Генеральный партнер 2021 года

Издательство ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРАКТИКА
Главная » Юридическая практика № 6 » Правила по ведению

Правила по ведению

Рубрика Тема номера
Антирейдерский закон существенно меняет регулирование арендных отношений в агросекторе, вносит новые правила в ведение кадастра, но все же некоторые проблемные вопросы остаются открытыми

Этот год начался с изменения законодательства в разных сферах, в том числе и в аграрной. Изменения в земельном и аграрном законодательстве Украины стали новыми вызовами для агрокомпаний и предприятий Украины. Если непродление моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения не вызвало много вопросов, то принятие и вступление в силу Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно противодействия рейдерству» (антирейдерский закон) вызвало как много критики, так и практических вопросов.

Так, вступивший в силу 16 января с.г. антирейдерский закон, вносит, в частности, изменения в Земельный кодекс (ЗК) Украины, дополняя его статьей 1261, устанавливающей новый порядок возобновления договоров аренды земли, в Закон Украины «Об аренде земли» в части права арендодателя установить обязательной нотариальную форму договора (новое обременение), введения дополнительного существенного условия в договора аренды, введения новых правил расчета срока действия договора аренды, а также преимущественного права на возобновление договора аренды земли на новый срок, в Закон Украины «О государственном земельном кадастре» относительно взаимодействия базы данных кадастра и Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество и новых оснований для отмены государственной регистрации земельного участка в кадастре.

Аренда земли

Теперь более детально рассмотрим нововведения антирейдерского закона, а также их влияние на арендные правоотношения.

Итак, начнем с изменений, внесенных в Закон Украины «Об аренде земли». Совсем недавно юристы в этой сфере делили арендные правоотношения на возникшие до 1 января 2013 года и после в зависимости от периода регистрации договора или права аренды. Теперь нужно также принимать во внимание период заключения договора до принятия антирейдерского закона и после.

С 16 января 2020 года договор аренды земли дополняется новым существенным условием, а именно — датой заключения договора. Это изменение связано с другим нововведением — порядком исчисления окончания даты действия договора аренды. По новым правилам срок действия договора аренды исчисляется от даты его заключения, а право аренды возникает с момента государственной регистрации такого права. Данные нововведения направлены на защиту арендодателя от неправомерной регистрации прав по договору через два года и более после подписания.

Вместе с тем считаем, что такие правки все же не дали ответа на основной вопрос, который сегодня существует в практике земельного права и рассматривается в судах. Речь идет о моменте вступления договора аренды земли в силу: с момента подписания или момента регистрации права аренды.

Рекомендации различных профильных организаций не были приняты во внимание парламентом, и решение этой проблемы ляжет на плечи органов судебной власти. Не исключаем, что после этих изменений вопросы, связанные с определением окончания даты действия договора аренды и срока аренды, останутся актуальными.

Также антирейдерским законом были включены новые положения, касающиеся возобновления договора аренды. Так, Закон Украины «Об аренде земли» был дополнен новой статьей 322, которая отсылает нас к новой статье в ЗК Украины — 1261. Договор аренды теперь можно возобновить автоматически, без совершения сторонами соответствующих дополнительных действий, если такие положения будут предусмотрены в договоре. Вместе с тем сторона, которая не желает возобновить договор, имеет право за месяц до окончания действия договора подать заявление об исключении такой опции из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество.

Эти новшества имеют позитивный характер, так как реанимируют нерабочую до этого часть 6 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» и упрощают процесс возобновления договора на новый срок. Но арендаторам следует учитывать, что если арендодатель не захочет продлевать договор, он может, например, за день до окончания месячного срока или в последний момент подать заявление об исключении такой опции из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. Поэтому рекомендуем арендаторам не забывать о своем преимущественном праве на заключение договора на новый срок и пользоваться им для подстраховки.

Кстати, положения о преимущественном праве также подверглись некоторым изменениям. Для реализации своего преимущественного права арендатору теперь нужно к письму-уведомлению прилагать проект нового договора.

При заключении новых договоров необходимо также обратить внимание на переходные положения профильного закона. В случае возобновления договоров аренды, заключенных до вступления в силу антирейдерского закона, или внесения в них изменений нужно учитывать новые положения статей 33 «Закона Украины «Об арене земли» и статьи 1261 ЗК Украины.

Договоры, которые были заключены до вступления в силу антирейдерского закона, возобновляются на условиях, предусмотренных в таких договорах и с учетом законодательства, действующего на тот момент.

Вопросы регистрации

Анализируя антирейдерский закон и изменения законодательства относительно аренды, следует не забывать и о других правоотношениях, на которые могут повлиять нормы нового закона. Теперь регистраторы Государственного земельного кадастра и госрегистраторы прав на недвижимое имущество обязаны будут взаимодействовать: проверять сведения из соответствующего государственного реестра прав и сведения Государственного земельного кадастра. А Государственный земельный кадастр должен быть окончательно заполнен до 1 января 2022 года. Эти изменения должны позитивно повлиять на ведение публичной кадастровой карты и, скорее всего, стать точкой отчета для старта рынка купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения. Но проблемными все же остаются вопросы, касающиеся регистрации договоров и других прав до 2013 года, поскольку информация о некоторых из них отсутствует в старых базах.

