Приказом Министерства юстиции Украины от 27 августа с.г. (№ 2785/5) были внесены изменения в Порядок совершения нотариальных действий нотариусами Украины (Порядок), которые вступили в силу 28 августа с.г.

Эти изменения эксперты охарактеризовали как положительные для работы нотариата, оценив их практическую пользу. Так, Вера Бондаренко, начальник отдела методического обеспечения и информационно-аналитической работы Нотариальной палаты Украины, отметила, что изменения направлены на усовершенствование законодательных норм и прежде всего касаются истребования сведений и документов, необходимых для совершения нотариальных действий. Старший юрист ЮФ Aequo Михаил Сорока подчеркнул важность этих норм, поскольку они упростят общение юристов и нотариусов по целому ряду вопросов, возникающих при оформлении нотариальных документов.

Потерял — не плачь

Подавать документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество, для совершения нотариального действия теперь не всегда обязательно, в некоторых случаях предусмотрена возможность получения необходимых сведений из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество.

Дело в том, что в случае утраты, повреждения или порчи соответствующего государственного акта на право собственности, свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество нотариальное действие в отношении такого имущества с 28 августа нотариус совершает на основании информации из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. Раньше речь шла только о случаях, когда государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество в соответствии с законом проводилась без выдачи документа, удостоверяющего такое право. Согласно статье 47 Закона Украины «О нотариате» (Закон), для совершения нотариального действия не принимается документ, текст которого невозможно прочесть в связи с повреждением такого документа. Теперь в подобных случаях, если речь идет о документах, подтверждающих право собственности, соответствующие сведения нотариус получает из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. Таким образом, нотариус не сможет отказать в совершении нотариального действия, ссылаясь на то, что не поданы документы, необходимые для его совершения.

Повод найдется

До вступления в силу указанных изменений перечень оснований для отказа в совершении нотариальных действий был определен в пункте 1 главы 13 Порядка. К слову, нотариусу запрещается безосновательно отказывать в совершении нотариальных действий — согласно новой редакции Порядка, нотариус обязан обосновать свой отказ, ссылаясь на нормы Закона. В статье 49 Закона и так отображены почти все основания (кроме одного), которые ранее были предусмотрены еще и Порядком. В связи с принятием 3 июля с.г. Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно создания экономических предпосылок для усиления защиты права ребенка на надлежащее содержание» данный перечень дополнен еще одним пунктом. В частности, нотариус обязан отказать в совершении нотариального действия, если сведения о лице, обратившемся по поводу отчуждения надлежащего ему имущества, внесены в Единый реестр должников, в том числе по исполнительному производству о взыскании алиментов при наличии задолженности по соответствующим платежам более трех месяцев.

Не дать в обиду

В продолжение темы отчуждения имущества следует отметить, что новые правила касаются защиты прав несовершеннолетних детей и недееспособных лиц. Так, при удостоверении сделки относительно отчуждения недвижимого имущества отчуждатель имущества подает заявление о наличии/отсутствии прав таких лиц на пользование этим имуществом.

 С целью проверки отсутствия прав малолетних и несовершеннолетних детей, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц на пользование отчужденным недвижимым имуществом нотариус имеет право дополнительно истребовать у предприятий, учреждений и организаций сведения и документы, необходимые для совершения такой сделки.

Только для победителей

Приобретение недвижимого имущества на аукционе при его продаже в производстве по делу о банкротстве оформляется нотариусом в соответствии со статьей 75 Закона Украины «О восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом» (Закон о банкротстве). Теперь такое оформление возможно только при условии предоставления договора купли-продажи, оформленного в соответствии со статьей 50 Закона о банкротстве. «Раньше Порядок не предусматривал обязательства победителя аукциона предоставлять нотариусу договор как основание для выдачи свидетельства о приобретении имущества в процессе производства по делу о банкротстве. На практике приобретатели имущества пользовались таким несоответствием и при покупке недвижимости банкрота не заключали договор, что разрешало экономить на нотариальных услугах (госпошлине). Со вступлением в силу Порядка такая оптимизация трансакционных издержек будет невозможна», — рассказывает Михаил Сорока.

Практические советы

Устранить риски

Несмотря на то что Минюст усовершенствовал порядок регистрационных действий, касающихся, в частности, недвижимого имущества, проводить проверку правового статуса объекта недвижимости до совершения сделки относительно такого имущества необходимо не только нотариусам, но и сторонам такой сделки. Эта проверка позволяет определить порядок приобретения вещных прав на объект, возможность его дальнейшего использования по целевому назначению, а также идентифицировать возможные риски.

Кузьма ПОЗЫЧАНЮК, юрист Sayenko Kharenko

Конкретное со­держание юридической проверки правового статуса объекта недвижимого имущества зависит от вида объекта недвижимого имущества, зарегистрированных вещных прав и обременений, местонахождения имущества, сделки, на основании которой будут приобретаться вещные права, а также правового статуса сторон.

В частности, юристу следует проверить (без учета особенностей конкретных объектов недвижимого имущества):

1) наличие у лица, которое отчуждает недвижимое имущество, правоустанавливающих документов на него;

2) наличие государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество в соответствии с законодательством, которое действовало на момент их возникновения ( в частности, наличие в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество записи о регистрации права собственности на соответствующий объект);

3) соответствие сведений государственных реестров об объекте сведениям правоустанавливающих документов, в том числе и данным технического паспорта;

4) отсутствие установленных запретов на распоряжение (пользование) недвижимым имуществом;

5) в случае нахождения объекта в ипотеке (залоге) — наличие согласия ипотекодержателя (залогодержателя) на отчуждение такого объекта;

6) наличие согласия другого супруга на отчуждение объекта (в случае пребывания его в общей совместной собственности) или наличие документа, который подтверждает отказ других совладельцев имущества от преимущественного права приобретения отчуждаемой доли недвижимого имущества, пребывающего в общей долевой собственности;

7) в установленных законодательством случаях — наличие действующего документа о денежной оценке стоимости имущества;

8) наличие (отсутствие) прав малолетних и несовершеннолетних детей, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц на пользование этим имуществом;

9) в случае если предметом сделки является земельный участок — наличие в Государственном земельном кадастре данных о его регистрации и соответствие сведений из кадастра данным правоустанавливающих документов, отсутствие государственной регистрации вещных прав на этот земельный участок за другими лицами.