Генеральный партнер 2020 года

Издательство ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРАКТИКА
Главная » Выпуск №40 (562) » Право суперфиция: теоретические вопросы и проблемы практического применения

Право суперфиция: теоретические вопросы и проблемы практического применения

Об аспектах правового регулирования и практики применения права суперфиция

В последнее время отношения, связанные с землепользованием, очень актуальны. Перманентное изменение земельного законодательства, направленное на более жесткое регулирование прав на отвод земли, обусловливает «технологизацию» практического подхода к реализации прав инвесторов. В связи с этим, в частности, приобрело широкую практику использование такой производной формы пользования землей, как суперфиций. Это вызывает много вопросов, подчас проблемных, относительно возможности применения этого института в практической деятельности, использование его как самостоятельного обязательственного и договорного инструмента. Пора осуществить системный анализ этого института в контексте действующего законодательства, а также сосредоточиться на некоторых аспектах правового регулирования.

Относительно происхождения самого института суперфиция, то, как известно со времен римского права, он сформировался под влиянием объективных факторов, очень схожих с современными вызовами общества — необходимостью нового строительства в связи с расширением городов. Именно по этой причине римляне начали применять практику передачи в долгосрочную аренду для застройки городские и государственные земли.

Тем не менее вернемся к нашим дням. В действующее оте­чественное ­законодательство этот институт был имплементирован с принятием Граж­данского кодекса Украины (ГК) от 16 января 2003 года. Этому вопросу посвящена глава 34 «Право пользования чужим земельным участком для застройки» ГК. Понятие суперфиция сформулировано в час­ти 1 статьи 413 ГК в таком виде: «Владелец земельного участка имеет право предоставить его в пользование другому лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных и других сооружений и зданий (суперфиций). Такое право возникает на основании договора или завещания».

Именно в связи с принятием нового ГК со временем, хотя и с опозданием, действующий Земельный кодекс Украины (ЗК) от 25 октября 2001 года был дополнен главой 161 «Право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд или для застройки» (Закон Украины «О внесении изменений и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Украины в связи с принятием Гражданского кодекса Украины»). Здесь уместно будет отметить, что право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд и право пользования чужим земельным участком для застройки очень схожи правовым регулированием и происхождением правовых институтов, поэтому они и сгруппированы в одну главу ЗК.

Так были сформированы законодательные предпосылки для применения права суперфиция как отдельного вещного права. Тем не менее, наверное, вопрос использования суперфиция и до сих пор оставался бы большей частью без внимания широкой юридической общественности, если бы не изменения в земельном законодательстве. В настоящее время, когда законодатель, запретив отвод государственной и коммунальной земли вне конкурса, заставил инвесторов искать иные пути решения вопросов пользования землей, несмотря на все, вне всякого сомнения, проблемные моменты правового регулирования, вопрос применения суперфиция стал актуальным, а использование этого права приобрело распространение.

Тем не менее, несмотря на быстротечность изменений в нуждах будущих землепользователей, нет на сегодня исчерпывающих адекватных ответов со стороны законодателя. Анализ практики подтверждает существование приведенных ниже проблемных, точнее нерешенных, аспектов правового регулирования права суперфиция, определения правового режима суперфиция, природы и оснований его возникновения.

Учитывая характер вызовов относительно применения права суперфиция, сосредоточимся на вопросах применения суперфиция на землях государственной и коммунальной собственности — наиболее привлекательных для инвестирования территориях. Такой подход соответственно обусловливает договорной анализ способа возникновения права суперфиция. Другой — завещание — не применяется, когда речь идет о возникновении прав суперфиция на землях государственной и коммунальной собственности (часть 1 статьи 413 ГК).

В этом контексте первым и главным вопросом правового регулирования права суперфиция в аспекте его возникновения является вопрос о договорной природе происхождения права суперфиция. Во-вторых, вопросом, который следует решить, является вопрос о соотношении права суперфиция с договором аренды земли с правом застройки. Есть и другие вопросы, например: правовое регулирование оплаты при применении суперфиция, состав, содержание, форма, порядок заключения соответствующих договоров, тем или иным образом касаются названных выше.

