В последние несколько лет в судебной практике гражданских и хозяйственных судов сформировались разные подходы к рассмотрению дел относительно требований арендодателей о расторжении договоров аренды земельных участков на основании систематической неуплаты арендаторами арендной платы.

Напомним, что в соответствии с пунктом «д» части 1 статьи 141 Земельного кодекса (ЗК) Украины систематическая неуплата арендной платы за пользование земельным участком является основанием для прекращения права такого пользования. В то же время, согласно постановлению Кассационного гражданского суда (КГС) в составе Верховного Суда (ВС) от 11 ноября 2018 года по делу № 484/3687/16, систематической считается неуплата за два и больше периодов, что не полностью совпадало с практикой судов хозяйственной юрисдикции.

Однако в октябре 2019 года Кассационный хозяйственный суд (КХС) в составе Верховного Суда вынес постановление, которым «примирил» гражданскую и хозяйственную юрисдикции, выработав единый подход к обозначенному выше вопросу, что мы детальнее проанализируем в этой статье. Также мы обратим внимание на влияние различий между неуплатой и недоплатой арендной платы на расторжение судами договоров аренды земельных участков.

Гражданский суд против

Начнем с того, что гражданский суд расторгает договоры аренды земли за неуплату арендной платы вне зависимости от того, была ли задолженность погашена в дальнейшем.

Так, в постановлении от 6 марта 2019 года по делу № 183/262/17 Кассационный гражданский суд в составе Верховного Суда не согласился с апелляционной инстанцией, которая отказала в удовлетворении иска о расторжении договора аренды, сославшись на то, что ответчиком было частично исполнено обязательство по уплате арендных платежей, и этот факт не дает оснований для расторжения договора аренды земли. Кассационный же суд отменил постановление суда апелляционной инстанции, аргументируя тем, что значение имеет сам факт ненадлежащего выполнения условий договора (которым послужила неуплата арендных платежей) независимо от погашения задолженности по уплате арендной платы в дальнейшем.

Неопределенность хозяйственного суда

Мнение хозяйственного суда изначально отличалось от мнения гражданского: погашение задолженности по арендной плате исключало такое основание для расторжения договора аренды, как неуплата арендной платы.

Такую позицию подтвердил в постановлении от 21 марта 2019 года по делу № 912/431/18 Кассационный хозяйственный суд в составе Верховного Суда, не согласившись с судом апелляционной инстанции. Последний удовлетворил иск о расторжении договора аренды земли, использовав подход Кассационного гражданского суда и аргументировав свое решение тем, что для расторжения договора важен сам факт систематической неуплаты арендных платежей независимо от того, была ли такая задолженность погашена в дальнейшем. Однако Кассационный хозяйственный суд отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил решение суда первой инстанции в силе, сославшись на то, что ответчик погасил задолженность, что исключает реальность причинения истцу вреда, как и было правильно установлено судом первой инстанции.

Вместе с тем уже в октябре 2019 года Кассационный хозяйственный суд согласился с подходом гражданского суда. Постановлением от 22 октября 2019 года по делу № 923/826/18 Кассационный хозяйственный суд оставил решения судов первой и апелляционной инстанции в силе, указав на то, что имеет значение сам факт ненадлежащего выполнения условий договора (а именно — систематически неуплата арендных платежей) независимо от погашения задолженности в дальнейшем.

Следовательно, в 2019 году Кассационный хозяйственный суд изложил две противоположные позиции относительно возможности арендатора избежать расторжения договора аренды земли на основании неуплаты арендных платежей при условии погашения существующей задолженности.

Однако с принятием постановления от 22 октября 2019 года подходы хозяйственного и гражданского судов стали унифицированными.

Неуплата и недоплата

Еще в 2018 году Кассационный гражданский суд пытался разграничить способы защиты прав граждан в случае неуплаты арендной платы по договору аренды земельного участка и в случае ее недоплаты.

Так, в постановлении от 11 июля 2018 года по делу № 484/3687/16-ц Кассационный гражданский суд в составе Верховного Суда указал следующее:

— пунктом «д» части 1 статьи 141 ЗК Украины предусмотрено, что основанием для прекращения договора аренды земельного участка является систематическая неуплата арендной платы;

— согласно части 2 статьи 651 Гражданского кодекса (ГК) Украины договор может быть изменен или расторгнут судом по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения условий договора другой стороной;

— существенным нарушением является нарушение, вследствие которого сторона в значительной мере лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора;

— значение имеет установление факта систематической неуплаты арендной платы (два раза и более);

— при этом фундаментальное значение имеет именно неуплата арендной платы, но поскольку в данном деле речь идет о недоплате арендной платы, основания для расторжения договора аренды земли отсутствуют.

