Управление и распоряжение объектами общего пользования в домах (объекты) — вопрос злободневный. На этой почве часто случаются конфликты между собственниками квартир, представителями властей, все активнее в споры включаются и кондоминиумы — объединения сособственников многоквартирных домов. Законодательное регулирование данного вопроса уже привычно размыто, и даже решение Конституционного Суда Украины от 2 марта 2004 года № 4-рп/2004 (решение) оставляет пищу для размышлений. Попробуем проанализировать данную проблему.

Право собственности

Существуют три претендента на распоряжение объектами: строитель дома (государство в лице местных администраций, компания-застройщик, другие субъекты), собственники квартир и объединения, созданные собственниками квартир.

В соответствии с частью 2 статьи 382 Гражданского кодекса Украины (ГК), собственникам квартир в двух- или многоэтажном жилом доме принадлежат на праве общей совместной собственности помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, техническое, электрическое, сантехническое и другое оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающее больше одной квартиры, кроме того, строения, предназначенные для обеспечения нужд всех собственников квартир, а также собственников нежилых помещений, размещенных в жилом доме. Таким образом, независимо от того, кем построен дом, сособственниками помещений являются собственники квартир.

Это же предусмотрено в Законе Украины «Об объединении сособственников многоквартирного дома» (Закон), однако режим права собственности установлен другой. В соответствии с данным Законом вся общая собственность в доме составляет две группы:

общее имущество — часть вспомогательных помещений, использующихся по назначению (кладовые, гаражи, мастерские и т.д.);

неделимое имущество — неделимая часть жилого комплекса, состоящая из части вспомогательных помещений, конструктивных элементов дома, технического оборудования, обеспечивающих надлежащее функционирование дома.

Статья 19 Закона гласит, что общее имущество пребывает в общей долевой собственности сособственников дома, а неделимое — в общей совместной собственности, отчуждается вместе с помещением и не подлежит выделению в натуре. Таким образом, Закон фактически дает право на выделение части из общего имущества и ее отчуждение, например, для обращения взыскания кредиторов, или по желанию собственника, в результате чего теряется сам смысл этого имущества. Конституционный Суд в решении ссылается именно на положения Закона, однако считаю, что следует применять норму ГК как более новую.

В соответствии с частью 2 статьи 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» вспомогательные помещения передаются в собственность бесплатно и отдельной приватизации не подлежат.

В случае если в доме приватизирована часть квартир, то сособственниками объектов являются собственники приватизированных квартир и собственники неприватизированных (местные советы, органы исполнительной власти, общественные организации), причем они обладают равными правами и обязанностями относительно имущества.

Следующая проблема — момент возникновения права собственности на объекты. В соответствии с абзацем 2 пункта 4.2 решения, право собственности на вспомогательные помещения возникает с момента возникновения права собственности на квартиру. Документом, свидетельствующим о праве собственности на вспомогательное помещение, является свидетельство о праве собственности на квартиру. Никаких дополнительных юридических действий для подтверждения этого права, равно как и создания объединения сособственников, не требуется.

Полномочия кондоминиумов

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного жилого дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома собственники квартир могут создавать объединения собственников квартир (статья 385 ГК), или так называемые кондоминиумы. В доме, где квартиры не полностью приватизированы, между объединением и собственниками неприватизированных квартир заключается соглашение о совместном владении домом и долевое участие в затратах на его содержание.

Статус объединения закреплен в Законе. В одном жилом комплексе может быть только одно объединение. Оно является юридическим лицом и неприбыльной организацией. В отличие от ГК Закон предусматривает право членства в объединении и для собственников нежилых помещений, хотя необходимо отметить, что среди сособственников объектов они не упоминаются ни в ГК, ни в Законе.

В соответствии со статьей 4 Закона задачами объединений являются обеспечение и защита прав его членов, надлежащее содержание и использование неделимого и общего имущества, обеспечение притока средств для оплаты всех платежей. Таким образом, кондоминиумы обладают лишь управленческими полномочиями. Однако случается, что кондоминиумы обращаются с требованиями о признании их собственниками вспомогательных помещений. В данном случае судебная практика дает однозначный ответ: сособственниками, в соответствии со статьей 19 Закона, являются только собственники квартир, но не объединения, если только право собственности не передано объединению в установленном законодательством порядке.

Интересна судьба дома после создания объединения. Пока не создано объединение, дом находится на балансе предыдущего собственника, и ответственность за обслуживание дома несут местные администрации. Однако после появления объединения необходимо решить вопрос, к кому на баланс перейдет дом. В соответствии со статьей 11 Закона объединение может: принять на собственный баланс весь жилищный комплекс (в таком случае вся ответственность за обслуживание дома ляжет на кондоминиум); по договору с предыдущим собственником оставить его балансодержателем всего жилищного комплекса или его частей или заключить договор с любым юридическим лицом. Следовательно, не установлена прямая обязанность кондоминиума принимать дом на свой баланс, в то же время необходим договор для продолжения пребывания дома на балансе предыдущего собственника.

Общий — не значит бесхозный

Сдача в аренду помещений в доме — дело довольно прибыльное, и именно в этой сфере возникает наибольшее количество конфликтов между кондоминиумами, собственниками квартир, с одной стороны, и местными администрациями, часто в одностороннем порядке передающими вспомогательные помещения в аренду, не считаясь с мнением жильцов, — с другой.

В своем решении Конституционный Суд предусмотрел, что владение, использование и распоряжение вспомогательными помещениями осуществляется по правилам ГК. Собственники совместно владеют и пользуются имуществом, совместно несут расходы. В соответствии с частью 2 статьи 369 ГК распоряжение имуществом осуществляется при согласии всех сособственников. Таким образом, местные администрации не имеют никаких полномочий не только своим решением передавать помещения в аренду, но даже инициировать этот вопрос. Однако процедура заключения договоров аренды представляется с трудом: каким образом испросить согласие всех собственников квартир и подписать договор?

Еще один проблемный момент — форма этого согласия. Договор аренды вспомогательных помещений как отдельной части капитального строения следует заключать в соответствии со статьей 793 ГК: на срок до 1 года — в письменной форме, на 1 год и более — подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Абзац 3 части 2 статьи 369 ГК гласит, что согласие сособственников на заключение соглашения по распоряжению общим имуществом, подлежащего нотариальному удостоверению или государственной регистрации, должно быть выражено письменно и нотариально удостоверено.

Реальный выход следующий: в соответствии с частью 3 статьи 369 ГК сособственники уполномочивают кого-то на заключение соглашений по распоряжению имуществом. Но на практике такое случается нечасто.

Наиболее проста ситуация, если в доме создан кондоминиум. В соответствии с частью 8 статьи 10 Закона одним из исключительных полномочий общего собрания кондоминиума является принятие решений о передаче в аренду объектов, пребывающих в общей собственности. Однако здесь есть и спорные моменты. Во-первых, право голоса имеют и собственники нежилых помещений, а они не относятся к субъектам общей собственности на объекты. Во-вторых, решения на общем собрании принимаются большинством голосов, а ГК требует согласия всех сособственников. Кроме того, не все собственники квартир могут входить в объединение, ведь членство в нем добровольное. Следовательно, их голос также игнорируется.

Как видим, законодательная база на сегодня явно недостаточна для решения всех вопросов владения и распоряжения объектами общего пользования в домах.