В начале 90-х годов ХХ века на Украине был принят ряд нормативных актов, установивших право частной собственности на землю с передачей земли из государственной в коллективную собственность. Однако этот процесс носил исключительно формальный характер, приведя фактически лишь к перерегистрации колхозов в коллективные сельскохозяйственные предприятия. С целью ускорения земельной реформы были изданы указы Президента Украины № 666/94 от 10 января 1994 года «О безотлагательных мерах по ускорению земельной реформы в сфере сельскохозяйственного производства» и № 720/95 от 8 августа 1995 года «О порядке паевания земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям», которые предусматривали паевание земель, а также выдачу каждому члену сельхозпредприятия сертификата на право собственности на земельную долю (пай) с указанием в нем размера доли (пая) в условных кадастровых гектарах, а также в стоимостном выражении. Форма сертификата утверждена постановлением Кабинета Министров Украины № 801 от 12 октября 1995 года «Об утверждении формы сертификата на право на земельную долю (пай) и образца Книги регистрации сертификатов на право на земельную долю (пай)». В соответствии с пунктом 2 Указа Президента Украины № 720/95 от 8 августа 1995 года при паевании стоимость и размеры в условных кадастровых гектарах земельных долей (паев) всех членов предприятия, кооператива общества являются равными.
Отчуждение земельных долей (паев)
В соответствии с пунктом 15 Раздела X «Переходные положения» Земельного кодекса Украины граждане и юридические лица, имеющие в собственности земельные участки для ведения товарного сельхозпроизводства, а также собственники земельных долей (паев) не вправе до 1 января 2007 года продавать или иным способом отчуждать принадлежащие им земельные участки и земельные доли (паи), кроме передачи их в наследство и при изъятии земель для общественных нужд. Таким образом, отчуждение земельной доли станет возможным лишь после 1 января 2007 года, если законодателем эта дата не будет изменена.
Аренда земельных паев
На Украине практика заключения договоров аренды земельных долей впервые появилась после издания Указа Президента Украины № 1353/98 от 15 декабря 1998 года «О гарантиях защиты экономических интересов и улучшении социального обеспечения крестьян-пенсионеров, имеющих право на земельную долю (пай)». Согласно данному Указу, с 1 января 1999 года коллективные сельхозпредприятия, сельхозкооперативы, сельскохозяйственные акционерные общества и другие предприятия, учреждения и организации, использующие землю для сельскохозяйственного производства, по желанию крестьян-пенсионеров, имеющих право на земельную долю (пай), заключают с ними договоры аренды земельных долей (паев). Арендная плата была определена в размере не менее 0,5 % от стоимости пая, а затем размер арендной платы был увеличен и составлял не менее 1 % в соответствии с Указом Президента № 749/99 от 28 июня 1999 года.
Однако в связи с тем, что Указ Президента Украины № 1353/98 от 15 декабря 1998 года предусматривал заключение договоров аренды земельных паев только с крестьянами — пенсионерами и только при наличии их волеизъявления, Указом Президента Украины № 1529/99 от 3 декабря 1999 года «О безотлагательных мерах по ускорению реформирования аграрного сектора экономики» было установлено обязательное заключение предприятиями, использующими землю для сельскохозяйственных нужд, договоров аренды земельных паев с их собственниками. Размер арендной платы был установлен не менее 1 % от стоимости земельной доли (пая).
Впоследствии размер арендной платы был изменен Указом Президента Украины «О дополнительных мерах по социальной защите крестьян — собственников земельных участков и земельных долей (паев)». В соответствии со статьей 1 данного Указа с изменениями, внесенными согласно Указу Президента Украины № 830/2002 от 13 сентября 2002 года, признается одним из приоритетных заданий пореформенного развития аграрного сектора экономики повышение уровня социальной защиты крестьянства, в частности, путем внедрения арендной платы за аренду земельных участков, долей (паев) в размере не менее 1,5 % от стоимости земельного участка, доли (пая). Однако данная норма, по моему мнению, не является обязательной, а носит декларативный характер, поскольку она определяет установление арендной платы в размере не менее 1,5 % как одно из приоритетных заданий развития сельского хозяйства.
Договор аренды земельного пая подлежит государственной регистрации в сельских, поселковых, городских советах по месту расположения земельного пая. Порядок регистрации договоров аренды земельных долей (паев) утвержден постановлением КМУ № 119 от 24 января 2000 года.
