, во избежание судебных тяжб в связи с нарушениями национального и международного законодательства сторонам договора следует придерживаться обязательной процедуры и соблюдать сроки уведомления о прекращении либо продолжении договора аренды.

НИКОЛЕНКО Анастасия — юрист ILF, г. Киев