Пробудятся ли нотариусы? — PRAVO.UA
прапор_України
2024

Генеральний партнер 2024 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА
Головна » Выпуск №11 (325) » Пробудятся ли нотариусы?

Пробудятся ли нотариусы?

Начался третий месяц 2004 года. Однако практически все законодательные противоречия, возникшие в начале года, остались. В этой статье мы снова обратимся к анализу тех новелл в законодательстве Украины, вступивших в силу 1 января 2004 года, которые мешают нормально функционировать нотариату Украины. Эта проблема уже рассматривалась в «ЮП» № 6 (320) за 2004 год.

Объекты незавершенного строительства

После вступления в силу Гражданского и Хозяйственного кодексов (ГК и ХК соответственно) на Украине практически прекратился гражданско-правовой оборот недвижимости, в частности объектов незавершенного строительства. Это произошло, поскольку статья 331 нового ГК гласит, что право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента завершения строительства (создания имущества) или с момента принятия его в эксплуатацию, если это предусмотрено договором. Если право собственности на недвижимое имущество, согласно закону, подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации. До завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и т.д., использованных в процессе этого строительства. Нотариусы на основании этой статьи отказываются удостоверять договор купли-продажи объектов незавершенного строительства. Регулированию отчуждения таких объектов, пребывающих в государственной собственности, посвящен специальный Закон Украины «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства» от 14 сентября 2000 года. Этот Закон прямо говорит, что к сфере его регулирования относятся особенности приватизации объектов незавершенного строительства, пребывающих в государственной собственности. Аналогичного закона относительно объектов незавершенного строительства частной собственности нет. Соответственно, никто не знает, в том числе и нотариусы, как их продавать.

Производственные базы

Давайте представим себе ситуацию. Имеется объект недвижимости, например, производственная база, состоящая из нескольких, предположим, пяти, полностью обособленных зданий. Собственник этой базы каким-то способом отчуждает эти здания (купля-продажа, дарение, мена и т.п.) пяти разным собственникам. В результате у каждого из новых собственников оказывается отдельное здание. Прошло некоторое время, и один из пятерки решает свое здание продать. Естественно, он идет к нотариусу. Вот здесь загвоздка. Нотариусы требуют согласия других собственников на отчуждение этого здания. Хорошо, если собственники не захотят получить свою долю прибыли от продажи здания. А если захотят? Или же будут требовать реализации права приоритетной купли этого здания?

Посмотрим, что об этом говорит наш противоречивый ГК. Согласно статье 358 ГК, право общей долевой собственности осуществляется по общему согласию всех собственников. Статья 361 ГК дает право совладельцу самостоятельно распорядиться своей частью в праве общей долевой собственности. Вот и понимай, как хочешь, такие положения, нотариус. Право приоритетной купли части в общей долевой собственности имеют совладельцы, что закрепляет статья 362 ГК. Так и должно быть, если действительно имеют место отношения общей долевой собственности. В нашем же случае возникновение таких правоотношений вызывает большие сомнения. Для того чтобы избежать таких проблем, нужно выделять продаваемое здание в натуре и присваивать ему отдельный адрес.

Предмет, цена и срок

ГК не содержит императивных норм по поводу существенных условий договора. Часть 3 статьи 180 ХК гласит: «При заключении хозяйственного договора стороны обязаны в любом случае согласовать предмет, цену и срок действия договора». Возникает вполне логичный вопрос: а какой срок указывать в договоре, согласно которому происходит отчуждение недвижимого имущества? До полного исполнения сторонами своих обязательств? А что после этого? Договор утрачивает силу? А ведь он является важнейшим правоустанавливающим документом. Проблема еще и в том, что ХК не предусматривает бессрочного действия договора. Естественно, что у нотариуса, удостоверяющего такие договоры, возникнут определенные вопросы, вполне способные помешать нотариальному удостоверению.

Аренда здания или другого капитального сооружения

Сложности неизбежны и при заключении договоров аренды здания или другого капитального сооружения на срок более одного года, поскольку такие договоры подлежат обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Нотариусы либо отказываются удостоверять такие договоры, либо просто указывают: «подлежит государственной регистрации». Однако орган такой регистрации назвать не могут ни нотариусы, ни кто-либо другой. Как раньше, так и сейчас такую регистрацию осуществляет Бюро технической инвентаризации. Однако БТИ — коммунальный, а не государственный орган. ГК же настаивает на государственной регистрации.

