Передача в пользование недвижимого имущества — актуальная тема практически для каждого собственника, особенно после вступления в силу Гражданского кодекса Украины (ГК). Сегодня заключение договоров найма жилого помещения регулируется как нормами главы 6 Жилищного кодекса УССР, так и нормами главы 59 ГК.

Предмет договора найма жилья

Предметом договора найма жилья могут быть принадлежащие на праве собственности наймодателю квартира, жилой дом, их части любых размеров. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма жилого помещения непригодные для проживания подсобные помещения, которые сдаются в наем только вмес­те с жильем.

Форма договора найма жилья

Статья 811 ГК предусматривает простую письменную форму договора найма жилого помещения. В заблуждение вводит норма статьи 793 ГК. Статьей 203 ГК предусмот­рено, что сделка должна быть осуществлена в форме, которая определена законом.

Пунктом 1 статьи 209 ГК определено, что сделка, которая осуществлена в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению только в случаях, указанных законом или договоренностью сторон. Системный анализ законодательства позволяет сделать вывод, что положения главы 59 ГК относительно договора найма (аренды) жилья являются специальными по отношению к положениям главы 58 ГК (наем (аренда)). Указанную позицию также поддерживает ГНА в Киевской облас­ти. Так, в письме № 2273/n/31-045/127 от 4 марта 2005 года она указывает, что юридические аспекты аренды нежилых помещений регламентируются положениями главы 58 ГК, правовые отношения по найму (аренде) жилья регулирует глава 59 ГК.

Из вышеизложенного следует, что нотариальное удостоверение договора найма (аренды) жилого помещения необязательно, хотя имеет ряд преимуществ, а именно:

1) для наймодателя (арендодателя):

— избежание судебного производства относительно исполнения условий договора нанимателем. Исполнительная надпись нотариуса является основанием для открытия исполнительного производства;

2) для нанимателя (арендатора):

— при нотариальном удостоверении нотариус проверяет предоставляемое в пользование имущество на наличие каких-либо запретов;

3) для обеих сторон:

— расчет между сторонами в полном объеме или первоначальный платеж может быть произведен в присутствии нотариуса без оформления дополнительных расписок или осуществления переводов.

Естественно, придется оплатить услуги нотариуса и государственную пошлину и таким образом «засветить» договор перед налоговой инспекцией, так как при нотариальном удостоверении подобного договора нотариус обязан уведомить налоговый орган по месту жительства арендодателя, если арендатор не является участником хозяйственных отношений. Договоры аренды удостоверяются нотариусом ­по месту нахождения недвижимого имущества. Кроме того, в соответствии с пунктом 107 Инструкции о порядке осуществления нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины № 20/5 от 3 марта 2004 года, необходимо будет получить справку-характеристику органов технической инвентаризации, а это, как известно, процедура хлопотная, особенно если в квартире есть изменения планировки.

«Специальная» регистрация

В соответствии со статьей 158 ЖК УССР данный договор подлежит регист­рации в исполкоме местного совета (уполномоченная организация на осуществление регистрации — обслуживающий жэк). Однако за отсутствие регистрации договора найма ответственность прямо не предусмотрена. Данная регистрация сегодня используется в целях переоформления счетов по коммунальным и эксплуатационным услугам на имя нанимателя. Регистрация договора найма жилого помещения не урегулирована подзаконными нормативными актами, поэтому осуществляется в произвольном порядке. На практике жэки требуют два экземпляра договора найма (аренды) — один оставляют у себя, другой отправляют в налоговую. Регистрация договора не ограничена сроками. Поскольку порядок проведения данной регистрации не урегулирован, существует возможность уклонения от ее проведения.

Для подтверждения законного пребывания нанимателя достаточно осуществить регистрацию места пребывания (в течение 7 дней с момента прибытия) или места проживания (в течение 10 дней в порядке, предусмотренном Законом Украины «О свободе передвижения и свободном выборе места проживания на Украине»). Такая регистрация может быть осуществлена и без регистрации договора найма и относится только к гражданам Украины или иностранцам, пребывающим на территории Украины на законных основаниях более 90 дней. Иностранцы, которые временно (не более 90 дней) находятся на территории Украины, проходят регистрацию при въезде на территорию Украины. Она действует по всей территории Украины без каких-либо дополнительных регистраций места пребывания.