Во исполнение Указа Президента Украины № 1529/99 от 3 декабря 1999 года приказом Госкомзема № 5 от 17 января 2000 года была утверждена форма Типового договора аренды земли. Однако несоблюдение Типовой формы договора не влекло никаких правовых последствий, а Законом Украины «Об аренде земли» от 6 октября 1998 года отношения аренды земельных паев не регулировались.
Данное обстоятельство являлось причиной для отказа в удовлетворении исковых требований о признании недействительными договоров аренды земельных паев как не соответствующих требованиям Закона Украины «Об аренде земли». Так, например, Верховный Суд Украины своим решением отказал ООО «Агрофирма «Л» в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора аренды земельного пая. Истец мотивировал свои исковые требования тем, что в договоре не указаны существенные условия, предусмотренные Законом Украины «Об аренде земли». Однако суд в своем решении указал, что порядок заключения договоров аренды земельной доли (пая) урегулирован не Законом Украины «Об аренде земли», а Указом Президента Украины № 1529/99 от 3 декабря 1999 года и постановлением КМУ № 119 от 24 января 2000 года.
Таким образом, существенные условия договора аренды земельного пая не были определены законодательно до принятия Верховным Советом Украины Закона Украины «О внесении изменений в Закон Украины «Об аренде земли» от 5 ноября 2003 года. В соответствии с разделом X «Переходные положения» Закона граждане — собственники сертификатов на земельную долю (пай) заключают договоры аренды с соблюдением требований Закона Украины «Об аренде земли». Следовательно, в настоящее время при заключении договора аренды земельного пая необходимо соблюдать все существенные условия, предусмотренные статьей 15 Закона Украины «Об аренде земли», а также требования статей 4—6, 11, 17, 19 Закона во избежание признания договора недействительным. В случае признания договора аренды в судебном порядке недействительным, согласно части пятой статьи 21 Закона, полученная арендная плата за фактический срок аренды земли не возвращается.
Кто должен платить земельный налог?
В соответствии с частью второй статьи 2 Закона Украины «О плате за землю» от 3 июля 1992 года (с изменениями, внесенными Законом Украины от 8 февраля 2001 года) обязанность по уплате земельного налога возлагается на собственников земельных долей (паев).
Выделение собственниками земельной доли (пая) земельных участков в натуре (на местности)
Порядок выделения собственниками земельной доли земельного участка в натуре регулируется Законом Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)» от 5 июня 2003 года и Порядком организации работ и методикой распределения земельных участков между собственниками земельных долей (паев), утвержденными постановлением КМУ № 122 от 4 февраля 2004 года.
В соответствии со статьей 3 данного Закона основанием для выделения земельных участков в натуре является решение сельского, поселкового, городского совета или районной государственной администрации. Лица, изъявившие желание выделить земельные участки в натуре, должны подать заявление в вышеуказанные органы.
Распределение земельных участков осуществляется местным советом или райгосадминистрацией на собраниях собственников земельных долей. Распределение участков в пределах одного предприятия проводится по согласию не менее двух третьих собственников земельных паев, а при его отсутствии — путем жеребьевки (статья 9 Закона).
Оформление госактов на право собственности на земельный участок, согласно статье 12 Закона от 5 июня 2003 года, осуществляет землеустроительная организация, которая произвела землеустроительные работы по выделению земельных паев в натуре (на местности).
Стоимость землеустроительных работ по изготовлению документов, удостоверяющих право собственности на земельный участок, в соответствии со статьей 1 Закона Украины «О защите конституционных прав граждан на землю» от 20 января 2005 года не может превышать 5 не облагаемых налогом минимумов доходов граждан.
В заключение рассмотрения данного вопроса следует отметить, что выделение земельных паев в натуре (на местности) является правом, а не обязанностью собственников сертификатов. До выделения земельных участков в натуре и выдачи государственных актов на право собственности сертификаты на право на земельную долю (пай) являются действительными (пункты 16-17 Раздела X «Переходные положения» Земельного кодекса Украины).
Кроме того, в соответствии с Разделом X ЗК Украины, после выделения в натуре (на местности) земельных участков договор аренды земли перезаключается согласно госакту на право собственности на земельный участок на тех же условиях, что и ранее заключенный, и может быть изменен лишь по согласию сторон.
© Юридична практика, 1997-2024. Всі права захищені
Кількість адвокатських балів | Вартість |
---|---|
Відеокурс з адвокатської етики | 650 грн |
10 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 2200 грн |
16 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 3500 грн |
8 адвокатських балів (без адвокатської етики) | 1800 грн |
Щодо додаткової інформації
Email: [email protected]
Тел. +38 (050) 449-01-09
Пожалуйста, подождите…