Интерес, на наш взгляд, представляют изменения, внесенные в Закон Украины «О государственном земельном кадастре». Перечень оснований для отмены регистрации земельного участка в кадастре пополнился новыми положениями. Теперь отмена регистрации участка в кадастре возможна не только на основании соответствующего решения суда, но и на основании судебного решения об отмене разрешения уполномоченного органа о выделении земельного участка и утверждении технической документации. Такие решения будут будут служить основанием для отмены регистрации участка в кадастре.

Более того, указанные новшества могут быть применены к решениям судов, которые вынесены до вступления антирейдерского закона в силу, но еще не исполнены.

Покажет практика

Изменения, принятые на основании антирейдерского закона, в целом можно назвать позитивными. Вместе с тем остались нерешенными некоторые вопросы, и они будут регулироваться практикой применения законодательства и, конечно же, позициями судов, но, учитывая новую судебную реформу и нестабильность позиций Верховного Суда, можно ожидать еще больше проблем на практике. Напомним, что на рассмотрении Большой Палаты Верховного Суда находится 16 судебных земельных споров, которые также связаны с вопросами, регулируемыми антирейдерский законом.

Указанные нововведения следует детально разъяснить не только участникам правоотношений, но и представителям госорганов, на которых возложены функции государственной регистрации вещных прав в процессе реализации положений антирейдерского закона.

Как изменятся правоотношения в земельной сфере после принятия антирейдерского закона, покажут время и практика, а нам остается только ждать и надеяться, что необходимые правки все же будут приняты во внимание при разработке следующих законов в этой сфере.

 

НАВРОЦКИЙ Дмитрий — советник по земельным вопросам АО SENSUM, г. Киев

 


МНЕНИЕ

Название не отражает содержания

Татьяна ОНИЩЕНКО, адвокат, старший юрист ЮФ TOTUM

«Послевкусие» от Закона № 340-ІХ неоднозначное. Парламентарии анонсировали внедрение действительно эффективных предохранителей по защите прав и интересов землевладельцев и землепользователей. Но проголосованная редакция не оправдала надежд.

Большинство измененных позиций, непосредственно касающихся недружественного поглощения бизнеса, фактически меняют формулировки действующей редакции нормативно-правовых актов или подтверждают уже существующую практику правоприменения.
Так, отмена государственной регистрации земельного участка на основании решения суда уже давно стала действенным механизмом борьбы с нечестными на руку регистраторами. Проведение регистрации прав на землю исключительно при наличии информации о ней в Государственном земельном кадастре тоже не является новеллой для нотариусов.

Закон № 340-ІХ вводит фактически новый алгоритм возобновления договоров аренды. И механизм его реализации вызывает массу вопросов. Договор считается пролонгированным на тех же условиях и на тот же срок, если стороны не возражают против этого. А возобновлять договоры аренды земли государственной и коммунальной собственности, свободные от застройки, теперь практически запрещено.
Таким образом, название «антирейдерский» не совсем отражает содержание данного Закона.


Борьба с последствиями

Вадим ИВАНИН, адвокат ЮК «АМБЕР»

16 января 2020 года вступил в силу Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству».

Основная цель указанного закона — усовершенствование существующих механизмов защиты имущественных прав собственников (и пользователей) земельных участков и предотвращение случаев противоправного поглощения и захвата предприятий в аграрном секторе.
Говоря о том, насколько он разрешит проблему рейдерства, в первую очередь необходимо отметить, что этот закон больше носит превентивный характер.

Проблему же рейдерства необходимо разрешать комплексно, одного усовершенствования работы реестров и регистраторов недостаточно.
Прежде всего следует решить вопросы борьбы с последствиями рейдерства (годами расследуются уголовные производства и слушаются в судах дела об отмене регистрационных действий), внедрив при этом реальные механизмы наступления ответственности нотариусов, регистраторов за проведение незаконных регистрационных действий и максимально быстрого восстановления нарушенного права.

Поделиться

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Подписывайтесь на «Юридическую практику» в Facebook, Telegram, Linkedin и YouTube.

0 комментариев
Встроенные отзывы
Посмотреть все комментарии
Slider

Содержание

Акцент

Форматировать риск

Финансовые обязательства

Государство и юристы

Капли камень точат

Ум, часть и совесть

По стойке СМИрно

Налоговая реформация

Карта событий

Новости

Спорт

Культура

Карта событий

Новости юридических фирм

Вне конкуренции

Новости из зала суда

Новости из Евросуда

Новости законотворчества

Отрасли практики

Закрытый клуб

Заземленный выход

Репортаж

Банковские тайны

Самое важное

Спрос и продолжение

Не отказать в Совете

Миг тесен

Бизнес-показатели

Судебная практика

Железнодорожная санкция

Сроки по ставке

Судебные решения

Об особенностях обжалования решений государственной исполнительной службы

Суд обязан привлечь защитника для осуществления защиты обвиняемого, удаленного из зала судебного заседания

Вопрос о снятии ареста с имущества наследодателя, препятствующего оформлению наследства, рассматривается в рамках гражданского судопроизводства

Тема номера

Правила по ведению

Участковый инспектор

Частная практика

Декларация о доходах

Победный счет

Другие новости

PRAVO.UA

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: