Преграда на пути в латифундисты — PRAVO.UA
прапор_України
2024

Генеральний партнер 2024 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА
Головна » Выпуск №14 (693) » Преграда на пути в латифундисты

Преграда на пути в латифундисты

В последнее время вокруг украинской земли отмечается повышенная активность. Ее магнитное черноземное поле не только притягивает фермеров и аграриев, но и вызывает очередные дискуссии и законотворческие инициативы — ряд политиков недавно сделали заявления о необходимости земельной реформы. На фоне этого снова встал вопрос о возможности отмены моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения (сельхозземель).

Вопрос этот настолько политизирован, что все возможные попытки анализа и тем более дискуссий на данную тему из юридической плоскости неуклонно перетекают в политическую. «Земельный вопрос» — один из самых болезненных для Украины. А наиболее болезненный его аспект — постоянное продление запрета на отчуждение сельхозземель. Это полумера, ведущая к еще большему обострению проблемы. За 20 лет независимости в сфере формирования рынка сельхозземель, выведения его из тени и создания правовой базы для его цивилизованного функционирования не предпринималось каких-либо конкретных действий. В то же время ни для кого не секрет, что схемы, позволяющие в обход законодательства ­осуществлять ­продажу сельхозземель, существуют не только в теории, но и активно используются на практике.

Ключевым в отношении правового статуса сельхозземель является вопрос правомерности их отчуждения. На самом деле ответ на него уже закреплен в законодательстве. Так, пункт 2 статьи 14 Конституции Украины гласит: «Право собственности на землю гарантируется». В соответствии с нормами Конституции пункт 1 статьи 78 Земельного кодекса Украины (ЗК) определяет право собственности на землю как право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками. Таким образом, нормы Конституции и Кодекса однозначно предусматривают право собственников свободно распоряжаться земельными участками, находящимися в собственности субъектов земельных правоотношений. Таким образом, следующей системной задачей государства является создание прозрачных условий функционирования рынка сельхозземель, право на отчуждение которых гарантировано Конституцией.

Существование моратория на продажу сельхозземель блокирует оптимизацию землевладений и землепользований, созданных в результате паевания, стимулирует негативные явления, такие как вкрапление земель и малоземелье. При этом блокируется создание больших конкурентоспособных сельскохозяйственных предприятий, снижается кредитоспособность сельскохозяйственных производителей в связи с невозможностью ипотечного кредитования. По статистике, в связи с отсутствием полноценного рынка земель ежегодно не используется более 2 млн га пашни (Євдокимов М. О., Кравченко О. В. Внесення змін і доповнень до Земельного кодексу України — необхідна передумова вдосконалення державного управління землями

/М. О. Євдокимов, О. В. Кравченко//Земельний вісник. — 2004. — № 4. — С. 65). Откладывание реформ приведет только к усугублению проблем.

В то же время реформы не могут быть поспешными и непродуманными. Их проведение должно быть направлено на создание свободного и прозрачного рынка сельхозземель и, как результат — создание сильного, а главное — продуктивного сельскохозяйственного производства, и ни в коем случае не ставить самоцелью узаконивание отчуждения земли.

На данном этапе для начала проведения реформ необходимо внести изменения в уже существующие нормативно-правовые акты и принять ряд новых, самыми важными из которых являются законы «О рынке земли» и «О Государственном земельном кадастре», тем более что в Верховном Совете уже находятся на рассмотрении соответствующие законопроекты.

Остановимся на ­законопроекте «О рынке земли» (еще не внесен в Верхов­ный Совет; доступен на сайте Государ­ственного агентства земельных ресурсов: http://www.dkzr.gov.ua/terra/control/uk/publish/article?art_id=119884&cat_id=38306).