Относительно договорной ­природы происхождения права суперфиция. Прак­тика применения суперфиция содержит случаи как применения права суперфиция, так и «договора суперфиция» с соответствующим составом обязательств. Поэтому сначала надо ответить на вопрос, что такое суперфиций. Его дефиниция известна — право пользования земельным участком для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных и других сооружений и зданий. Прежде всего, суперфиций является вещным правом на чужое имущество (статья 395 ГК). Является ли суперфиций обязательством? Учитывая это, следует разграничивать вопрос возникновения права и вопрос регулирования обязательственных отношений относительно права.

С учетом вывода о правовой природе суперфиция как вещного права анализ законодательства о суперфиции свидетельствует о следующем. Выделяя договорную природу возникновения права суперфиция, достоверно можно утверждать лишь о договорном характере возникновения этого вещного права. При этом характер самого договорного обязательства никак не раскрыт. Законодатель, определяя основания возникновения суперфиция, указал, что право суперфиция возникает на основании договора или завещания (часть 1 статьи 413 ГК). Если в вопросе с завещанием мы видим вполне понятный «бланкетный путь» к соответствующему правовому регулированию завещания, то с вопросом договора все намного интереснее. Так, указывая на договорную природу происхождения права суперфиция, законодатель не указал, из какого именно договора может возникать право суперфиция. Поэтому хотя такая законодательная конструкция права суперфиция и предусматривает также бланкетную форму определения правил регулирования отношений относительно договорного происхождения права суперфиция, но в отличие от завещания необходимо дополнительно, внимательно и осторожно определяться, какие именно договорные и обязательственные институты нужно, возможно и допустимо использовать в данной ситуации.

И здесь вполне оправданы два подхода к определению и раскрытию понятия «договор», употребленного в статье 413 ГК и статье 1021 ЗК: а) выделение права суперфиция из действующего договора, которым предусмотрены права пользования землей с правом застройки; б) создание на базе действующего законодательства конструкции из непохожих на арендные и обязательно оригинальных обязательств, совокупность которых можно было бы назвать «договором суперфиция».

Для размежевания этих двух подходов необходимо указать следующее. Рассматривая некоторые примеры практического применения права суперфиция, создается впечатление, что те, кто его применяет, преднамеренно или по неосторожности некоторым образом прибегают к подмене понятий: «право суперфиция» на «договор суперфиция». Дело в том, что право суперфиция согласно закону является вещным правом (статья 395 ГК). Соответственно, режим использования этого права, его место в системе координат гражданского и земельного законодательства обу­словлены именно этой юридической связью. С этой точки зрения вообще внедрение понятия «договор суперфиция», не говоря о его наполнении, выглядит, мягко говоря, непонятным. Для того, чтобы представить сущность ошибки, рассмотрим пример использования другого вещного права — права собственности. Основанием для выводов о существовании такого договорного обязательства, как «договор суперфиция», является норма статьи 413 ГК, в которой указано, что право суперфиция возникает на основании договора или завещания. Именно на основании этой нормы некоторые специалисты ­утверждают о том, что «договор суперфиция» преду­смотрен действующим законодательством Украины в качестве отдельного договорного обязательства. К примеру, этой норме аналогична другая норма о другом вещном праве — праве собственности — норма статьи 328 ГК, в которой указано, что право собственности приобретается по основаниям, не запрещенным законодательством, в частности, по сделкам.

Обе нормы: и относительно суперфиция (статья 413 ГК), и относительно права собственности (статья 328 ГК) имеют бланкетный характер, то есть отсылают к другим правовым нормам, которыми урегулированы, собственно, основания обретения соответствующих вещных прав. Но никому не придет в голову, учитывая то, что согласно статье 328 ГК право собственности возникает по сделкам, заключать «сделки права собственности» и составлять эти сделки, руководствуясь нормами законодательства исключительно о праве собственности. Поскольку известно, что основаниями приобретения права собственности являются соответству­ющие договорные обязательства, которыми урегулированы разные случаи возникновения права собственности, например: договор купли-продажи, договор дарения, договор мены и т.п. Все они имеют общую черту — соответственно этим договорам у приобретателя возникает право собственности. Конечно, если, например, применить такую форму договора, как «договор права собственности», и по нему передать за плату имущество, то хотя он и не преду­смотрен действующим законодательством, но не может считаться ничтожным, но не по той причине, что он является отдельным договорным обязательством, а потому, что в зависимости от того, является ли он оплатным или нет, по сути будет представлять собой или договор купли-продажи, или договор дарения. Но в устоявшейся гражданской практике никому не придет в голову такое делать. Практика же относительно применения права суперфиция не является постоянной и обу­словлена другими факторами — обойти острые углы земельного законодательства. При этом искажается сущность суперфиция как вещного права, которое подменяется понятием «договор суперфиция».

