Недвижимость считается одним из самых «твердых» активов, поскольку потерять ее либо испортить гораздо сложнее, чем движимое имущество. Именно поэтому ипотека называется «твердым» залогом и остается одним из самых популярных способов обеспечения кредитных обязательств. Тем не менее, несмотря на кажущуюся надежность, взыскание предмета ипотеки на практике может быть связано с определенными трудностями.
Удовлетворить свои требования к должнику за счет ипотеки кредитор может либо путем оформления в собственность ипотечного имущества, либо путем его продажи. Каждый из вариантов реализуется по-разному. Продажа может быть осуществлена в исполнительном производстве после оформления исполнительной надписи нотариуса или решения суда об обращении взыскания на ипотеку либо посредством реализации ипотечной оговорки и продажи недвижимости кредитором от имени ипотекодателя. Приобретение кредитором ипотечного имущества в собственность возможно путем реализации ипотечной оговорки по решению суда или переоформления права собственности с подачей соответствующего заявления нотариусу или госрегистратору прав на недвижимое имущество.
Простить все
Чем ипотека хороша, так это возможностью ее реализации во внесудебном порядке (если, конечно, соответствующее положение было предусмотрено ипотечной оговоркой). Кредитор по своему усмотрению может либо переоформить право собственности на объект ипотеки на себя, либо продать недвижимость от имени ипотекодателя. По закону на реализацию такой схемы нужно чуть больше 30 дней, что позволяет кредитору быстро и эффективно удовлетворить свои требования. Но такая «конфетка» будет, пожалуй, последним, что кредитор получит от должника и всех его поручителей. Особенно обидно это осознавать, когда стоимость взысканной ипотеки оказывается значительно ниже суммы долга. В связи с этим кредиторам желательно предварительно ознакомиться с частью 6 статьи 36 Закона Украины «Об ипотеке» (Закон), согласно которой после завершения внесудебного взыскания любые последующие требования кредитора к должнику являются недействительными. Возможно, такая норма может показаться кредиторам не вполне справедливой, но суды преимущественно склонны понимать ее прямо: ипотеку забрал — значит долг простил (например, постановления Высшего хозяйственного суда Украины (ВХСУ) от 10 февраля 2014 года по делу № 6/174-09, от 16 сентября 2015 года по делу № 910/18381/14). Встречается также и противоположная судебная практика, согласно которой при недостаточной стоимости ипотечного имущества, взысканного во внесудебном порядке, кредитор может обратить взыскание и на другое имущество должника либо его поручителей (постановление Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел (ВССУ) от 18 ноября 2011 года по делу № 6-21742ск15, постановление ВХСУ от 5 октября 2015 года по делу № 903/313/15).
Остается нерешенным вопрос с исполнительной надписью нотариуса: можно ли считать ее «внесудебным» порядком обращения взыскания? По сути, внесудебным можно считать любой способ взыскания, реализуемый без суда, в таком случае обращение взыскания на ипотеку через исполнительную надпись также приведет к прекращению долга (постановление ВССУ от 25 июня 2014 года по делу №6-20030св14). Противники такой идеи (очевидно, кредиторы) ссылаются на положения Закона, который является специальным и в статьях 36–38 предусматривает исчерпывающий перечень внесудебных способов взыскания, где исполнительной надписи нет, в связи с чем наличие исполнительной надписи не освобождает должника от остатка долга (постановление ВССУ от 15 октября 2014 года по делу № 6-31968св14, постановление ВХСУ от 6 сентября 2011 года по делу № 02/1226).
«Мертвая» земля
Продажа ипотеки осуществляется либо на основании ипотечной оговорки путем заключения договора купли-продажи, либо в порядке исполнительного производства после оформления исполнительной надписи нотариуса или получения решения об обращении взыскания на ипотеку путем ее продажи на торгах. При выборе продажи ипотеки на торгах кредитору стоит подготовиться к неприятным сюрпризам.
Такие сюрпризы связаны с внедрением e-government-процедур. Как известно, в первой половине 2014 года Министерство юстиции Украины (Минюст) начало проводить эксперимент по внедрению СЕТАМ (системы электронных торгов арестованным имуществом). Согласно приказу Минюста от 16 апреля 2014 года № 656/5, посредством СЕТАМ можно было продать все, кроме земли. Но пока действовал эксперимент, не прекращал действовать и «стандартный» порядок публичных торгов, прописанный в приказе Минюста от 27 октября 1999 года № 68/5 и позволявший продавать в том числе земельные участки.
Все изменилось 18 января 2016 года — эксперименты окончены, оба вышеупомянутых приказа отменены и на замену им пришел СЕТАМ Second Edition (приказ Минюста № 2710/5 от 22 декабря 2015 года). Эти системы похожи в том, что через обе невозможно продать землю. Несмотря на то что в Земельном кодексе Украины предусмотрен порядок проведения земельных торгов, государственные исполнители отказываются продавать земельные участки, ссылаясь на отсутствие ведомственного порядка продажи земли.
Неразбериха с порядком реализации земли в принудительном порядке привела к тому, что множество судебных решений об обращении взыскания на ипотеку (земля с недвижимостью или просто земля) остаются неисполненными, что дискредитирует не только украинское законодательство и систему исполнительной службы, но и ценность ипотеки как самого надежного способа обеспечения обязательств.
Такой порядок дел также нарушает право на справедливый суд, предусмотренное статьей 6 Конвенции о защите прав человека и основоположных свобод (Конвенция). Европейский суд по правам человека по делу «Фуклев против Украины» пришел к выводу, что статья 6 Конвенции также предусматривает «позитивное обязательство государства создать систему исполнения решений, которая была бы эффективна как в теории, так и на практике, и гарантировала бы исполнение решений без ненадлежащих задержек». Следовательно, создав правовой механизм исполнения судебных решений, не способный исполнить решение об обращении взыскания на предмет ипотеки, государство не справилось со своей позитивной обязанностью, предусмотренной статьей 6 Конвенции.
Невозможность продажи ипотечного имущества на торгах в порядке исполнительного производства все чаще стала подталкивать кредиторов к реализации ипотеки путем переоформления на себя права собственности. Но и тут не все так гладко, как хотелось бы…
Бремя собственности
Решив стать собственником ипотечного имущества, кредитор должен выбрать, к кому обращаться с такой просьбой: суду, госрегистратору или нотариусу. Учитывая неспешность украинского правосудия, а также ловкость должников в затягивании судебных процессов до бесконечности, кредиторы предпочитали оформлять право собственности непосредственно у госрегистраторов на основании Закона Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их обременений». Отмененный 15 декабря 2015 года приказ Минюста № 607/5 предусматривал, что решения о регистрации права собственности в порядке реализации ипотечной оговорки принимаются не госрегистраторами по месту подачи документов, а госрегистраторами Укргосреестра (Центральный аппарат). Таким образом, судьба всех ипотек, которые кредитор намеревался переоформить в свою собственность без суда, до середины декабря 2015 года решалась в одном помещении, если не сказать в одном кабинете. И в каждом случае — по-разному.
Пытаясь преодолеть непредсказуемость Укргосреестра, некоторые кредиторы стали обращаться к нотариусам с просьбой переоформить на них право собственности на основании ипотечной оговорки. И хотя требования приказа Минюста № 607/5 о необходимости передачи материалов дела для принятия решения регистраторам Укргосреестра распространялось и на нотариусов, некоторые из них то ли по незнанию, то ли по своему большому желанию переоформляли права собственности на залоговое имущество на кредитора. Законность таких операций до сих пор оценивается в судах разных инстанций, и говорить о сложившейся практике в этом вопросе пока рано. Должники, обжалуя такие действия нотариуса, ссылаются, как правило, на положения Закона, устанавливающие возможность нотариусов регистрировать права на недвижимость только одновременно с осуществлением нотариального действия, а переоформление права собственности на ипотекодержателя на основании ипотечной оговорки без заключения отдельного договора не является нотариальным действием, что дает основания признавать такие действия нотариусов незаконными.
Децентрализация решает
А теперь самое время вспомнить о реформах. Объявленная децентрализация начинает приносить плоды. И плоды эти предназначены в первую очередь для кредиторов.
С 1 января 2016 года переоформить ипотеку в свою собственность кредитору стало проще. Во-первых, отменили приказ Минюста № 607/5, передававший руководству Укргосреестра все полномочия по переоформлению ипотечного имущества в собственность. Во-вторых, с этой даты вступила в силу новая редакция (фактически новый текст) Закона Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их обременений». Данная редакция наделяет нотариусов правами государственного регистратора прав на недвижимое имущество и снимает условие, действовавшее ранее: теперь нотариус может зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество без привязки к нотариальному действию. Соответственно, кредитор может, предварительно, за 30 дней, уведомив должника (ипотекодателя), обратиться к любому нотариусу и зарегистрировать за собой право собственности на предмет ипотеки, даже если это земельный участок.
Сухой остаток
В заключение несколько советов кредиторам.
Переоформить у нотариуса право собственности на предмет ипотеки теперь, как никогда, легко, и это становится распространенной практикой.
Если фактическая стоимость ипотеки ниже суммы долга, внесудебное обращение взыскания приведет к невозможности последующего взыскания на остаток задолженности. Непогашенная разница будет фактически прощена должнику (при этом внесудебными методами точно является оформление на кредитора права собственности и продажа от имени ипотекодателя. Насчет того, является ли такой исполнительная надпись нотариуса, мнения судов расходятся).
Во избежание прощения долга взыскивать нужно в общем порядке. Закончится такое взыскание в исполнительной службе, и если взыскивается земля, то вам крупно не повезло (во всяком случае до тех пор, пока Минюст не выдаст исполнителям инструкцию по реализации на торгах земли).
Судить о том, насколько «тверд» залог у кредитора, можно по его настроению:
— у веселого кредитора в ипотеке будет недвижимость, рыночная стоимость которой превышает размер долга, и даже если это будет земля, он без промедления сможет переоформить право собственности на предмет ипотеки на себя или продать его от имени ипотекодателя;
— у грустного кредитора в ипотеке будет земля, рыночная стоимость которой значительно ниже размера долга. И тут проблема выбора стоит особенно остро: либо нужно реализовать землю по-быстрому во внесудебном порядке и простить остаток долга, либо придется до бесконечности пытаться реализовать землю через госисполнителя и параллельно пытаться обратить взыскание на другое имущество должника в общем порядке.
ПАВЛЕНКО Владимир — руководитель судебной практики «КПМГ-Украина», г. Киев,
РЫБАК-СИКОРСКИЙ Анатолий — юрист судебной практики «КПМГ-Украина», г. Киев
© Юридична практика, 1997-2024. Всі права захищені
Кількість адвокатських балів | Вартість |
---|---|
Відеокурс з адвокатської етики | 650 грн |
10 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 2200 грн |
16 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 3500 грн |
8 адвокатських балів (без адвокатської етики) | 1800 грн |
Щодо додаткової інформації
Email: [email protected]
Тел. +38 (050) 449-01-09
Пожалуйста, подождите…