Среди позитивных аспектов данного законопроекта следует отметить:

– предоставление возможности приобретения государственных или коммунальных земель с рассрочкой платежа фермерами со стажем свыше пяти лет, молодыми специалистами, а также приобретение деградированных земель. Это позволит лицам, имеющим опыт

и/или образование в аграрной сфере, приобрести в собственность сельскохозяйственные земли с целью их дальнейшей разработки. Кроме того, это позволит привлечь средства для восстановления деградированных земель, в случае, если сельхозземля станет предметом свободного оборота и, следовательно, предметом ипотеки;

— законопроект уделил внимание извечной проблеме сельхозземель — изменению целевого назначения. Так, законопроект предусматривает запрет изменения целевого назначения сельхозземель, приобретенных из государственной или коммунальной собственности, на протяжении 10 лет с момента такого приобретения. Дан­ная норма позволит отстранить недобросовестных покупателей от приобретения сельхозземли.

К недостаткам обсуждаемого законопроекта следует отнести, прежде всего, тот факт, что субъектами земельных правоотношений, которые получат право приобретать сельхозземли на основании гражданско-правовых договоров, будут физические лица-резиденты, имеющие сельскохозяйственное образование или занимающиеся ведением товарного сельского хозяйства, а также государство. Но юридические лица-резиденты, не являющиеся сельскохозяйственными предприятиями, смогут владеть сельхозземлей, внесенной в их уставный фонд, что прямо не запрещено данным законопроектом. Кроме того, возможным остается способ с обращением взыскания на земельный участок. Таким образом, данная норма является полумерой и приведет только к продолжению использования теневых схем. Логичным было бы включить юридических лиц-резидентов в перечень лиц, имеющих право приобретать сельхозземли на основании гражданско-правовых договоров.

Законопроект вводит ограничение максимальной площади земельных участков, находящихся в собственнос­ти одного лица. Стоит отметить, что эта норма, во-первых, декларативна, так как при необходимости можно создать другое юридическое лицо, которое приобретет право собственности на земельный участок, а во-вторых, нелогична. Если законодатель хочет ограничить размер сельхозземель, находящихся в собственности у одного фактического собственника, следует ограничить приобретение сельхозземель свыше установленной нормы одной группой компаний.

Следующая абсолютно нелогичная норма — преимущественное право государства в лице специального органа на покупку земель. Данная норма может привести к спекуляции землей со стороны государства с последующим увеличением цены земли на рынке. Кроме того, как показывает практика, государство не является эффективным собственником земли.

Норма о преимущественном праве на приобретение земельного участка собственниками соседних земельных участков может оказаться труднореализуемой ввиду того, что оповещения о продаже сельхозземельного участка должно быть произведено в местной прессе. Поскольку такая пресса может быть не широкодоступна или не всеми читаема, владельцы соседних участков могут и не узнать о готовящейся продаже. Таким образом, следовало бы ввести норму, обязывающую публиковать подобные объявления в центральной прессе или на определенном интернет-ресурсе.

И наконец, законопроект устанавливает, что земельный участок не может быть продан на торгах, участие в которых принимает один участник, но на повторных торгах он может быть продан этому единственному участнику по цене, равной оценке земельного участка плюс один шаг аукциона. Учитывая, что шагом аукциона может быть довольно незначительная сумма, существует риск возможного злоупотребления организаторами аукциона этой нормой и использования ее «под конкретного покупателя».

Следует отметить, что предыдущая версия данного законопроекта (от 19 января 2011 года) имела больше позитивных аспектов, нежели приведенная выше (от 23 марта 2011 года). К позитивным моментам предыдущей версии стоит отнести возможность юридических лиц резидентов приобретать сельхозземли и требование обязательного наличия агрохимического паспорта для продажи/передачи в пользование сельхозземель.

Говоря о законопроекте «О государственном земельном кадастре» (регистр. № 8077 от 4 февраля 2011 года), следует отметить, что в идеале этот законопроект должен позволить урегулировать многие проблемные вопросы земельных отношений на Украине, а самое главное — дать правовую основу для гарантий прав собственности на земельные участки. На сегодня данные государственного земельного кадастра, по сути, не имеют правового статуса, а сам кадастр не содержит информации обо всех существующих земельных участках. Важно, чтобы на стадии принятия этот законопроект был согласован с законопроектом «О рынке земли».