Как уже указано, понятие «договор» в нормах о суперфиции ни разу не употреблено в понимании отдельного вида обязательств. Факт, что такая техника изложения не является случайной, подтверждается следующим: понятие «договор суперфиция» не употреблено ни разу в книге пятой «Обязательственное право» ГК, не раскрыто в качестве обязательства также и в самой главе 34 ГК и главе 161 ЗК. То есть суперфиций не является видом обязательства, предусмотренным ГК или ЗК.

Для сравнения: понятие «договор» в любых видах обязательств употребляется исключительно в контексте с конкретным видом обязательства и представляет единое понятие — например, договор купли-продажи (статья 655 ГК), договор найма (статья 759 ГК), договор подряда (статья 837 ГК) и т.п. Следует обратить внимание на то, что понятие «договор» в главе 34 ГК употребляется исключительно в общеправовом понимании, то есть понятие «договор» употреблено как общее основание возникновения обязательств. И это понятие никоим образом не указывает на характер обязательств, которые в данном договоре должны содержаться.

Таким образом, необходимо сделать вывод о том, что понятие «договор», употребленное в главе 34 ГК, не является тождественным такому виду обязательств, как суперфиций. С другой стороны, такое применение понятия «договор» и не опровергает возможность применения для регулирования отношений по возникновению права такого вида договора, как «договор суперфиция».

Учитывая изложенное, возвратимся к анализу подходов к определению и раскрытию понятия «договор», употребленного в статье 413 ГК и статье 1021 ЗК. Относительно выделения права суперфиция в качестве вещного права из договоров, которыми урегулированы отношения относительно пользования землей с правом застройки. Этот подход предоставляет возможность владельцу права адекватно реагировать на экономические факторы в хозяйственной деятельности и работать с собственными активами соответственно экономическим потребностям. Но определение этих прав является объектом юридического анализа отношений, которыми урегулированы права на пользование землей. Если мы видим среди перечня прав на землю, предусмотренного разделом ІІІ ЗК, право собственности на землю (глава 14 ЗК), право пользования землей (глава 15 ЗК), право земельного сервитута, право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд или для застройки (глава 161 ЗК), то порядок обретения этих прав не является автоматической производной от этого факта.

Анализ оснований приобретения этих прав следует осуществлять в совокупности с нормами раздела ІV ЗК, которыми урегулирован процесс обретения права на землю гражданами и юридическими лицами. Статьей 126 ЗК предусмотрены документы, удостоверяющие право на земельный участок, а именно: право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком удостоверяются государственными актами, а право аренды земли оформляется договором, регистрируемым в соответствии с законом. При этом относительно права на аренду, излишне говорить о том, что до момента заключения договора аренды существует определенный порядок подготовки и принятия решения об этом соответствующим собственником и т.п. Фактом является то, что никаких договоров, кроме аренды, по которым бы возникало первичное право пользования земельным участком, которое потом составит вещное право, нет. Понятно, что именно договор (а не акт) необходим, учитывая то, что этого требует императивная (в части оснований возникновения) норма статьи 413 ГК. И в контексте возникновения права суперфиция для примера можно проанализировать процесс возникновения права суперфиция из такого правового основания, как договор аренды земли с правом застройки.

В соответствии со статьей 1 Закона Украины «Об аренде земли» аренда земли — это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и других видов деятельности. В случае, когда по договору аренды передается земельный участок, предназначенный для застройки, арендатор на определенный срок приобретает права владения и пользования этим земельным участком, при этом на него возлагается обязанность вносить соответствующую плату за пользование землей. Данный договор, конечно, не является суперфицием сам по себе — он означает возникновение соответствующих арендных правоотношений между арендодателем и арендатором. Но на основании настоящего договора арендатор может выделить те приобретенные им вещные права, которые и будут представлять право суперфиция. Так, арендатор приобретя право владения и пользования участком для застройки на определенный срок, становится обладателем этого права. В данном случае право суперфиция выделяется из совокупности приобретенных по договору прав (владение и пользование) и становится самостоятельным вещным правом.

