Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также порядка раздела и объединения земельных участков» от 5 марта 2009 года внесены изменения в статью 126 Земельного кодекса Украины (ЗК).

При нотариальном удостоверении сделки государственный акт прилагается к документу, на основании которого состоялся переход права собственности на земельный участок. Кроме того, на государственном акте о праве собственности на земельный участок нотариус, удостоверяющий (выдающий) документ, и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и их ограничений, делают отметку об отчуждении земельного участка с указанием документа, на основании которого состоялось отчуждение. Орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и их ограничений, делает отметку о регистрации прав на земельный участок на основании документа о его отчуждении, составленном и удостоверенном в порядке, установленном законом, на протяжении 14 календарных дней со дня представления в этот орган указанного документа.

Во исполнение пункта 4 раздела 2 Закона принято постановление Ка­би­нета Министров Укра­ины (КМУ) № 439 от 6 мая 2009 года, которым утвержден Порядок осуществления отметки о переходе права собственности на земельный участок, также разрешено приобретателям права собственности на земельные участки в добровольном порядке получать государственные акты на основании сделки.

Если читать внимательно Закон и постановление, то видны расхождения относительно содержания отметки и лица, которое должно ее осуществлять. Чем же следует руководствоваться в данном случае — нормой высшей нормативной силы, Законом, или постановлением, определяющим детальную процедуру осуществления отметки?

При подготовке указанных нормативных актов не было учтено то, что государственные акты, зарегистрированные до июля 2003 года, не проходили государственную регистрацию на электронных носителях, поэтому зарегистрировать на данный момент право собственности на лицо, обретшее его на основании сделки, возможно только при наличии обменных файлов. Ведь право собственности на земельный участок возникает с момента государственной регистрации. Поэтому до того времени, пока не будет осуществлена кадастровая съемка и не будут изготовлены обменные файлы, внесение в электронную базу данных Государственного земельного кадастра (ГЗК) и регистрация невозможны.

Кроме того, Порядок устанавливает процедуру осуществления отметки о переходе права собственности на земельный участок, приобретенный в собственность из земель частной собственности, без изменения его границ. Но когда делается кадастровая съемка, восстанавливаются границы, то выясняется, что ни границы, ни площадь не отвечают указанным в государственном акте и соответственно в сделке.

Учитывая вышеизложенное, был издан приказ Госкомзема Украины «О некоторых вопросах реализации положений Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также порядка деления и объединения земельных участков» № 326 от 22 июня 2009 года, которым утвержден Временный регламент реализации положений пункта 4 Порядка осуществления отметки о переходе права собственности на земельный участок.

Данным приказом установлено, что кадастровый номер, в случае его отсутствия, присваивается земельному участку до осуществления отметки о переходе права собственности на земельный участок, после восстановления его границ в натуре (на местности), закрепления их долгосрочными граничными знаками установленного образца согласно соответствующей утвержденной технической документации и внесения сведений о земельном участке в автоматизированную систему ГЗК.

Сама процедура осуществления отметки громоздка, дорогостоящая и абсолютно аналогична процедуре изготовления государственного акта на основании сделки. Поэтому подавляющее большинство граждан, приобретавших в собственность земельные участки, право на которые удостоверено государственным актом образца 1992 года, получали новые государственные акты. Осуществлялось восстановление границ земельного участка, уточнялась площадь, и в государственный акт вносилась не та площадь, которая указана в сделке, а полученная по результатам кадастровой съемки.

Во исполнение поручения КМУ № 22171/1/1-10 от 29 апреля 2010 года к письму Минюста № 24/03-45 от 20 апреля 2010 года приказом Госкомзема Украины № 370 от 14 мая 2010 года отменен приказ Госкомзема «О некоторых вопросах реализации положений Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также порядка раздела и объединения земельных участков» № 326 от 22 июня 2009 года.

На смену одним проблемам пришла другая — что делать территориальным органам земельных ресурсов и органам ГЗК: вообще приостановить осуществление отметки и выдачу новых государственных актов или продолжать выполнять требования Закона и постановления? Если проставлять отметку, то в каком порядке?

Поскольку единая позиция отсутствует, то в ряде областей, ссылаясь на законодательную неурегулированность процедуры осуществления отметки и отсутствие полномочий у территориальных органов земельных ресурсов осуществлять государственную регистрацию прав на землю и внесение сведений в поземельную книгу, отказывают в осуществлении отметки и рекомендуют в случае согласия лиц оформлять новый государственный акт или дождаться законодательного урегулирования процедуры.

Главное управление Госкомзема в Запорожской области направило запрос по указанному вопросу в Госкомзем Украины. Письмом от 14 октября 2010 года Госкомземом Украины предоставлены разъяснения относительно вопроса пере­оформления права собственности на земельные участки.

Так, Госкомзем считает правомерным проставление отметки на государственных актах о регистрации права собственности на земельный участок территориальными органами Госкомзема. При осуществлении взаимодействия территориальных органов Госкомзема со структурными подразделениями Центра ГЗК следует руководствоваться Временным порядком ведения государственного реестра земель, утвержденным приказом Госкомзема № 174 от 2 июля 2003 года. Указанное письмо размещено на сайте Главного управления Госкомзема в Запорожской обл.

