Актуальным сегодня по-прежнему ос­тается вопрос инвестирования в объект строительства, в частности, квартиры. Это связано с тем, что не всегда строительная компания успевает закончить в срок строительство объекта инвестиции. Поэтому строительные компании «перестраховываются», заключая вместо инвестиционных договоров и/или договоров купли-продажи квартиры, которая возникнет в будущем (имущественных прав), предварительные договоры.

В соответствии с такими договорами у сторон в будущем возникает обязанность заключить основной договор, по которому «инвестор» должен оплатить строительной (или инвестиционной) компании стоимость сооруженного объекта в национальной валюте Украины, а другая сторона договора — передать квартиру в жилом доме, который будет построен.

Такая юридическая практика является достаточно распространенной в наше время. Здесь следует напомнить, что в соответствии с частью 3 статьи 635 Гражданского кодекса Украины (ГК) обязательство, установленное предварительным договором, прекращается, если основной договор не заключен на протяжении срока, установленного предварительным договором, или если ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о его заключении. Как в таком случае действовать добросовестному инвестору, полностью выполнившему свое обязательство?

Ответ очевиден, но исключительно для лиц, имеющих юридическое образование. Остальным же остается лишь ждать и надеяться на такое же добросовестное поведение строительной организации, подписывая дополнительные соглашения о продлении строительной деятельности на другой срок.

Итак, предварительный договор не может содержать никакого другого обязательства сторон, кроме обязательства заключить в конкретный срок основной договор на условиях, установленных предварительным договором. То есть предварительный договор не отвечает указанным предписаниям закона, если им предполагаются обязательства одной из сторон, которые могут возникать из договоров купли-продажи.

Вместе с тем такой договор может быть доказательством для суда как подтверждение заключенного инвестиционного договора в форме договора купли-продажи имущественного права и права собственности на объект договора, который возникнет в будущем. Такое утверждение обосновано следующим.

Согласно статье 655 ГК, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность другой стороны (покупателя), а покупатель принимает или обязуется принять имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму. Кроме того, статья 656 ГК предусматривает, что предметом договора купли-продажи может быть товар, который есть у продавца на момент заключения договора или будет создан (приобретен, обретен) продавцом в будущем. Предметом договора купли-продажи могут быть также имущественные права.

Кроме того, в соответствии со статьей 669 ГК количество товара, который продается, устанавливается в договоре купли-продажи в соответствующих единицах измерения или денежном выражении. Согласно статье 657 ГК, для договоров купли-продажи имущественных прав (даже в случае, если имущественное право будет удостоверять в будущем право собственности на недвижимое имущество) не установлена обязательная нотариальная форма.

Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод, что из содержания выше­указанного предварительного договора возникает скрытый договор купли-продажи. Так как присущие договорам купли-продажи существенные условия (предмет и стоимость) стороны согласовали в предварительном договоре.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 218 ГК отрицание одной из сторон факта совершения сделки или оспаривание отдельных ее частей может обосновываться письменными доказательствами, средствами аудио-, видеозаписи и др. Решение суда не может основываться на показаниях свидетелей.

Анализ этой статьи позволяет говорить о том, что она содержит несколько норм права. Предписание о запрете суду при вынесении решения принимать во внимание свидетельские показания содержится в норме, определяющей допустимые средства доказывания при отрицании факта совершения сделки. Таким образом, указанные ограничения средств доказывания и применение доказательств в решении суда касается исключительно возражений сторон против сделки.

Исходя из этого, доказывание факта совершения и содержания сделки не ограничивается определенными средствами доказывания. Учитывая вышеизложенное и руководствуясь частью 2 статьи 57 Гражданского процессуального кодекса Украины, можно считать показания во время судебного разбирательства дела истца («инвестора») о том, что он намеревается именно приобрести квартиру, которая возникнет в будущем (имущественные права), достаточным источником доказывания того, что предварительный договор является притворным договором, направленным на сокрытие инвестиционного договора в форме договора купли-продажи имущественных прав.

ЗЕНКИН Дмитрий — директор ЮФ «Справедливость», помощник адвоката адвокатской компании «Надежда», г. Киев