Отдельно следует отметить, что право суперфиция хотя и происходит из договора аренды, не является тождественным праву аренды, поскольку при этом:

— арендатор остается с арендодателем в соответствующих правоотношениях на весь срок действия договора аренды;

— арендатор несет риск расторжения данного договора;

— право аренды является правом срочного платного владения и пользования землей — право суперфиция является лишь правом пользования с правом застройки;

— право суперфиция может приобретаться безвозмездно, аренда всегда является платной.

Другой подход для определения понятия «договор», которое применяется в нормах о суперфиции, заключается в следующем. Поскольку «договор суперфиция» не является законодательной конструкцией, вопрос заключается в том, насколько настоящий договор не будет противоречить земельному законодательству, не посягая на те правоотношения относительно пользования землей, которые, исходя из содержания земельного законодательства, могут быть урегулированы исключительно соответствующими договорными механизмами. И дело здесь не только в том, чтобы изложить договор суперфиция таким оригинальным образом, чтобы его положения не дублировали отношения аренды, но и в том, чтобы настоящий договор по сути отличался от отношений аренды. И вопрос здесь, конечно, не в названии договора, а в принципе диспозитивности при формировании состава обязательств договора, который стороны желают заключить и который не должен противоречить закону (статья 11 ГК).

При обстоятельствах, когда объем понятия суперфиций даже меньше, чем понятие «владение и пользование землей (в том числе с правом застройки), сложно будет считать, что получить землю в пользование без согласования соответствующих процедур и прохождения конкурса (статья 124 ЗК) лишь на основании использования принципа диспозитивности, является законным. Не говоря уже о том, что полномочия органов местного само­управления в вопросе предоставления земли в пользование именно по договору суперфиция никак не урегулированы.

Кроме того, к проблемным вопросам при заключении договора суперфиция следует отнести следующие: отсутствие правового регулирования порядка оплаты, порядка заключения, отсутствие правового регулирования формы договора, вхождение в противоречие с действующим земельным законодательством относительно порядка принятия решения о предоставлении земли.

Учитывая изложенное, следует также без лишних спекуляций указать, что ни главой 34 ГК, ни главой 161 ЗК не урегулированы вопросы существенных условий данного договора, формы договора, порядка заключения. Этот факт при существовании в земельном законодательстве многих императивных норм относительно порядка возникновения права пользования землей указывает на недопустимость использования «самодельных» конструкций суперфиция в земельных отношениях. Поэтому практика в данном случае складывается исключительно судебным путем — путем составления конструкций, заведомо не подлежащих решению во внесудебном порядке. Но этот способ оправдан только учитывая принцип: «решение суда не потому окончательное, что законное, а законное потому, что окончательное».

И еще один аспект, который, на первый взгляд, связан с правом суперфиция, но при детальном рассмотрении и исследовании не имеет к нему отношения. Это касается недавних изменений в Закон Украины «Об аренде земли» и внесения в него (согласно Закону № 309-VI от 3 июня 2008 года) статьи 81 «Запрет отчуждения арендатором права на аренду земельного участка государственной и коммунальной собственности». В этой норме указано, что право на аренду земельного участка государственной и коммунальной собственности не может быть продано или иным образом отчуждено его арендатором другим лицам.

Указанное ниже доказывает, что эта норма Закона фактически и безусловно юридически запрещает делать то, что вообще невозможно сделать. Рассмотрим ситуацию с запретом отчуждения «права на аренду» как оно указано в норме Закона. Учитывая, что согласно Закону аренда земли — это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и других видов деятельности, а соответствующий договор заключается между арендодателем и арендатором (статьи 4, 5), то в контексте статьи 81 Закона запрет на отчуждение «права на аренду» означает запрет на продажу (отчуждение) арендатором права на заключение срочного оплатного договора на владение и пользование (аренду) между арендодателем и арендатором. Что ж, действительно, исходя из основ гражданского законодательства и из конкретных норм о сделках, обязательствах и аренде, следует отметить, что указанная норма Закона запрещает делать то, что и не может быть осуществлено ни одним арендатором, а именно: арендатор земельного участка не может продать право на заключение договора аренды между владельцем земельного участка и другим арендатором. Таким образом, можно считать, что законодатель снова доказал свое умение в самых затейливых формах дублировать действующие законодательные нормы, оставляя не решенным вопрос по сути.