При этом Кассационный гражданский суд подчеркнул, что в случае недоплаты арендной платы надлежащим способом защиты прав арендодателя будет обращение с иском о взыскании задолженности с арендатора.

Однако в декабре 2019 года Кассационный гражданский суд занял иную позицию. В постановлении от 4 декабря 2019 года по делу № 318/433/18 он обратил внимание, что толкование пункта «д» части 1 статьи 141 ЗК Украины (прекращение договора аренды земли на основании неуплаты арендной платы) указывает на то, что неуплата арендной платы охватывает как случаи неуплаты арендной платы, так и случаи ее недоплаты.

Следовательно, и в случае неуплаты, и в случае недоплаты арендной платы по договору аренды земли арендатором арендодатель может инициировать расторжение такого договора.

Меры предосторожности

В связи с изменениями, произошедшими в судебной практике в 2019 году, арендаторам следует внимательнее относиться к исполнению своих обязательств по уплате арендной платы за пользование земельным участком.

Если раньше задолженность можно было погасить, тем самым исключить основание для расторжения арендодателем договора аренды земельного участка, даже после подачи арендодателем соответствующего иска, но до рассмотрения судом дела по сути, то сейчас такая мера от расторжения договора арендатора не спасет, поскольку право арендодателя было нарушено, и суды придерживаются именно такой позиции.

То же касается и недоплаты, которая считается нарушением прав арендодателя на получение оплаты своевременно и в полном объеме. Сейчас суды трактуют пункт «д» части 1 статьи 141 ЗК Украины как предусматривающий в числе оснований для расторжения договора аренды земельного участка недоплату арендной платы, поэтому погашение частичной задолженности арендатором не предотвратит расторжения договора.

МИХАЙЛЕНКО Дарина — юрист ЮФ AVELLUM, г. Киев,

РАДЗИВОН Дмитрий — юрист ЮФ AVELLUM, г. Киев

КОММЕНТАРИИ

Недополучил — значит, лишился

Андрей ТРЕМБИЧ, адвокат АФ «Грамацкий и Партнеры»

Основная линия дискурса, заочно проводимого кассационными гражданским и хозяйственным судами по исследуемому вопросу, касалась следующего: необходимо ли к искам о расторжении договоров аренды земельного участка в связи с неуплатой арендной платы применять часть 2 статьи 651 ГК Украины (основания расторжения или изменения судом договора). Данная норма требует доказывания «существенного нарушения» договора арендатором независимо от наличия систематического нарушения сроков уплаты арендной платы. КХС в составе ВС обращал внимание на положения Закона Украины «Об аренде земли», предусматривающего специальные основания для расторжения договора (в том числе такое основание, как нарушение арендатором платежных сроков), но часть 2 статьи 651 ГК Украины применима и к этим отношениям, стало быть, арендодатель должен доказать, помимо всего прочего, что он не просто недополучил денег, а «в значительной степени лишился того, на что рассчитывал при заключении договора».

Интересно, что КГС всякий раз прописывал, что арендодатель в значительной степени лишился дохода, поскольку для него только в этом и состоит экономический смысл договора. Мы полагаем, что на фоне последней судебной практики ВС арендодатель все еще обладает «прокредиторскими» привилегиями, ведь он и сейчас вправе требовать расторжения договора аренды в случае систематического нарушения сроков уплаты арендной платы, даже если арендатор позже погасил задолженность (постановление КГС в составе ВС от 4 декабря 2019 года по делу № 183/1749/17).

Единый подход

Максим КОЛДОБА, партнер ЮК JUSTL

Долгое время суды по-разному подходили к вопросу наличия нарушения обязательств арендатора по уплате арендной платы как основания для удовлетворения иска о расторжении договора аренды земли.

Одно время судебная практика сводилась к тому, что если в процессе рассмотрения дела, до вынесения решения суда, арендатор погасил задолженность по арендной плате, то это служило основанием для отказа в удовлетворении иска о расторжении договора аренды земли.
Кроме того, в судебной практике неодинаково интерпретировались такие понятия, как систематическая неуплата арендной платы, существенное нарушение договора аренды земли.

Сегодня суды выработали единый подход к разрешению подобных споров: в случае систематической неуплаты арендной платы за пользование земельным участком (два раза и более), что также является существенным нарушением договора (статья 651 ГК Украины), данное обстоятельство служит основанием для расторжения такого договора, причем независимо от того, погашена ли в дальнейшем задолженность. Кроме того, систематическое внесение арендной платы не в полном объеме, определенном договором, также является основанием для его расторжения.