Плата за использование жилья, оплата услуг по содержанию, коммунальные услуги

Следует помнить о том, что при регистрации в одной квартире нескольких человек размер платы за использование жилья и размер коммунальных услуг будут изменены. Статьи 66—68 ЖК УССР преду­сматривают плату за использование жилья в домах государственного и общественного фондов. Исчисляется она, исходя из общей площади квартиры. Норма общей площади квартиры на одного жителя устанавливается в размере 21 кв. м. Размер платы устанавливает Кабинет Министров Украины (КМУ). Наниматель оплачивает в однократном размере ту площадь, которая не превышает установленной нормы (статья 66 ЖК Украины — 1,5 нормы) из расчета на нанимателя и членов его семьи. Плата за использование площади более установленной нормы взимается в повышенном размере, который определяется КМУ.

В соответствии с ­постановлением КМУ № 560 от 12 июня 2005 года об утверждении Порядка формирования тарифов на услуги по содержанию домов и сооружений, придомовых территорий и типового договора о предоставлении услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий, квартплата относительно квартир, находящихся в частной собственности, называется услугами по содержанию. Размер платы за услуги по содержанию не зависит от количества проживающих (зарегистрировавших свое местонахождение) лиц. Единицей калькуляции в данном случае является 1 квадратный метр общей площади квартир дома.

Таким образом, при регистрации в квартире, принадлежащей на праве частной собственности, более чем одного человека будет изменен только размер коммунальных услуг. Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах» от 24 июня 2004 года под коммунальными услугами подразумевает «результат хозяйственной деятельности, направленной на удовлетворение потребностей физического или юридического лица в холодной и горячей воде, водоотводе, газо- и электроснабжении, отоплении, а также вывозе бытовых отходов в порядке, определенном законодательством». Постановление КМУ «Об утверждении Правил предоставления услуг по централизованному отоплению, обеспечению холодной и горячей водой, водоотводу и типового договора о предоставлении услуг по централизованному отоплению, обеспечению холодной и горячей водой и водоотводу» № 630 от 21 июля 2005 года предусматривает, что оплата указанных услуг производится на основании показаний квартирных средств учета, нормативов (норм) потребления, домовых средств учета. В случае отсутствия квартирных или домовых средств учета оплата производится на основании нормативов (норм) потребления, которые рассчитываются следующим образом:

— за централизованное обеспечение холодной и горячей водой и водоотвод — из расчета на одно лицо;

— за централизованное отопление — из расчета за 1 кв. м (куб. метр) отопительной площади (объема) квартиры и дополнительно за превышение расчетного напряжения оборудования отопления (радиаторов) в соответствии с законодательством.

В соответствии с постановлением КМУ «Об утверждении норм потребления природного газа населением в случае отсутствия газовых счетчиков» № 619 от 8 июня 1996 года нормы потребления рассчитываются, исходя из количества зарегистрированных в данной квартире людей.

Таким образом, при регистрации в одной квартире нескольких человек размер коммунальных услуг будет увеличен в связи с увеличением платы за водо- и газообеспечение, так как единицей калькуляции в данном случае является количество людей.

Стороны договора найма жилья

Как было указано выше, наймодателем (арендодателем) может быть только собственник жилого помещения. На данный момент право собственности на жилые помещения подтверждают следующие правоустанавливающие документы:

1) нотариально удостоверенный договор отчуждения жилого помещения (купля-продажа, мена, дарение, рента, пожертвование, пожизненное содержание, управление имуществом);

2) наследственный договор;

3) свидетельство о праве собственнос­ти;

4) свидетельство о праве на наследство;

5) свидетельство о приобретении арес­тованного имущества с публичных торгов;

6) свидетельство о приобретении заложенного имущества на аукционе;

7) свидетельство о праве собственнос­ти на часть в общем имуществе супругов;

8) договор о разделе наследства;

9) договор о прекращении права на содержание при условии получения права на недвижимое имущество;

10) договор о прекращении права на алименты для ребенка в связи с передачей права на недвижимое имущество;

11) договор о выделении (разделении) части в натуре;

12) ипотечный договор, договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, если условием данного договора предусмотрена передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки;

13) решение суда;

14) договор купли-продажи, заключен­ный на бирже, с отметкой о регистрации соответствующих прав.

Следует также помнить, что подпункт 9.1.3 пункта 9.1 Закона Украины «О налогообложении доходов физических лиц» предусматривает, что предоставление в аренду недвижимости, принадлежащей нерезиденту (юридическому или физическому лицу), может осуществляться только через постоянное представительство или уполномоченного агента, которые и будут выступать налоговыми агентами такого нерезидента.

