По общему правилу, защита землевладельцев происходит в судебном порядке, о чем идет речь в части 2 статьи 158 Земельного кодекса Украины (ЗК) — исключительно в суде решаются земельные споры по поводу владения, пользования и распоряжения земельными участками, находящимися в собственности граждан и юридических лиц, а также споры относительно размежевания территорий сел, поселков, городов, районов и областей. Нетрудно заметить, что законодатель предоставляет преимущества по признаку формы собственности — частной собственности. На первый взгляд, это определенная дополнительная гарантия ­частным землевладельцам, а на самом деле это искусственное препятствие в защите прав указанных землевладельцев. Такой доктринальный подход к делению земле­владельцев по форме собственности привел к исключению государства, территориальных общин из числа возможных ­нарушителей земельного законодательства (статья 211 ЗК), что в свою очередь ограничивает (ставит в невыгодное положение) других землевладельцев в спорах с первыми о защите своих прав.

Анализ норм действующего ЗК дает основания утверждать, что вопрос судебной защиты интересов территориальных общин и государства не урегулирован. В частности, в части 1 статьи 152 ЗК провозглашено, что государство обеспечивает гражданам и юридическим лицам равные условия защиты прав собственности на землю, а в части 3 этой статьи речь идет о возможных способах защиты лишь физических и юридических лиц.

Указанные недостатки являются следствием замалчивания разработчиками ЗК ответа на концептуальный вопрос о способах правового оформления экономических отношений собственности на землю на Украине. Фактически разработчики ЗК механически воссоздали предписания, изложенные в статье 41 Конституции Украины, относительно незыблемости права частной собственности и т.п., одновременно через перечень субъектов права собственности на землю очертив определенный плюрализм форм собственности (собственность государства, территориальных общин, юридических и физических лиц). Но этого явно недостаточно, поскольку, как неоднократно отмечалось в научной литературе, плюрализм форм собственности и обусловленные этим отличия в правовом положении разных групп владельцев, в том числе владельцев-индивидов, неизбежно вступают в противоречие с общепризнанным, задекларированным и закрепленным в ряде нормативно-правовых актов принципом равенства всех форм собственности.

В ЗК, как и в Гражданском кодексе 2003 года (ГК), непоследовательно реализован дуалистический способ правового оформления отношений собственности на землю. В литературе принято считать, что этот способ заключается в нормативно-правовом закреплении права частной собственности в виде общей правовой формы индивидуального и коллективного присвоения, состоящей из права собственности физических и юридических лиц (противостоящей в этом понимании общенародному присвоению, выражающемуся в форме права публичной собственности, включающей право государственной и коммунальной собственности). В отличие от ЗК разработчики ГК более последовательны в закреплении дуалистического способа правового оформления отношений собственности. Так, в статье 325 ГК определенные субъекты частной собственности, а в части 2 статьи 2 этого Кодекса все остальные участники гражданских отношений (кроме субъектов частной собственности) рассматриваются как субъекты публичного права.

Неравенство субъектов при защите права собственности на землю усматривается в неравенстве относительно обоснования исковых требований. В частности, при виндикации землевладельцы — юридические и физические лица — должны доказать свое право собственности лишь одним — наличием у них государственного акта на землю. Возникает вопрос: каким образом органы государственной власти или местного самоуправления могут применить виндикацию при защите права собственности на земли территориальных общин, государства, если у них нет соответствующего государственного акта на землю, да и вообще размежевание земель государственной и коммунальной собственности после принятия соответствующего закона требует длительного времени.

Из методических рекомендаций относительно применения отдельных положений ЗК можно понять, что право собственности на землю территориальной общины, государства в первом случае подтверждается решением органа этой общины, во втором — решением местной государственной администрации. Что же касается земель государственной и коммунальной собственности, то до утверждения Кабинетом Министров Украины новых форм государственных актов органы местного самоуправления и местные государственные администрации реализуют свои полномочия, определенные ЗК, путем подготовки решений и распоряжений, то есть тех актов, которые они вправе принимать в пределах своей компетенции. Но ни в главе 2 «Полномочия Верховного Совета Украины, Верховного Совета Автономной Республики Крым и органов местного самоуправления в сфере земельных отношений», ни в Переходных положениях ЗК такие полномочия не предусмотрены. На данный момент указанные Методические рекомендации противоречат Временному порядку размежевания земель права государственной и коммунальной собственности, а именно: пункту 5, устанавливающему время возникновения права собственности на землю у территориальных общин — после утверждения границ земельных участков коммунальной собственности органами исполнительной власти по согласованию с соответствующими органами местного самоуправления.

Учитывая изложенное, создается впечатление, что вышестоящие органы исполнительной власти Украины не определились относительно необходимости выдачи государственных актов на землю территориальным общинам и государству. Не дают ответа на этот вопрос и внесенные в парламент проекты Закона Украины «О размежевании земель государственной и коммунальной собственности». Так, в соответствующем законопроекте, внесенном на рассмотрение парламента народными депутатами Украины ­Станиславом Сташевским, Екатериной Ващук, предполагается удостоверение государственными актами не земель государственной и коммунальной собственности, а границ этих земель. Из Указа Президента Украины «О мероприятиях по созданию единой системы государственной регистрации земельных участков, недвижимого имущества и прав на них в составе государственного земельного кадастра» вытекает, что право собственности общин и государства не учитывается, что прямо противоречит статье 193 ЗК относительно предписания ведения единой процедуры признания факта возникновения или прекращения права собственности.

Указанные недостатки нужно рассматривать как искусственно созданные условия для разбазаривания земель государственного фонда и территориальных общин. Понятно, что между удостоверением границ и удостоверением права собственности на землю существует большая разница, поскольку удостоверение границ не удостоверяет права собственности, являющегося необходимым условием виндикации.

Данный тезис подтверждается и нормами ЗК. Так, в статье 79 ЗК определено понятие «земельный участок», безотносительно к части 1 указанной статьи ЗК необходимыми признаками данного понятия наряду с другими должны быть его границы и определенные относительно него права. Указанное правило становится более понятным в свете предписания, изложенного в части 3 статьи 173 ЗК: включение земельных участков в пределы района, села, поселка, города, района в городе не влечет за собой прекращения права собственности и права пользования этими участками, если не будет проведено их изъятие (выкуп) согласно этому Кодексу.

Иначе говоря, согласно нормам ЗК, нельзя обусловливать и подтверждать право собственности на землю, исходя из утвержденных границ земельного участка. При таких условиях можно сделать вывод, что защита права собственности на земли государства и территориальных общин искусственно и неоправданно усложнена. Правовая неуверенность правового регулирования (общие охраняемые нормы) в этой сфере приводит к разбазариванию земель государственной и коммунальной собственности и является предпосылкой для безответственного отношения чиновников к этой проблеме.