Вступление в законную силу нового Гражданского кодекса Украины (ГК) вызвало некоторые коллизии в правовом регулировании гражданских правоотношений, объектом которых является земля. Проблема государственной регистрации сделок купли-продажи и аренды объектов недвижимости (а земельные участки тоже являются недвижимым имуществом в понимании статьи 181 ГК) уже рассматривалась на страницах «ЮП». Я же хочу обратить ваше внимание на другой спорный момент.

Суть его сводится к следующему. Статьей 377 ГК определено, что, в случае приобретения лицом жилого дома, иного здания или сооружения, к нему переходит право собственности на земельный участок, на котором эти сооружения расположены, в размерах, определенных договором. Если же договором отчуждения дома (здания, сооружения) размер земельного участка не определен, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята этими объектами недвижимости, а также на часть земельного участка, необходимую для их обслуживания.

Иными словами, при покупке здания или сооружения к новому собственнику, если иное не обусловлено договором, автоматически переходит в собственность часть земельного участка, на котором расположены эти сооружения и необходимая для их обслуживания, независимо от воли собственника земельного участка (естественно, при условии, что данный участок принадлежал на праве собственности предыдущему владельцу проданного здания). При продаже жилого дома (здания, сооружения) продавец в любом случае теряет право собственности на часть земельного участка, на котором расположены объекты купли-продажи, даже если это условие не оговорено договором.

Но дальше — больше! Государственная налоговая администрация Украины в своем письме от 23 февраля 2004 года под № 1299-16/15-1116 как бы между прочим замечает, что «приобретение земли без приобретения здания, которое на нем расположено, невозможно»! Данное утверждение содержится в абзаце третьем пункта 3 указанного письма. Но при этом ГНАУ почему-то умалчивает, на основании каких норм действующего законодательства было сделано такое заключение. Возможно, центральный налоговый орган страны руководствовался именно статьей 377 ГК. Но в указанной статье нет ограничения относительно отчуждения земельного участка без построенного на нем здания, в ней говорится лишь о переходе права собственности на ту часть земельного участка, на которой расположено отчуждаемое здание. Кроме того, нормами ГК вообще не предусмотрена обязанность покупателя вместе с земельным участком, выступающим объектом купли-продажи, приобретать еще и здания, и сооружения, построенные на нем.

Если придерживаться мнения ГНАУ, то можно сделать следующий вывод. В случае продажи земельного участка собственник обязан продавать и здание (жилой дом, иное сооружение), на нем построенное, что опять же является ограничением в реализации права собственности. Приведенное утверждение налоговой администрации вступает в противоречие с частью 2 статьи 321 ГК, согласно которой лицо может быть ограничено в реализации своего права собственности только в случаях и в порядке, определенных законом.

Но на данный момент на Украине нет такого закона, который бы обязывал собственника здания продавать его в обязательном порядке при продаже земельного участка, на котором расположено это здание. Статьи 350, 351 ГК к урегулированию указанных правоотношений применяться не могут, поспольку посвящены вопросам принудительного выкупа земельного участка в связи с общественной необходимостью и, как следствие, принудительного прекращения права собственности на жилой дом, иные здания, построенные на таком земельном участке. Мы же рассматриваем случай продажи жилого дома (здания, сооружения) на основе свободного волеизъявления обеих сторон.

А как быть, если продаваемое здание расположено на арендованном земельном участке? Ответ на этот вопрос можно попытаться найти в части 2 все той же статьи 377 ГК. В ней установлено, что в случае отчуждения зданий, расположенных на земельном участке, предоставленном в пользование, к новому собственнику переходит право пользования частью земельного участка, на которой расположено это здание и которая необходима для его обслуживания. Опять же, если руководствоваться только нормами ГК, такой переход права пользования на часть земельного участка происходит автоматически. Но тут сразу возникает другой вопрос: а что потом делать собственнику земельного участка с оставшейся его частью? Попытаться снова сдать в аренду? Сомневаюсь, что урезанный таким образом земельный участок будет иметь какую-то хозяйственную ценность, особенно если его общая площадь небольшая.

