При решении вопроса о порядке приобретения права собственности на землю по приобретательной давности статья 344 Гражданского кодекса Украины (ГК) отсылает нас к нормам специального законодательства, которым является Земельный кодекс Украины (ЗК). В отличие от ГК он не рассматривает приобретательную давность как самостоятельный способ приобретения права собственности на землю. В связи с этим возникает вопрос о природе и предназначении института приобретательной давности в земельном праве, определении его соотношения с аналогичным гражданско-правовым институтом.
Институту приобретательной давности в земельном праве посвящена статья 119 ЗК, где говорится о том, что граждане, которые добросовестно, открыто и непрерывно пользуются земельным участком на протяжении 15 лет, но не имеют документов, свидетельствующих о наличии у них права на этот земельный участок, могут обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о передаче его в собственность или предоставление в пользование. При этом следует обратить внимание на существующие отличия между положениями данной нормы и нормы статьи 344 ГК, что позволит определить особенности правового регулирования института приобретательной давности нормами земельного права.
Первое, что следует отметить, это наличие разных субъектов приобретательной давности в земельном и гражданском праве. В соответствии с нормами ЗК ими являются граждане, а в соответствии с нормами ГК — физические или юридические лица. Используя исторический способ толкования, а также системный подход к интерпретации употребляемого в статье 119 ЗК термина «граждане», можно говорить о его распространении также на иностранных граждан и лиц без гражданства, кроме случаев, прямо предусмотренных законом. Такие исключения, в частности, установлены в отношении некоторых категорий земель, которые, в соответствии с частью 4 статьи 22, частью 2 статьи 33 и частью 2 статьи 35 ЗК, могут приобретаться в собственность лишь гражданами Украины.
Кроме того, в отличие от статьи 344 ГК, предусматривающей необходимость владения имуществом на протяжении срока приобретательной давности, статья 119 ЗК предусматривает необходимость не только владения, но и добросовестного использования земельного участка на протяжении всего срока приобретательной давности, как обязательное условие ее применения. Срок приобретательной давности в отношении недвижимого имущества, согласно части 1 статьи 334 ГК, составляет 10 лет (либо 15 лет согласно части 3 статьи 344 ГК), в то время как для приобретения земельного участка статья 119 ЗК четко предусматривает 15-летний срок, независимо от оснований владения и пользования таким участком. Дополнительные требования ЗК к субъекту приобретательной давности можно объяснить необходимостью установления более сложного порядка приобретения земли как особого объекта имущественных прав.
Наиболее существенным отличием правового регулирования института приобретательной давности в земельном праве является то, что, как уже было отмечено, ЗК прямо не выделяет приобретательную давность в качестве самостоятельного способа приобретения права собственности на землю. В практике применения статьи 119 ЗК сложился подход, в соответствии с которым соблюдение всех требований, предусмотренных данной статьей, является лишь основанием для применения предусмотренного ЗК порядка приобретения земли в собственность или пользование (аренду), который предусматривает необходимость обращения владельца с соответствующим заявлением в орган государственной власти или местного самоуправления.
Полагаю, что данный подход не является до конца верным, поскольку такое толкование статьи 119 ЗК слишком буквально и делает бессмысленным предназначение этого института в земельном праве. Во-первых, при буквальном толковании статьи 119 ЗК может сложиться мнение о том, что у органов власти отсутствует обязательство по предоставлению земельного участка в собственность или пользование на основании соответствующего заявления его владельца. В связи с этим непонятно, какие последствия возникают в результате отказа в предоставлении земельного участка для его владельца. Во-вторых, как быть такому владельцу в случае, если органы власти предложат ему заключить краткосрочный договор аренды земельного участка без права последующего приобретения его в собственность или продления такого договора. Как видим, такое толкование статьи 119 ЗК не способствует защите прав владельца земли, а наоборот, может быть использовано для нарушения его прав и законных интересов.
Поэтому считаю, что статью 119 ЗК следует толковать в комплексе с частью 4 статьи 22, частью 2 статьи 33, частью 2 статьи 35, частью 4 статьи 81, статьей 121 и пунктом 13 Переходных положений ЗК. Каждая из этих норм устанавливает определенные ограничения для приобретения гражданами Украины, иностранцами и лицами без гражданства земельных участков в собственность. В частности, такими ограничениями могут быть ограничения права собственности иностранных граждан и лиц без гражданства на определенные категории земель, ограничения размеров земельных участков для бесплатного приобретения их в собственность гражданами Украины и другие. Например, в случае если иностранный гражданин владеет земельным участком для садоводства с соблюдением всех требований статьи 119 ЗК, он имеет право обратиться с заявлением о предоставлении ему участка лишь на праве аренды в связи с существованием запрета на приобретение такого участка в собственность (часть 2 статьи 35 ЗК).
Все вышеизложенное дает основания полагать, что лицу, владеющему земельным участком с соблюдением всех требований статьи 119 ЗК, такой участок должен быть предоставлен в собственность. Если же в отношении такого лица существуют ограничения касательно приобретения в собственность отдельных категорий земель, размера земельного участка и др., то он имеет возможность получить его только в аренду. В связи с этим в будущем не мешало бы внести изменения в ЗК и установить своеобразную презумпцию, в соответствии с которой органы власти обязаны будут предоставлять земельные участки на основании статьи 119 ГК в собственность и лишь при наличии законодательных ограничений в пользование.
Таким образом, существующее сегодня понимание статьи 119 ЗК требует переосмысления с учетом изложенных выше замечаний, что позволит на практике более эффективно защищать права субъектов приобретательной давности.
ЗАВЯЗУН Татьяна — юрист, юридическая фирма «Лавринович и Партнеры», г. Киев
© Юридична практика, 1997-2024. Всі права захищені
Кількість адвокатських балів | Вартість |
---|---|
Відеокурс з адвокатської етики | 650 грн |
10 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 2200 грн |
16 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 3500 грн |
8 адвокатських балів (без адвокатської етики) | 1800 грн |
Щодо додаткової інформації
Email: [email protected]
Тел. +38 (050) 449-01-09
Пожалуйста, подождите…