По моему мнению, учитывая вышеупомянутое несогласование нормативных актов относительно осуществления отметки, наиболее защищенным право собственности лица на земельный участок будет при получении нового государственного акта на основании сделки.

Но существует очень серьезная проблема, связанная с наследованием земельного участка, государственный акт на который утрачен или испорчен. В соответствии с пунк­том 4.11 Инструкции, утвержденной приказом Госкомзема Украины № 325 от 22 июня 2009 года, новый государственный акт на имя наследодателя взамен испорченного, утраченного (поврежденного) выдается наследнику на запрос нотариуса относительно истребования документов, необходимых для совершения нотариальных действий согласно статье 4 Закона Украины «О нотариате».

Однако выполнить этот пункт Инструкции невозможно, поскольку зарегистрировать на умершего человека согласно этой же Инструкции другой нормативный акт невозможно, равно как и выдать государственный акт не его владельцу. На устный запрос в Госкомзем Украины относительно выполнения указанного пункта были получены объяснения, что этот пункт нуждается в изменениях и будут предоставлены разъяснения относительно возможности выдачи нотариусу второго экземпляра государственного акта, который хранится в территориальных органах Госкомзема. Поэтому нотариус может обратиться к территориальному органу и получить для оформления свидетельства о праве на наследство второй экземпляр государственного акта (серия, номер, дата регистрации идентичны). Что касается возможности осуществления отметки на таком акте, то, учитывая, что государственный акт изымался у территориального органа земельных ресурсов и подлежит возвращению после оформления свидетельства о праве на наследство, отметку проставлять нецелесо­образно, более того, невозможно.

Имеют место случаи, когда нотариусу для оформления свидетельства о праве на наследство подается государственный акт, содержащий ошибки, исправления. Здесь, к сожалению, вторым экземпляром государственного акта не поможешь, ведь он содержит такие же ошибки. Как быть в такой ситуации? Довольно распространенной является практика, когда нотариус требует документы, которые дополнительно подтверждают достоверность данных, приведенных в государственном акте, опровергают ошибку.

Например, при ошибке в фамилии лица выдается справка из сельского, поселкового, городского совета, что унаследованный земельный участок передавался в собственность именно наследодателю. Или: если допущена ошибка в кадастровом номере, то подается справка о присвоении кадастрового номера и объяснение территориального органа земельных ресурсов о том, что именно наследуемому земельному участку присвоен кадастровый номер с ошибкой и именно указанный в справке номер является действительным кадастровым номером запрашиваемого участка. В случае если нотариус считает, что представленных документов для установления достоверности государственного акта недостаточно, спор решается в судебном порядке.

Действующим законодательством определен порядок действий при потере, порче государственного акта на право собственности. В соответствии с разделом 5 Инструкции, утвержденной приказом Госкомзема Украины № 43 от 4 мая 1999 года, при потере или порче оригинала государственного акта выдается дубликат. В то же время утвержденная тем же Госкомземом Инструкция (приказ № 325 от 22 июня 2009 года) предусматривает при потере, порче государственного акта выдачу нового государственного акта. Возникает вопрос: каким нормативным актом руководствоваться (оба приказа прошли регистрацию в Минюсте)?

По моему мнению, поскольку Ин­струкция 2009 года регулирует порядок заполнения бланков государственных актов на право собственности образца 2008 года, а предыдущая форма бланков изъята и не поступает для заполнения, следует руководствоваться Инструкцией от 2009 года и получать новые государственные акты. Кроме того, дубликат — это точная копия утраченного, испорченного, а если при заполнении государственного акта была допущена ошибка, то выдача дубликата ситуацию не исправит.

Часто возникают ситуации, когда при приватизации земельного участка принято решение, изготовлена техническая документация, заполняется и подписывается государственный акт, но в это время гражданин умирает. Если государственный акт не зарегистрирован, то умерший не приобрел право собственности на землю. А если право собственности на земельный участок не приобретено наследодателем, то, безусловно, участок не может быть унаследован. И здесь возникают конфликтные ситуации. Если гражданин не предоставлял доверенности на получение государственного акта другому лицу, то государственный акт остается в ГЗК неизданным.

Достаточно часто встречаются случаи, когда гражданин умер, но по доверенности регистрируется и выдается государственный акт на право собственности, чего быть не может, поскольку умерший человек даже по доверенности не может обрести право собственности на землю. Поэтому при составлении свидетельства о праве на наследство нотариусу необходимо обязательно обращать внимание на дату регистрации государственного акта и дату смерти гражданина.

В случае если такая ситуация возникла при выделении земельной доли в натуре, нотариусу следует разъяснить наследникам необходимость возвращения такого государственного акта в территориальный орган Госкомзема и получения из архива сертификата. И уже в свидетельство о праве на наследство будет вписан сертификат.

СПИЦЫНА Людмила — первый заместитель начальника Главного управления Гос­комзема в Запорожской области, г. Запо­рожье