По-моему, применительно к рассмотренному случаю отчуждения здания, размещенного на земельном участке, предоставленном в пользование, логично было бы в ГК закрепить переход всех прав землепользователя к новому собственнику здания на тех же условиях, на которых земельный участок был предоставлен предыдущему собственнику здания, если иное не будет обусловлено договором отчуждения здания. Также возможен вариант заключения договора субаренды между новым собственником здания и землепользователем (если такое право арендатора предусмотрено договором аренды).

Совсем иной подход к урегулированию данного вопроса определен в Земельном кодексе Украины (ЗК). Так, в части 1 статьи 120 ЗК («Переход права на земельный участок при переходе права на здание и сооружение») говорится о том, что в случае перехода права собственности на дом и сооружение право собственности на земельный участок или его часть может переходить на основании гражданско-правовых сделок, а право пользования — на основании договора аренды. Как видно из указанной нормы, переход права собственности на земельный участок при переходе права собственности на здания, построенные на нем, осуществляется лишь в случае заключения соответствующей сделки (или в случае оговорки о переходе права собственности на этот земельный участок в договоре отчуждения недвижимости). Кроме того, статьей 140 ЗК, определяющей перечень оснований для прекращения права собственности на земельный участок, не предусмотрен переход права собственности на земельный участок в связи с отчуждением недвижимого имущества, расположенного на нем.

Считаю, что порядок перехода права собственности на земельный участок при переходе права собственности на здание (сооружение), определенный ЗК, является более правильным. Конституцией Украины (статья 14) земля провозглашена основным национальным богатством, находящимся под охраной государства, и каждому гарантируется право собственности на землю. Приобретение и реализация права собственности на землю регулируется законом. На данный момент таким законом наряду с Конституцией является Земельный кодекс, регулирующий земельные правоотношения (статья 3 ЗК). Кроме того, в силу части 3 статьи 2 ЗК земля (земельные участки, права на землю) является объектом земельных правоотношений, а будучи не исключенной из гражданского оборота, может выступать самостоятельным, полноценным объектом гражданско-правовых соглашений.

Но как урегулировать эту правовую коллизию между статьей 377 ГК и статьей 120 ЗК в случае спора в суде? Автор статьи предлагает такой вариант. Из содержания части 1 статьи 9 ГК следует, что нормы ГК регулируют правоотношения в сфере использования природных ресурсов в случае, если данные правоотношения не урегулированы другими актами законодательства. В части 1 статьи 5 Закона Украины «Об охране окружающей среды» от 25 июня 1991 года одним из природных ресурсов наряду с недрами, атмосферой и другими природными объектами названа и земля. А в части 1 статьи 3 ЗК указано, что земельные правоотношения регулируются Конституцией Украины, самим ЗК, а также другими нормативно-правовыми актами, принятыми в соответствии с Конституцией и ЗК. Из этого следует, что ЗК как раз и является «другим актом законодательства» в понимании статьи 9 ГК относительно регулирования земельных правоотношений на Украине.

Таким образом, для определения порядка перехода права собственности на земельный участок при переходе права собственности на здание или сооружение следует руководствоваться именно статьей 120 ЗК.

Еще одним спорным вопросом, на который бы мне хотелось обратить ваше внимание, является ограничение прав собственников земли на отчуждение принадлежащих им земельных участков. Это, прежде всего, ограничения, установленные пунктами 13—15 Переходных положений ЗК. Остановимся на одном из них.

Пунктом 15 Переходных положений ЗК установлено, что физические и юридические лица — собственники земельных участков сельскохозяйственного назначения не имеют права продавать или иным способом отчуждать их до 1 января 2010 года, кроме мены, передачи в наследство. Но как быть, если собственник нуждается в отчуждении принадлежащего ему земельного участка путем продажи для привлечения денежных средств?

Думаю, что в данном случае хорошим вариантом решения проблемы будет использование неравноценного обмена — сделки по обмену земельного участка на какой-нибудь малоценный предмет. При этом в договоре мены следует сделать оговорку относительно доплаты за разницу между стоимостью земельного участка и малоценного предмета, являющегося объектом мены. Такой порядок совершения договора мены предусмотрен частью 3 статьи 715 ГК. В результате собственник земельного участка (или земельного пая) сможет получить определенную сумму денег за него, не нарушая при этом порядок отчуждения земли, предусмотренный пунктом 15 Переходных положений ЗК, поскольку земельный участок будет отчуждаться на основании договора мены, а не путем купли-продажи.