Общая совместная собственность

Хотелось бы остановиться на особенностях права общей совместной собственности супругов, так как существуют различные мнения правоведов относительно ограничения права собственности супругов при передаче в наем жилого помещения. В соответствии со статьей 63 Семейного кодекса Украины (СК) и частью 3 статьи 368 ГК муж и жена имеют равные права владения, использования и распоряжения имуществом, принадлежащим им на праве общей совместной собственности, если иное не установлено соглашением.

Исходя из логики данных норм, каждый из супругов должен согласовывать свои действия относительно владения, использования и распоряжения имуществом. Законодатель (часть 3 статьи 65 СК) определил порядок согласования действий супругов в случае распоряжения имуществом, принадлежащим супругам на праве общей совместной собственнос­ти. Таким образом, при заключении сделок, подлежащих нотариальному удостоверению и/или государственной регистрации, один из супругов обязан получить письменное нотариально удостоверенное согласие другого. Распоряжение имуществом как составляющая триады права собственности предполагает возможность собственников определить судьбу имущества, то есть уничтожить, отказаться от права собственности или передать право собственности третьему лицу.

Учитывая предусмотренное статьей 63 СК и частью 3 статьи 368 ГК равенство прав супругов в праве общей совместной собственности, при передаче имущества в наем одним из супругов согласие второго супруга все-таки должно быть предоставлено. Но возникает вопрос, в какой форме может быть выражено такое согласие?

Исходя из норм части 1 статьи 202 ГК, согласие одного из супругов является односторонней сделкой. Сделки могут быть заключены в письменной или устной форме. Часть 1 статьи 205 ГК предусматривает, что стороны имеют право выбора формы сделки, если иное не установлено законом.

Форма договора найма жилого помещения предусмотрена нормами статьи 811 ГК, поэтому независимо от суммы, участников, срока действия данный договор должен быть заключен в письменной форме. Часть 3 статьи 206 предусматривает, что сделка во исполнение письменного договора может быть выражена в устной форме, если это не противоречит положениям договора или закона.

Таким образом, в рассматриваемом случае заключения одним из супругов договора найма жилого помещения согласие может быть оформлено отдельно в простой письменной форме, путем выдачи ­доверенности на заключение договора найма жилого помещения, подписания данного договора обоими супругами или подписания одним из супругов с письменным согласием другого супруга непосредственно на экземпляре договора.

Цена договора найма жилья и порядок расчетов

Животрепещущим остается вопрос определения цены договора найма. В данном виде договоров устанавливается договорная цена. Но КМУ постановлением № 1787 от 20 ноября 2003 года утвердил Методику определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц.

Данная методика содержит формулу расчета арендного платежа и указывает на то, что местные органы власти имеют право ежегодно устанавливать минимальную стоимость аренды. Не стоит пренебрегать требованиями данной методики при аренде жилого помещения у физического лица, даже если местными органами власти не установлена минимальная стоимость аренды. Исходя из условий этого документа, плату за наем (аренду) следует устанавливать в размере, не меньшем уплачиваемой наймодателем (арендодателем) суммы за использование жилья или оплаты услуг по содержанию и коммунальных услуг.

Обращаю ваше внимание на то, что Закон Украины «О налоге на доходы физических лиц» не позволяет учитывать понесенные наймодателем расходы (например, в виде платы за использование жилья или оплаты услуг по содержанию и коммунальных услуг) для уменьшения объекта налогообложения. Также данный Закон не позволяет учитывать указанные платежи и в составе налогового кредита физического лица при предоставлении годовой декларации, так как доходы от аренды подлежат конечному налогообложению при их выплате.

Как правило, стороны уклоняются от переоформления договоров о предоставлении телекоммуникационных услуг с поставщиками указанных услуг. В данном случае существует ряд рисков для наймодателя. Например, наймодатель не имеет права передавать третьим лицам право на использование телефонного номера (пункт 212 Правил предоставления и получения телекоммуникационных услуг, постановление КМУ от 9 августа 2005 года). При сдаче в наем помещения необходимо оформлять временный договор с оператором связи и нанимателем. Если такой договор отсутствует, ответственность по оплате услуг телефонной связи лежит на наймодателе. Риски в случае выявления факта использования телефона нанимателем несет наймодатель. Расчеты между гражданами — физическими лицами могут быть осуществлены в наличной форме или путем осуществления банковского/почтового перевода.

Осуществление наличных расчетов, на мой взгляд, должно быть подтверждено нотариально удостоверенной распиской. Часть 5 статьи 762 ГК предусматривает, что внесение платы за наем осуществляется ежемесячно, если стороны не определят иной порядок.

Особое внимание хотелось бы обратить на условие определения цены договора, эквивалентной иностранной валюте. Часть 2 статьи 533 ГК содержит следующее условие: «Если в обязательстве определен денежный эквивалент в иностранной валюте, сумма, которая подлежит оплате, определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день платежа, если другой порядок ее определения не установлен договором, законом или другим нормативно-правовым актом».

Данная статья предоставляет сторонам право определения денежного обязательства в иностранной валюте. Нормы части 2 статьи 533 ГК относятся к гражданам — физическим лицам, не являющимся участниками хозяйственных отношений, поскольку специальными нормами части 2 статьи 198 Хозяйственного кодекса Украины ограничено такое право для участников хозяйственных отношений: «Денежные обязательства участников хозяйственных отношений должны быть выражены и подлежат оплате в гривнах…».

Участниками хозяйственных отношений являются юридические лица, их филиалы, представительства, другие обособленные подразделения, а также, физические лица — предприниматели.

Итак, исходя из вышеизложенного, при заключении договора найма между участниками хозяйственных отношений или при условии участия в договоре одного из участников хозяйственных отношений запрещено выражать сумму договора в иностранной валюте. Денежные обязательства могут быть выражены в иностранной валюте в случаях, когда участники хозяйственных отношений имеют право осуществлять расчеты в иностранной валюте. Право на осуществление расчетов между резидентами в иностранной валюте дает индивидуальная лицензия Национального банка Украины.

Для определения суммы договора найма (аренды) между участниками хозяйственных отношений лучше использовать следующую формулировку:

«Размер платы за наем помещения составляет _____ гривен за один месяц использования и подлежит изменению пропорционально коэффициенту инфляции, который ежемесячно определяется Государственным комитетом статистики Украины».

Коэффициент инфляции отражает колебания курса гривны, который устанавливает Национальный банк Украины.

Предприниматели как сторона договора найма жилья

Возможность минимизации налогов при сдаче в наем недвижимого имущества путем регистрации собственника имущества как физического лица — предпринимателя с использованием упрощенной системы налогообложения широко применяется в настоящее время. На практике использование такой минимизации вызывает целый ряд вопросов. В том случае, если физическое лицо — предприниматель, осуществляя предпринимательскую деятельность, предоставляет в наем имущество, принадлежащее ему на праве частной собственности, он должен включить данный вид деятельности в свидетельство об уплате единого налога. Если данный вид деятельности не будет включен на момент осуществления первого платежа, наниматель (если он является участником хозяйственных отношений) обязан будет уплатить налог на доход в размере 13 % (с нового 2007 года — 15 %). При условии, что наниматель не является участником хозяйственных отношений, наймодатель самостоятельно начисляет и уплачивает налог в течение 40 дней по окончании отчетного налогового квартала.

Срок действия

В случае если стороны не определили срок действия договора, он считается заключенным на 5 лет (статья 821 ГК). К договору найма жилья, которое находится в частной собственности, сроком на один год не применяются положения относительно:

— определения в договоре найма лиц, проживающих с нанимателем, временных жильцов;

— преимущественных прав нанимателя на заключение нового договора, на приобретение жилья в случае его продажи;

— изменения нанимателя в договоре найма.

Квартира для размещения офиса

На практике очень часто заключают договоры найма квартиры, то есть жилого помещения с целью размещения офиса. В настоящий момент правомерность использования жилого помещения по иному назначению, нежели для проживания, вызывает ряд вопросов. Прежде всего, ЖК содержит запрет относительно использования жилого помещения «для нужд промышленного характера». Поскольку определения «нужд промышленного характера» нет, можно только предполагать, что под этим подразумевается. Но если обратиться к нормам статьи 813 ГК, можно сделать вывод, что юридические лица могут использовать жилое помещение только для проживания физических лиц (например, своих работников).

Исходя из вышеизложенного, аренда жилых помещений для хозяйственной деятельности не допускается. Это заключение подтверждается также пунктом 3 Правил пользования помещениями жилых домов, утвержденных постановлением КМУ № 572 от 8 октября 1992 года. Его нормами установлено, что использовать жилые помещения для проведения хозяйственной деятельности промышленного характера запрещено. Следовательно, жилое помещение необходимо перевести в нежилое. НО!!! На данный момент в законодательстве Украины не закреплен механизм перевода жилых помещений, находящихся в частной собственности, в нежилые.

В заключение хотелось бы добавить, что при составлении и оформлении договоров найма желательно все-таки воспользоваться услугами специалистов в данной отрасли, так как нормы законодательства Украины неоднозначны и для принятия правильного решения необходимы профессиональный подход и практические знания.

КАЛИНЕНКО Яна — юрисконсульт, Parker & Obolensky, г. Киев