В № 19 (333) «ЮП» от 11 мая 2004 года была опубликована статья Петра Сухоручко «Кто является собственником незавершенного строительства», в которой изложены основные проблемы государственной регистрации права cобственности на объекты незавершенного строительства, в частности при покупке их в составе целостного имущественного комплекса предприятия. Несмотря на основательный и довольно полный анализ норм действующего законодательства, приведенный в статье, позволим себе не согласиться с некоторыми выводами автора.

В чем состоит суть позиции г-на Сухоручко, на которой строится вся логическая система выявления недостатков во Временном положении о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество (утверждено приказом Министерства юстиции Украины от 7 февраля 2002 года № 7/5 (Положение № 7/5)? Автор считает, что объект незавершенного строительства (то есть «незавершенка») является недвижимостью (недвижимой вещью), так как связан с землей фундаментом и отвечает прочим требованиям к недвижимости, изложенным в статье 181 ГК. Однако в соответствии с подпунктом 1.6 Положения № 7/5, регистрации в БТИ подлежат только завершенные объекты недвижимости. Таким образом, из-за несовершенства законодательства зарегистрировать право собственности на «незавершенку» в БТИ невозможно, что влечет перечисленные в статье многие негативные последствия.

Попытаемся объяснить, в чем, по-нашему мнению, состоит ошибка г-на Сухоручко. Право собственности на недвижимость, подлежащую регистрации в БТИ, возникает с момента завершения строительства (часть 2 статьи 331 ГК). Что именно подлежит регистрации, если строительство не завершено и право собственности на недвижимость, как следствие, не возникло?

Попытаемся обосновать свою позицию. Автор публикации рассматривает право собственности и статус недвижимого имущества как две не связанные категории, то есть считает, что наличие права собственности не зависит от наличия статуса недвижимости у его объекта и наоборот. Однако статья 331 ГК относительно момента возникновения права собственности опровергает эту несвязность. Скажем сразу, что в дальнейшем придется допустить, что ГК не содержит ошибки, а его нормы, если взять хотя бы статьи 181, 182, 331, не противоречат друг другу. В любом случае закон необходимо исполнять.

Напомним, что часть 2 статьи 331 ГК содержит следующее: «Право собственности возникает с момента завершения строительства (создания имущества)». То есть этим положением законодатель фактически приравнивает завершение строительства к созданию имущества (недвижимости). В момент завершения строительства:

а) создается объект права собственности — «незавершенке» присваивается статус недвижимости;

б) возникает право собственности на него.

Таким образом, возникновение права собственности поставлено в зависимость от завершения строительства и присвоения статуса недвижимости. Как ни парадоксально, из этого следует, что до завершения строительства недвижимости не существовало.

Если мы признаем это положение нелогичным, то нам придется допустить, что имеют место следующие странные правовые явления.

Во-первых, «незавершенка» является недвижимостью, но прав на нее у «владельца» нет, так как их возникновению препятствует часть 2 статьи 331 ГК.

Во-вторых, не ясно, в какой момент «незавершенка» приобретает статус недвижимости. Если положить кирпич на пол, будет ли это недвижимостью? А если кроме котлована на строительстве ничего нет? Очевидно, законодатель намеревался четко определить момент возникновения статуса недвижимости — момент завершения строительства, который оформляется многочисленными документами. В то же время критерии статьи 181 ГК более теоретичны, о моменте возникновения статуса недвижимости ничего не говорят. Этот вопрос освещен статьей 331 ГК.

В-третьих. Как может быть создана «незавершенка» как недвижимость, если к созданию вещи, согласно ГК, приравнено завершение строительства?

Кроме того, невозможно, как предлагает автор публикации, признать «незавершенку» недвижимостью в каждом конкретном случае, применяя к ней критерии статьи 181 ГК заново после ее покупки.

Таким образом, мы приходим к важному выводу. «Незавершенка» может соответствовать признакам недвижимости, установленным статьей 181 ГК, однако она недвижимостью не является, поскольку это противоречит статье 331 ГК, являющейся специальной по сравнению со статьей 181 ГК, потому последняя не применяется. «Незавершенка», согласно статье 331 ГК, состоит из «материалов и оборудования» и является движимым имуществом. Поскольку в соответствии со статьей 182 ГК госрегистрации подлежит право на недвижимость, право на «незавершенку» регистрироваться не должно, а поэтому претензии к Положению № 7/5, или существующей системе регистрации прав на недвижимость, изложенные в комментируемой публикации, безосновательны.