Подводя итоги, надо указать, что право суперфиция является вещным правом, договорные основания возникновения которого (договор аренды) следует отличать от «самодельных конструкций» наподобие «договора суперфиция». Вместе с тем действующее законодательство содержит все основания для правомерного использования законного вещного права суперфиция в гражданском и хозяйственном обороте, который создает дополнительные и существенные преимущества заинтересованным лицам. А усовершенствование правового регулирования правоотношений относительно суперфиция необходимо осуществить на законодательном уровне.

КОШЕВОЙ Александр — адвокат, управ­ляющий партнер юридической компании «Кошевой и Партнеры», г. Днепропетровск

Поделиться

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Подписывайтесь на «Юридическую практику» в Facebook, Telegram, Linkedin и YouTube.

0 Comments
Встроенные отзывы
Посмотреть все комментарии
Slider

Содержание

Государственная практика

По сколько судей собираться будем?

Нормальные условия — не роскошь

Деловая практика

С биржевым контрактом – к нотариусу удостоверять!

Законодательная практика

Новые законопроекты

Ежовые финансовые рукавицы

Иностранности

Египетский суд приговорил к тюремному заключению осла

Запрет на ношение спадающих штанов в США признан неконституционным

Жителям Нью-Йорка запретили прыгать с небоскребов

Семья в США подает в суд на местные власти из-за погибших кустов конопли

Комментарии и аналитика

Право суперфиция: теоретические вопросы и проблемы практического применения

Факты vs. оценочные суждения

Арендаторам земли — Указ не указ

Еще раз о вопросах обхода моратория

Неделя права

Права не лишены

Споры о кандидатах продолжаются

60 лет — Анатолию Осетинскому!

Бдим чистоту рядов судей?

Главное — без фальстарта

Новости делового мира

Внеплановые проверки разрешительных органов

Дотации для работодателя

О мерах финансового мониторинга

О проспекте эмиссии акций фонда

Новости законотворчества

Незаконный захват предприятий теперь наказуем

Установлены новые критерии для малых и крупных предприятий

Вскоре субъектов финансового мониторинга может стать больше

Новости из зала суда

Прекращено производство по делу Г. Кернеса

Суд вернул помещения в собственность КНУ им. Т. Шевченко

Суд удовлетворил иск Д. Жвании к ГПУ

Аэропорт «Борисполь» и компания «Аэросвит» продолжают судебные распри

Новости из-за рубежа

Суд отклонил иск Warner Bros. к создателям «Хари Путтара»

Фотограф оштрафован за снимки принцессы Дианы

Компания — посредник между владельцами авторских прав и их нарушителями

Новости профессии

CCBE организовал обсуждение проекта Закона Украины «Об адвокатуре»

Открыт Черкасский окружной админсуд

Готовится концепция юридического образования

Согласована кандидатура на должность первого зампреда ГСА

Безопасность работников суда нужно повышать

Новости юридических фирм

МЮФ Salans консультирует Международную финансовую корпорацию

ЮФ «Саенко Харенко» — советник банков в отношении консорциумного кредита ООО «Надра Банк»

Юристы АО «ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» — участники международной конференции по иностранным инвестициям в недвижимость в Европе

Новости юридического мира

Слияние Hughes Hubbard & Reed с Luskin, Stern & Eisler

DLA Piper отправляет своих сотрудников в Дубаи

Реестр событий

Штрафами по «разгильдяйству»

Регламентный гибрид парламента

Предел един для всех

Служебная лестница

Назначения

Слушается в суде

Судебная палата по хозяйственным делам Верховного Суда Украины рассмотрит следующие дела

Судебная практика

Будьте так любезны достроить

Судебные дела недели

Агротехническая корпорация «Украгроком» отстояла интересы в суде

Львовский городской совет проиграл дело

Судебные решения

О распределении требований кредиторов по очередям удовлетворения требований

Об основаниях отказа в возбуждении дела о банкротстве

Тема номера

Банкротство отсутствующего должника

Трибуна

Поспешность при оценке КХС не нужна

Частная практика

Услуги «невидимки» со скидкой

Кадровый лоббист юрфирмы

Первый шаг к «малой реформе»

Юридический форум

Творчество и экспертизы — совместимы!

Другие новости

PRAVO.UA

0
Оставить комментарийx
()
x

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: