Как указано в Гражданском кодексе Украины (ГК), содержание сделки не может противоречить этому Кодексу, другим актам гражданского законодательства и моральным основам общества (статья 203). Сделка является правомерной, если ее недействительность прямо не ус­тановлена законом или не признана судом (статья 204). Основанием недействительности сделки является несоблюдение в момент ее совершения стороной (сторонами) требований, установленных ^­частями 1—3, 5, 6 статьи 203 ГК.

Согласно статье 215 ГК, недействительной является сделка, недействительность которой установлена законом (нич­тожная сделка). В этом случае признание судом такой сделки недействительной не требуется. В случаях, установленных этим Кодексом, ничтожная сделка может быть признана судом действительной. Если недействительность сделки прямо не установлена законом, но одна из сторон или другое заинтересованное лицо отрицает ее действительность на основаниях, установленных законом, такая сделка может быть признана судом недействительной (оспариваемая сделка).

Как указано в статье 216 ГК, недействительная сделка не создает юридических последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью. Так, в случае признания сделки недействительной, каждая из сторон обязана возвратить второй стороне в натуре все, что она получила во исполнение этой сделки.

В случае невозможности такого возвращения, в частности, если полученное состоит в пользовании имуществом, выполненной работе, предоставленной услуге, — возместить стоимость полученного по ценам, действующим на момент возмещения. Если в связи с совершением недействительной сделки второй стороне или третьему лицу причинены убытки и моральный ущерб, они подлежат возмещению виновной стороной. Суд может применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе.

Согласно пункту 1 статьи 628 ГК, содержание договора составляют условия (пункты), определенные на усмотрение сторон и согласованные ими, и условия, являющиеся обязательными в соответствии с актами гражданского законодательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 180 Хозяйственного кодекса Украины (ХК) хозяйственный договор считается заключенным, если между сторонами в предусмот­ренном законом порядке и форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Существенными являются условия, определенные таковым законом или необходимые для договоров данного вида, а также условия, относительно которых по требованию одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Рассмотрим данные вопросы на примере законодательства, регулирующего строительство жилищного фонда. Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» определяет общие принципы, правовые и организационные основы привлечения средств физических и юридических лиц в доверительное управление с целью финансирования строительства жилья и особенности управления этими средствами.

Статьей 3 указанного Закона определено, что субъектами системы финансово-кредитных механизмов при строительстве жилья и операциях с недвижимостью являются доверители, управляющие, застройщики, страховые компании, эмитенты сертификатов ФОН и владельцы сертификатов ФОН.

Рассмотрим пример из судебной практики — постановление Судебной палаты по хозяйственным делам Верховного Суда Украины (ВСУ) от 5 февраля 2008 года по делу № 2/435. Дело о признании недействительным инвестиционного договора о строительстве квартир рассматривалось уже в ВСУ.

Строительная компания обратилась в хозяйственный суд с иском, ссылаясь на то, что между ней и ООО был подписан инвестиционный договор, объектом ин­вестирования которого является строительство квартир. Поскольку указанный договор противоречит требованиям Закона Украины «Об инвестиционной деятельнос­ти», а также Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», истец, ссылаясь на статью 203 ГК, просил суд об удовлетворении своих требований — признании договора недействительным.

Решением хозяйственного суда первой инстанции в иске отказано. Указанное судебное решение мотивировано тем, что спорное соглашение является незаключенным, поскольку сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Своим постановлением апелляционный хозяйственный суд резолютивную часть указанного решения суда первой инстанции оставил без изменений, но изменил его мотивировочную часть, согласно которой спорный договор признан заключенным и обязательным для исполнения сторонами.

Постановлением Высшего хозяйственного суда Украины (ВХСУ) мотивировочная часть постановления апелляционного хозяйственного суда изменена, и вышеупомянутый договор признан незаключенным. Решение местного хозяйственного суда оставлено без изменений.

В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене постановления суда кассационной инстанции по причине его несоответствия решениям ВСУ по вопросам применения норм материального права, разного применения ВХСУ одного и того же положения закона в аналогичных делах и нарушение судом кассационной инстанции норм материального права.

Оставляя без изменений решение местного хозяйственного суда, ВХСУ исходил из того, что спорный договор является незаключенным, поскольку он не отвечает требованиям Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». Кроме того, стороны не согласовали все существенные условия договора, поскольку не достигли договоренности относительно конкретного количества квартир, их площади, нумерации и этажности, которые должны были определяться в дополнительном соглашении и приложениях, являющихся неотъемлемой частью данного договора, но так и не подписанных сторонами на момент рассмотрения данного спора.

Однако с такими выводами согласиться нельзя.

Во время рассмотрения данного дела судами было установлено, что стороны подписали инвестиционный договор. По условиям данного договора, истец как заказчик обязался осуществить согласно утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документации строительство жилого комплекса и сдать объект государственной комиссии, а ответчик в свою очередь взял на себя обязательство проинвестировать строительство квартир в этом доме.

Согласно статье 1 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и уп­равлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19 июня 2003 года (в редакции, действовавшей на момент подписания оспариваемого договора), этот Закон определяет общие принципы, правовые и организационные основы привлечения средств физических и юридических лиц в управление с целью финансирования массового строительства жилья и особеннос­ти управления этими средствами.

Поскольку, заключая спорный инвес­тиционный договор, ООО не привлекало средств физических и юридических лиц в управление, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что действие вышеупомянутого Закона не распространяется на правоотношения, возникшие между истцом и ответчиком по этому договору. Также следует согласиться с выводом суда о том, что правоотношения, возникшие между сторонами по спорному соглашению, регулируются Законом Украины «Об инвестиционной деятель­ности» от 18 сентября 1991 года.

Статья 4 этого Закона в редакции от 25 марта 2005 года, действующей на момент заключения инвестиционного договора 2005 года, не предусматривала ограничений инвестиционной деятельности относительно объектов жилищного строительства, финансирование ­сооружения которых осуществляется с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц. Частью 2 статьи 9 Закона предусмот­рено, что заключение договоров, выбор партнеров, определение обязательств, ­любых других условий хозяйственных взаимоотношений, не противоречащих законодательству Украины, является исключительной компетенцией субъектов ин­вестиционной деятельности.

Апелляционный хозяйственный суд установил, что сооружение дома осуществлялось истцом как заказчиком строительства на основании проектно-сметной документации, в которой определены технические данные дома, техническая характеристика квартир, инженерное оборудование, а также планы этажей и квартир. Следовательно, истец как заказчик строительства и владелец указанной проектной документации четко понимал, какой объект он должен был построить. В свою очередь, ответчик согласился на условия истца и перечислил средства на инвестирование строительства предусмотренных оспариваемым договором квартир, которые были приняты истцом.

Таким образом, апелляционный суд обоснованно исходил из того, что между истцом и ответчиком было достигнуто соглашение относительно объекта инвестирования. При этом он также установил, что стороны совершили юридически значимые действия, направленные на частичное выполнение инвестиционного договора.

Кроме того, следует отметить, что моменты заключения оспариваемого договора и дополнительного соглашения, в котором должно было определяться конкретное количество квартир, строящихся для инвестора, размер их площадей, нумерация и этажность, не совпадают во времени. Так, заключение последнего связано с моментом передачи уже построенных квартир, что возможно осуществить лишь после введения дома в эксплуатацию. 

При таких обстоятельствах апелляционный хозяйственный суд сделал правильный вывод о том, что спорный договор является заключенным и обязательным для исполнения сторонами. Следовательно, основания для признания его недействительным отсутствуют.

Учитывая изложенное, у ВХСУ не было определенных Хозяй­ственным процессуальным кодексом Украины оснований для отмены законного и обоснованного постановления апелляционного хозяйственного суда, в связи с чем обжалуемое постановление подлежит отмене.

Итак, проанализировав нормы законодательства и судебную практику по данному вопросу, можно сделать следующий вывод. Поскольку, заключая инвестиционный договор, общество не привлекало средств физических и юридических лиц в управление, действие Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» не распространяется на правоотношения, возникшие между сторонами по этому договору.

Заключение договоров, выбор партне­ров, определение обязательств, каких-либо других условий хозяйственных взаимоот­ношений, не противоречащих законодательству Украины, является исключительной компетенцией субъектов инвестиционной деятельности. Таким образом, спорное соглашение является заключенным, поскольку сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

КОТАШЕВСКАЯ Татьяна — юрисконсульт, г. Харьков