Согласно части первой статьи 285 ХК Украины и части третьей статьи 17 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», арендатор может реализовать предоставленное ему преимущественное право на продление срока действия договора аренды после его истечения, но только если арендодатель имеет намерение передать объект аренды другому лицу
Верховный Суд Украины, рассмотрев кассационную жалобу ГП «Национальная киностудия художественных фильмов им. А. Довженко» на постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 20 января 2005 года по делу по иску ООО «С.» (Общество) к ГП «Национальная киностудия художественных фильмов им. А. Довженко» (Киностудия) — о побуждении к пролонгации договоров аренды нежилого помещения, установил следующее.
С иском в Хозяйственный суд г. Киева Общество обратилось 5 июля 2004 года, мотивировав заявленное исковое требование положениями статьи 777 ГК Украины, согласно которой наниматель, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору найма, по истечении срока договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора найма на новый срок. В обоснование иска Общество указывало, что оно является арендатором спорных помещений с 1992 года, на протяжении срока аренды улучшало и вкладывало средства в их переоборудование и ремонт.
Киностудия иск не признала, мотивируя свои возражения тем, что оснований для пролонгации спорных договоров нет, поскольку она в дальнейшем собирается использовать спорные помещения для собственных нужд, а не сдавать их в аренду. Кроме того, согласно требованиям действующего законодательства, для пролонгации спорных договоров аренды необходимо согласие Министерства культуры Украины и разрешение Регионального отделения Фонда государственного имущества по г. Киеву.
Решением Хозяйственного суда г. Киева от 6 августа 2004 года иск удовлетворен, признаны пролонгированными договоры аренды № 29 от 2 июля 2003 года и № 33 от 25 июля 2003 года, заключенные между Киностудией и Обществом (договоры аренды № 29 и № 33), сроком на три года на тех же условиях. Судебное решение обосновано тем, что Общество является надлежащим арендатором, своевременно и в полном объеме выполняет возложенные на него обязанности; согласно пункту третьему статьи 5 Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества» (Закон об аренде) необходимо иметь разрешение Фонда государственного имущества Украины, если площадь недвижимого имущества превышает 200 м2, а по договору аренды № 29 площадь арендованного помещения составляет 46,4 м2, а по договору аренды № 33 — 45,7 м2.
Постановлением от 2 сентября 2004 года Киевский апелляционный хозяйственный суд указанное судебное решение оставил без изменений на тех же основаниях.
Указанные судебные решения первой и апелляционной инстанций обжалованным постановлением Высший хозяйственный суд Украины оставил без изменений.
Киностудия просит постановление Высшего хозяйственного суда Украины отменить, мотивируя кассационную жалобу неправильным применением судами норм материального права, а также выявлением факта разного применения Высшим хозяйственным судом Украины одного и того же положения закона в аналогичных делах.
Заслушав судью-докладчика и пояснения представителей сторон, рассмотрев и обсудив доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, Судебная палата по хозяйственным делам Верховного Суда Украины считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению на следующих основаниях.
Оставляя без изменений апелляционное постановление и, соответственно, — в силе решение суда первой инстанции, которым иск удовлетворен, Высший хозяйственный суд Украины исходил из того, что арендатор имеет преимущественное право перед другими субъектами хозяйствования на продление
действия договора аренды на новый срок, если он надлежащим образом выполнял обязательства по договору аренды.
Тем не менее такой вывод ошибочен, поскольку противоречит законам Украины, регулирующим спорные отношения сторон.
В соответствии с частью первой статьи 285 ХК и частью третьей статьи 17 Закона об аренде, положениями которых обосновано обжалованное постановление, арендатор может реализовать предоставленное ему преимущественное право на продление срока действия договора аренды только в том случае, когда после его истечения арендодатель имеет намерение передать объект аренды другому лицу.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что спорные договоры были заключены сроком на 1 год, который заканчивался соответственно 15 и 24 июня 2004 года. Письмами от 22 июня, 15 и 26 июля 2004 года Киностудия уведомляла истца о невозможности продолжения действия указанных договоров, поскольку арендованные помещения она будет использовать для собственных нужд.
Удовлетворяя иск и пролонгируя спорные договоры не на первичный срок их действия (1 год), а на 3 года, хозяйственные суды не устанавливали, имеет ли Киностудия намерение передать объекты аренды другим лицам.
Удовлетворение иска лишь на том основании, что истец надлежащим образом выполнял обязательства по договорам аренды, является недостаточным для предоставления ему преимущественного права на продление срока их действия.
Следовательно, принятые по делу судебные решения и постановления не могут считаться законными и обоснованными, поэтому подлежат отмене, а дело — передаче на новое рассмотрение.
Во время нового рассмотрения дела хозяйственному суду первой инстанции необходимо учесть изложенное, всесторонне и полно установить все фактические обстоятельства дела на основании объективной оценки имеющихся в нем доказательств, выяснить действительные права и обязанности сторон и, в зависимости от установленного, правильно применить нормы материального права, регулирующего спорные правоотношения, и вынести законное и обоснованное решение.
Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 11117—11120 ХПК, Верховный Суд Украины постановил:
кассационную жалобу КП «Национальная киностудия художественных фильмов им. А. Довженко» удовлетворить, постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 20 января 2005 года, постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда Украины от 2 сентября 2004 года и решение Хозяйственного суда г. Киева от 6 августа 2004 года отменить, а дело передать на новое рассмотрение в хозяйственный суд первой инстанции.
Постановление окончательное и обжалованию не подлежит.
(Постановление Судебной палаты по хозяйственным делам Верховного Суда Украины от 12 апреля 2005 года. Председательствующий — Шицкий И.Б.)
© Юридична практика, 1997-2024. Всі права захищені
Кількість адвокатських балів | Вартість |
---|---|
Відеокурс з адвокатської етики | 650 грн |
10 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 2200 грн |
16 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 3500 грн |
8 адвокатських балів (без адвокатської етики) | 1800 грн |
Щодо додаткової інформації
Email: [email protected]
Тел. +38 (050) 449-01-09
Пожалуйста, подождите…