В сегодняшних реалиях иметь в собственности недвижимое имущество — роскошь, и порой намного выгоднее арендовать помещения для ведения бизнеса.

Известен факт, что в случае смены собственника вещи, переданной внаем, аренда сохраняется, и к новому владельцу переходят все права и обязанности арендодателя.

В то же время бесконечное увеличение арендных платежей, частая смена собственников и установление нормальных отношений с каждым из них в большинстве случаев приводят к тому, что арендаторы заявляют о своем преимущественном праве на приобретение недвижимости.

Рассмотрим реализацию этого права в условиях сложившейся судебной практики.

Добросовестный наниматель имеет преимущественное право как на заключение договора найма на новый срок, так и на приобретение арендуемой вещи в случае ее продажи. Этими правами пользуется только тот арендатор, который надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору найма.

Украинские хозяйственные суды, как правило, приравнивали преимущественное право на покупку к праву на выкуп арендуемого имущества и отказывали в защите первого. Однако эти права регулируют различные по своей природе правоотношения. Право на выкуп — относительное, возникает тогда, когда стороны определили его в договоре. Невыполнение этого условия влечет за собой нарушение договорных обязательств.

Преимущественное право на покупку арендуемого имущества — абсолютное, существует независимо от условий договора. Арендодатель, который желает продать объект аренды, прежде всего должен заранее сообщить арендатору о своем намерении и условиях продажи, и только в случае отказа нанимателя стать собственником имущества на предложенных условиях арендодатель вправе предложить объект аренды для продажи другим лицам. И наймодатель, и другие лица не должны нарушать это право.

Причины отождествления судами указанных прав — пробел в гражданском законодательстве и отсутствие механизма реализации преимущественного права нанимателя на приобретение вещи в случае ее продажи.

Решением проблемы стало применение аналогии закона — такого способа защиты, как перевод на арендатора прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи (часть 4 статьи 362 Гражданского кодекса Украины).

Требование относительно признания за арендатором преимущественного права на покупку недвижимости не приводит к возобновлению нарушенного права нанимателя и удовлетворению не подлежит (постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 25 мая 2017 года по делу № 923/764/16).

НИКОЛЕНКО Анастасия — юрист ILF, г. Киев