Право на участие в обществе

Неясности в кодексах на этом не заканчиваются. Остановимся на еще одном положении ГК, в частности части 1 статьи 100: «Право на участие в обществе является личным неимущественным правом и не может отдельно передаваться другому лицу». На основании этой нормы нотариусы часто отказываются удостоверять доверенности на право участия и голосования на общем собрании общества, например, ООО. Конечно, существует Закон Украины «О хозяйственных обществах», положения которого позволяют это делать (статья 58). Но в статье 145 ГК, регулирующей вопросы управления ООО, нет положения, позволяющего осуществлять свои полномочия посредством представителя.

Нотариусы мало-помалу оправляются от шока, в который повергло их вступление в силу нового законодательства. В ближайшее время вниманию всех заинтересованных будет представлена обновленная Инструкция о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины. Интересно, сможет ли подзаконный нормативный акт решить проблемы законодательства?

Общее согласие

Семейный кодекс (СК) также ввел некоторые новшества в деятельность нотариата. Статья 65 СК гласит: «Жена, муж распоряжаются имуществом, являющимся объектом права общей совместной собственности супругов, по взаимному согласию». В этой же статье указано, что при заключении договоров одним из супругов считается, что он действует по согласию другого. Для заключения одним из супругов договора, требующего нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, а также договоров по поводу ценного имущества, согласие другого супруга должно быть предоставлено в письменном виде, причем нотариально удостоверенным.

Возникает вопрос: если один из супругов решает создать, например, хозяйственное общество (что не запрещено новым ГК) и приходит к нотариусу удостоверить устав, нотариус должен требовать от него согласия другого члена этой супружеской пары или нет? Кодекс говорит только о договорах, но, следуя содержанию статьи 65 СК, нотариус в большинстве случаев просто решит себя подстраховать и потребует письменное согласие другого члена супружеской пары.

Абзац 2 части 3 статьи 65 СК указывает, что это согласие должно быть нотариально удостоверено. Однако СК также не говорит прямо, кто должен удостоверять это согласие. И не ясно, должен ли учредитель хозяйственного общества, член некой супружеской пары, приходить уже с нотариально удостоверенным согласием или же возложить эту обязанность на нотариуса, удостоверяющего учредительный документ.

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

Баннер_на_сайт_тип_1
баннер_600_90px_2
2024
tg-10
Legal High School

Зміст

«ЮП» о себе

Реклама в «ЮП»: зачем и почем?

Объем + качество = успех

Журналистский автопортрет

Государственная практика

Нормальное помещение — мечта судов

Деловая практика

Так что же это за штраф?

Законодательная практика

Пробудятся ли нотариусы?

КСУ 2003: итоги деятельности

Конституционная юстиция в странах мира

Самые «беспокойные» субъекты

Взгляд практиков на работу суда

Представительство на постоянной основе

Ретроспектива работы КСУ в 2003 году

Решения Конституционного Суда Украины

Тогда считать мы стали раны...

Неделя права

Вспомогательные помещения — это совместная собственность

Украинские рынки капитала уже интересуют иностранных инвесторов

Минюст: арест счетов возможен без дополнительной санкции суда

Идет работа над АПК

Смена председателя во ВСЮ

Новости делового мира

Права проверяющих изменились

Отчетность доверительных обществ

Приватизационные вопросы

Новости законотворчества

Спецзащита распространена на сотрудников ГКЦБФР

В составе тендерной комиссии — новые лица

Деятельность прокуратуры гармонизируется

Новости из-за рубежа

Германия готовится приоткрыть тайну

Eastman Kodak подала в суд на Sony

В ЕС принят новый закон против пиратов

Новости профессии

КСУ разобрался с образованием

Создан Совет председателей судов, решающих споры в области экономики

Александр Лавринович: «УПК не действует»

Нотариальные новшества

В Академии адвокатуры Украины состоялся круглый стол

Новости юридических фирм

«Магистр & Партнеры» выступила юридическим советником в крупном проекте

«Baker & McKenzie» на первом месте известного рейтинга

Ernst & Young — лидер в сфере проектного финансирования

«Династия» выиграла налоговый спор

Судебная практика

Невыполнение требований уголовно-процессуального закона влечет отмену приговора

Прокурор в хозяйственном процессе

Истец должен быть определен прокурором правильно

Назначение более мягкого наказания возможно при наличии нескольких смягчающих обстоятельств

Неисполнение определения суда не всегда является преступлением

Тема номера

Реализация защитником своих прав

Как правильно облагать налогом взятки

Мои процессуальные права — мое богатство

Спасение обвиняемого...

Трибуна

О бедном специалисте замолвите слово

Так что же все-таки нам нужно в этой жизни?

Частная практика

Адвокатура заполитизирована

Юридический форум

Киевский адвокатский клуб начинает действовать

Победители названы и награждены

Інші новини

PRAVO.UA