Быть ли рынку сельскохозяйственной земли в Украине? Это один из самых актуальных, обсуждаемых и резонансных вопросов, волнующих сегодня многих: с одной стороны, Международный валютный фонд, который время от времени перед очередным кредитным траншем напоминает об обещаниях запустить рынок сельскохозяйственной земли в Украине, с другой — собственников небольших земельных паев, все еще надеющихся выручить хоть какие-либо средства от продажи, с третьей стороны — крупные агрохолдинги, которые даже представить бояться, чем для них могут обернуться земельные нововведения.
На данный момент существуют определенные ограничения, связанные с отчуждением земельных участков сельскохозяйственного назначения, введенные еще Законом Украины «О соглашениях об отчуждении земельной доли (пая)», а потом продленные Земельным кодексом Украины.
В частности, запрещаются купля-продажа или какое-либо другое отчуждение земельных участков и смена целевого назначения земельных участков, пребывающих в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре для ведения личного сельскохозяйственного производства, а также земельных долей (паев). Исключением из общего правила является передача в наследство, обмен земельного участка на другой земельный участок, изъятие (выкуп) земельных участков для общественных нужд и изменение целевого назначения земельных участков с целью их предоставления инвесторам — участникам соглашений о разделе продукции для осуществления деятельности по таким соглашениям.
Под запретом также находится внесение права на земельную долю (пай) в уставный капитал хозяйственных обществ, а также передача земель сельскохозяйственного назначения в собственность иностранцам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам.
Один из наиболее резонансных вопросов, который стоит перед украинскими парламентариями в ходе земельной реформы, касается предоставления возможности иностранным гражданам и юридическим лицам приобретать сельскохозяйственные угодья. Поэтому целью данной статьи является исследование развития рынка сельскохозяйственной земли в некоторых странах Восточной Европы в контексте предоставления иностранцам и нерезидентам права приобретения сельскохозяйственных угодий.
Польша
До 2004 года в Польше запрещалось приобретение сельскохозяйственных земельных участков иностранцами и нерезидентами. Во время вхождения Польши в состав Европейского Союза в 2004 году Актом об условиях присоединения Польши к Европейскому Союзу был введен 12-летний переходный период, в течение которого положения польского законодательства, ограничивающие покупку земли иностранцами и юридическими лицами — нерезидентами, могли оставаться в силе.
По общему правилу в течение переходного периода указанные лица могли приобрести земли сельскохозяйственного назначения только после получения специальных разрешений от Министерства внутренних дел и управления (Ministry of Interior and Administration) при отсутствии возражений со стороны министра национальной защиты (Minister of National Defence) и министра сельского хозяйства и развития сельских районов (Minister of Agriculture and Rural Development). Более того, иностранцу или юридическому лицу — нерезиденту необходимо было доказать, что приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения не представляет никакого риска для защиты, национальной безопасности или общественного порядка и не противоречит соображениям социальной политики и общественного здравоохранения, а также подтвердить связь с Республикой Польша (разрешение на временное пребывание, членство в правительственном органе, осуществление бизнеса или сельскохозяйственной активности и т.д.). Получения вышеупомянутого разрешения не требовалось, если гражданин государства — члена Европейского Союза был самозанятым фермером, а также законно пребывал на территории Польши и арендовал землю непрерывно в течение трех лет.
Переходный период закончился в 2016 году, и с того времени граждане и компании — резиденты государств — членов Соглашения о Европейском экономическом пространстве и Швейцарии больше не обязаны получать разрешения Министерства внутренних дел и управления, однако приобретение сельскохозяйственных земель и дальше контролируется государством. Несмотря на то что резидентам государств, которые не являются членами Европейского Союза, по общему правилу необходимо получать разрешение Министерства внутренних дел и управления Польши, заинтересованность в покупке сельскохозяйственной земли в Польше не уменьшается. В соответствии с официальной статистикой Министерства внутренних дел и управления Польши, в 2017 году было выдано 224 разрешения на приобретение 270 земельных участков, в том числе сельскохозяйственного назначения. Весьма интересным является тот факт, что среди 224 выданных разрешений украинские граждане получили 134.
Чехия
Похожий опыт отмены ограничений на покупку сельскохозяйственных угодий и у Чешской Республики. Аналогично Польше до 2004 года в Чехии было запрещено приобретение сельскохозяйственной земли иностранцами и нерезидентами. Однако в результате присоединения Чешской Республики к Европейскому Союзу в 2004 году был установлен семилетний переходный период, на протяжении которого разрешалось действие положений чешского законодательства, направленного на ограничение продажи сельскохозяйственной земли иностранным гражданам и нерезидентам. Однако даже во время переходного периода разрешалась покупка сельскохозяйственной земли в случаях, если нерезидент имел вид на жительство гражданина государства — члена Европейского Союза, был зарегистрирован как частный предприниматель-фермер и постоянно проживал на территории Чешской Республики в течение последних трех лет. Сегодня переходный период закончился, и ограничения, действовавшие во время него, отменены.
Болгария
До 2005 года покупка сельскохозяйственной земли иностранцами и иностранными юридическими лицами была запрещена и в Болгарии. Исключение составляли случаи приобретения сельскохозяйственной земли в порядке наследования по закону, но даже в таких ситуациях нерезиденты должны были передать данное имущество в течение трех лет с момента открытия наследства. После вступления Болгарии в Европейский Союз был установлен переходный период сроком на семь лет, по истечении которого гражданам и юридическим лицам — резидентам государств — членов Европейского Союза и Европейского экономического пространства должна быть предоставлена возможность приобретения сельскохозяйственных земель.
Однако даже в указанный переходный период не устанавливались какие-либо ограничения для приобретения сельскохозяйственной земли для самозанятых фермеров — граждан государств — членов Европейского Союза, законно проживающих на территории Болгарии, кроме ограничений, установленных и для болгарских граждан. На данный момент приобретение земли сельскохозяйственного назначения гражданами и юридическими лицами — резидентами государств — членов Европейского Союза и Европейского экономического пространства разрешено. Гражданам и юридическим лицам — резидентам других государств разрешается приобретение сельскохозяйственных земель только на основании международного договора с Республикой Болгария, который должен быть ратифицирован парламентом — Народным собранием Болгарии. При этом запрещено приобретение права собственности на сельскохозяйственные угодья: 1) компаниями, участниками которых являются компании из низконалоговых юрисдикций (офшорные компании); 2) компаниями, акционерами или партнерами которых являются физические лица — граждане и компании — резиденты государств, которые не являются членами Европейского Союза, а также Европейского экономического пространства и с которыми не заключены международные договоры, разрешающие приобретение сельскохозяйственных угодий; 3) акционерными обществами, выпустившими акции на предъявителя.
Итоги
Таким образом, мы видим, что запрет на приобретение сельскохозяйственной земли в той или иной форме существовал в вышеописанных странах Восточной Европы до их вступления в Европейский Союз. Наличие такого запрета в Украине — абсолютно нормальный исторический этап развития нашей страны. Тем не менее, с учетом выбора европейского вектора развития, отмена моратория на продажу сельскохозяйственных угодий (в том числе для иностранцев) и, как следствие, развитие рынка сельскохозяйственной земли — это всего лишь вопрос времени. Законодательство Европейского Союза обязывает своих членов предусмотреть возможность иностранным лицам приобретать сельскохозяйственную землю, а также прописать четкие, понятные и недискриминационные правила для реализации такой возможности.
СЕРГЕЙЧУК Виктория — юрист ЮФ OSTIN, г. Киев
© Юридична практика, 1997-2024. Всі права захищені
Кількість адвокатських балів | Вартість |
---|---|
Відеокурс з адвокатської етики | 650 грн |
10 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 2200 грн |
16 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 3500 грн |
8 адвокатських балів (без адвокатської етики) | 1800 грн |
Щодо додаткової інформації
Email: [email protected]
Тел. +38 (050) 449-01-09
Пожалуйста, подождите…