Среди новшеств данного законопроекта — отмена с 2013 года государственных актов о праве собственности на земельный участок как правоустанавливающих документов на земельный участок. Законопроект также вводит две новые правовые категории – формирование земельного участка и момент, с которого земельный участок считается объектом гражданских правоотношений (данное понятие будет закреплено в ЗК при принятии законопроекта). Формирование земельного участка законопроект определяет как процедуру определения площади и границ земельного участка и внесение информации о нем в Государственный земельный кадастр. Сформированным земельный участок будет считаться с момента присвоения ему кадастрового номера. Моментом, с которого земельный учас­ток будет считаться объектом гражданских правоотношений, будет момент его формирования и государственной регистрации права собственности на него.

Сама работа над усовершенствованием нормативно-правовой базы в аспекте земельных правоотношений — это уже позитивный момент. Однако все про­анализированные выше законопроекты в случае их принятия не принесут полноценного решения поставленных перед ними задач в случае, если мораторий на отчуждение сельхозземель не будет отменен. Рынок сельхозземли должен выйти из тени, и для этого критически необходимым является создание для него правового поля, и в первую очередь — отмена моратория. Поэтому искренне надеемся, что законодательная инициатива по этому вопросу найдет свое выражение в принятии соответствующих законов и внесении изменений в уже принятые.

ВИЗИР Александр — юрист ЮФ «Саенко Харенко», г. Киев

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

Баннер_на_сайт_тип_1
YPpicnic600x900
баннер_600_90px_2
2024
tg-10
Legal High School

Зміст

Актуальный документ

Документы и аналитика

Об исполнительной надписи

Акцент

Трубная ситуация

Государство и юристы

Призрак коррупции

Преграда на пути в латифундисты

Награждения, назначения и отставки юристов

Государство и юристы

Новости законотворчества

О правах ВСЮ

Внесен проект новой редакции закона о госслужбе

Украинских детективов предлагают легализировать

Документы и аналитика

Ошибки переводчика бьют по нотариусу

Должников посадили на крючок

КСУ: итоги года

Авторитет уже не тот

Охраняя Конституцию Украины

От Конституции к конституционализму

Конституционные показатели — в минус

Книжная полка

Применение положений КАСУ

Неделя права

Новости из-за рубежа

Для принятия наград нужно разрешение

Антикоррупционные нюансы

Неделя права

Бюджет судов снова четвертуют

Кто защитит Президента?

Кадровые ротации

«Днепргаз» рассчитали

Юридическая премия — 2011

Неделя права

Новости из-за рубежа

Реформа адвокатских гонораров

Новости из зала суда

Судебная практика

Верховный Суд отказал в удовлетворении кассационной жалобы Николая Онищука

По делу Виктора Лозинского суд удалился в совещательную комнату

«Дело Корнийчука» на стадии допроса подсудимого

Новости юридических фирм

Частная практика

Integrites — первая украинская юридическая фирма в Law Society of England and Wales

МЮК «Александров и Партнеры» завершила сопровождение сделки М&А по приобретению сахарного завода

ЮФ «Саенко Харенко» — советник в связи с приобретением «ХХІ Век»

Рабочий график

Последний коррупционный рубеж

КАЛЕНДАРЬ на неделю

СТРАНИЦА ИЗ ЕЖЕНЕДЕЛЬНИКА ЮРИСТА

Решения недели

Судебная практика

Не привлеченные к делу лица

Публичное исполнение

Порядок оформления прав

Самое важное

СБУ пришла в суд

Судебная практика

Судебные решения

О постановлениях ВСУ, принятых по результатам пересмотра судебных решений хозсудов

Судебная практика

Спор сквозь годы

Судебная практика

Судебные решения

О нюансах установления земельного сервитута

Тема номера

Правовой режим земель рекреации

Право на землю: трудности оформления

Частная практика

Место для рекламы

Чтоб не сглазить!

Юридический форум

Года идут, проблемы те же

Інші новини

PRAVO.UA