Постійне користування — PRAVO.UA
прапор_України
2024

Генеральний партнер 2024 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА
Головна » Юридична практика № 47-48 (1248-1249) » Постійне користування

Постійне користування

Право постійного користування землею пропонується розширити

У Верховній Раді України зареєстровано проєкт Закону України «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо розширення прав постійних користувачів земельних ділянок» (законопроєкт № 6289), ініціатором якого стала група народних депутатів.

Відповідно до чинного Земельного кодексу України постійний користувач земельної ділянки має обов’язок виключно самостійного господарювання на цій ділянці, а отже, позбавлений права передавати її в користування третім особам. Але в пояснювальній записці до законопроєкту № 6289 зазначено, що на практиці такої заборони не дотримуються. Дуже поширеним явищем в Україні є укладення «квазідоговорів» оренди землі під виглядом договорів про спільну діяльність, спільний обробіток, інвестиційних договорів, які фактично є прихованими договорами оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Очевидно, що такі договори виконуються «в тіні» і в державний бюджет не надходять кошти з оподаткування доходів від орендних правовідносин. Отже, метою зазначеного законопроєкту є виведення з тіні використання земель сільськогосподарського призначення державних та комунальних підприємств, установ, організацій. Прогнозується, що прийняття цих змін дасть змогу:

— захистити права фізичних та юридичних осіб приватного права, яким належить право постійного користування земельними ділянками;

— збільшити доходи місцевих бюджетів з орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності;

— надати державним і комунальним підприємствам додаткові інструменти із залучення інвестицій;

— зменшити корупцію у сфері управління земельними ділянками державних та комунальних підприємств, установ, організацій.

Загалом у законопроєкті № 6289 передбачається надання можливості постійним користувачам земельних ділянок державної, комунальної власності сільськогосподарського призначення і ділянок сільськогосподарських угідь, які належать до земель оборони, передавати їх в оренду на земельних торгах строком на 7 років.

Також встановлюватиметься порядок переоформлення наявних прав постійного користування на інші речові права, за яким фізичні та юридичні особи приватного права зможуть переоформити право постійного користування на право оренди строком на 50 років, а також право викупу земельної ділянки з 30‑річним розстроченням платежу.

За словами адвоката юридичної фірми «Ілляшев та Партнери» Дмитра Груби, законопроєктом № 6289 здійснюється чергова спроба врегулювати давнє питання постійного користування та довічного успадкованого володіння землею, впоратися з яким не можуть протягом двох десятиліть. Проте проєктом остаточно це питання не вирішується, а лише пропонується за бажання переоформити такі права на право оренди (і тут перед землекористувачем одразу постане питання плати за землю, яка однозначно буде вищою, виникнуть ризики розірвання договору і втрати права користування тощо), або отримати її у власність шляхом викупу із розстроченням платежу до 30 років, що є більш привабливим, зокрема, з огляду на можливість подальшого вільного розпоряджання землею (після повної виплати її вартості).

Однак, попри заплановані зміни в інституті права постійного користування земельними ділянками, існує низка неврегульованих питань і суперечливих положень, які містить законопроєкт № 6289.

Так, на думку адвоката Dynasty Law & Investment Геннадія Сільвановича, цей проєкт нормативно‑правового акта не спонукатиме фізичних та юридичних осіб приватного права, які володіють земельними ділянками на умовах постійного користування, до переоформлення такого права.

«Зокрема, згідно з пунктом 26 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України, запропонованим проєктом закону, землекористувачі матимуть право на переоформлення права постійного користування на право оренди чи викуп земельних ділянок. Проте законодавець не визначив, чи необхідно буде землекористувачам у такому випадку розробляти документацію із землеустрою, оскільки більшість земельних ділянок із правом постійного користування були оформлені ще за часів дії старого земельного законодавства, щодо них можуть бути відсутні відомості в Державному земельному кадастрі й такі земельні ділянки можуть не мати кадастрового номера.

До того ж за час перебування земельних ділянок у землекористувачів на праві постійного користування неодноразово зазнавали змін генеральні плани населених пунктів, містобудівна документація, проєкти землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів тощо. Тому цілком закономірно, що під час переоформлення права постійного користування на право оренди чи викуп земельних ділянок землекористувачі масово отримуватимуть відмови в такому переоформленні через невідповідність місця розташування земельних ділянок чинній документації», — прокоментував Геннадій Сільванович.

Він також звертає увагу, що редакція пункту 26 Розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України, запропонована у законопроєкті № 6289, не містить прямої заборони чи дозволу щодо зміни цільового призначення земельної ділянки під час переоформлення права постійного користування на оренду чи викуп земельної ділянки. На думку юриста, така колізія через короткий проміжок часу може призвести до судового протистояння між землекористувачами та розпорядниками земель.

Дмитро Груба також досить скептично оцінює ефективність цієї законодавчої ініціативи: «Далеко не всі з тих чи інших причин, насамперед фінансових та бюрократичних, стануть переоформлювати згадані правові титули. А значить, ці інститути землекористування залишаться «живими» і надалі. Найкращим, на мою думку, варіантом розв’язання цієї проблеми раз і назавжди є їх безумовна трансформація у право власності».

Водночас позитивним зрушенням, яке пропонується законопроєктом № 6289, на думку пана Груби, є передбачена ним можливість передання земельної ділянки, що перебуває в постійному користуванні суб’єкта державної або комунальної власності, в подальшу оренду на конкурсних умовах: «Це додасть гнучкості цьому праву, може допомогти у боротьбі із тіньовим використанням такої землі (що особливо популярне в агросекторі, хоча й не тільки там) та покласти край численним судовим спорам із цього питання, а також забезпечити більшу прозорість зазначених відносин. Незрозуміло тільки, чому таке право планують надати лише суб’єктам державної або комунальної власності».

«Також необхідно зазначити, що занадто активна законотворча робота теж не сприяє найкращому вирішенню земельних проблем, бо проблема полягає, з одного боку, в недостатньому законодавчому регулюванні окремих питань, а з іншого — в постійній зміні законодавства, що не додає сталості та правової визначеності земельним правовідносинам, завантажує судову систему новими спорами. Законодавче врегулювання, безумовно, має додати в якості та зменшитись у кількості, що надасть змогу більш чітко бачити довгостроковий результат земельних відносин», — додає Дмитро Груба.

Він також звертає увагу й на інші проблемні питання у сфері земельних правовідносин, які потребують законодавчого врегулювання, а саме на:

— інститут безоплатної приватизації землі, який ніколи насправді не працював і фактично є лише фікцією та додатковим корупційним складником у сфері земельних відносин;

— регулювання питання співіснування старих (визначениї за Українським класифікатором цільового використання землі (УКЦВЗ) 1998 року) та нових (визначених за Класифікатором видів цільового призначення земельних ділянок (КВЦПЗ) 2010 року) видів цільового призначення земельних ділянок, що продукує спори з податковою стосовно розміру плати за землю;

— недостатню наповненість земельного кадастру, наявність у ньому безлічі помилок і накладок.

 

Анастасія ВОЛИНЕЦЬ «Юридична практика»

 


КОМЕНТАР


Ігор КРАВЦОВ, партнер Юридичної групи LCF, керівник практики транскордонних спорів

Нагальні питання

Земельне законодавство — це сфера, де новації впроваджуються повільно та складно. Для агробізнесу зокрема та для економіки країни загалом важливо врегулювати питання щодо:

— організації водокористування та стимулювання гідротехнічної меліорації земель — це дозволить збільшити площі зрошуваних земель та обсягів вирощеної с/г продукції;

— консолідації земель — упорядкування земельних ділянок та прав користування ними з метою формування цілісного масиву для раціонального обробітку земель та вирощування с/г продукції;

— паювання земель держпідприємств — це оптимізація процедури приватизації земель державних сільськогосподарських підприємств, що, зокрема, сприятиме реалізації працівниками таких підприємств права на одержання земельної частки (паю).

Для вирішення цих проблем насамперед необхідне належне законодавче регулювання. Верховна Рада України повинна ухвалити відповідні законопроєкти, а Кабінет Міністрів України та профільні міністерства — підзаконні акти. По‑друге, треба забезпечити відповідне фінансування описаних у цих нормативних актах процедур. По‑третє, потрібні контроль за належним виконанням новел, виявлення потенційних зловживань та ризиків, притягнення до відповідальності порушників. Видається, що вирішення зазначених проблем дасть змогу зробити земельну сферу ефективнішою та прибутковішою.

Мета законопроєкту № 6289 — виведення з тіні використання земель сільськогосподарського призначення державних та комунальних підприємств, установ, організацій. Це далеко не нова проблема, вирішення якої вже багато років стоїть на порядку денному. Проєктом закону, зокрема, пропонується надати можливість постійним користувачам земельних ділянок державної, комунальної власності сільськогосподарського призначення, а також земельних ділянок сільськогосподарських угідь, які належать до земель оборони, передавати їх в оренду на земельних торгах строком на 7 років. Видається, що варто було передбачити можливість укладати такі договори й на більший строк. Це збільшило б надходження до бюджетів, дало б змогу планувати діяльність як орендодавця, так і орендаря на триваліший період. Також залишається невідомим, за чий кошт передбачається здійснення описаних в законопроєкті заходів. Зокрема, для передання в оренду та викупу знадобиться виготовлення технічної документації, реєстрація прав у відповідних реєстрах також не є безкош­товною. Є ризик, що прийняті норми не будуть ефективно реалізовуватись через відсутність чіткого механізму фінансування. У цілому ж у разі належної реалізації нововведень буде вирішено проблему, що заважає розвитку сільського господарство та тримає певну його частину в тіні вже багато років.

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

Баннер_на_сайт_тип_1
баннер_600_90px_2
2024
tg-10
Legal High School

Зміст

IP REPORTER

Нові цифри

VOX POPULI

Юрист онлайн

Актуально

Відсторонення автоматом

Новий склад

Акцент

Дисциплінарне впровадження

Галузі практики

Ефективна давність

Корпоративні правила

Аргументи в актах

Позиційна гра

Дайджест

Оскарженню не підлягає?

Держава та юристи

Постійне користування

Касаційна підсудність

Збільшення кількості справ підсудних Верховного Суду ускладнить доступ громадян до правосуддя

Книжкова полиця

Виконавчі механізми

Новини юридичних фірм

EVERLEGAL відкриває практику інтелектуальної власності

Asters допомогла агрокомпанії отримати дозвіл на концентрацію в процесі приватизації

Baker McKenzie стала юридичним радником ПУМБ у зв’язку з укладенням попередньої угоди з Getin Holding щодо купівлі‑продажу акцій АТ «Ідея Банк»

Приватна практика

Програмні вимоги

ПостCOVIDна реальність

Репортаж

Цифрова епоха

Енергоперспективи

Судові рішення

Ухвала суду першої інстанції про повернення зустрічного позову підлягає апеляційному оскарженню

Тема номера

Хмарні послуги

Ключ віртуальної реальності

Приготуватися до змін

У фокусі: інвестиції

Право на оновлення

Інші новини

PRAVO.UA