В преддверии внедрения реформы государственной регистрации прав на недвижимое имущество сообщество активно обсуждало, во-первых, действительно ли новая система приведет к долгожданному упрощению процедуры оформления прав на недвижимость, и, во-вторых, насколько растянется так называемый «переходный период» — непременный атрибут любой реформы, на который лучше отложить заключение сделок с недвижимостью или оформление своих прав.

Как показала практика, полугода оказалось недостаточно, и регистрация права собственности, производных прав и обременений — все еще довольно затратная по времени и усилиям процедура, а ожидаемое «покращення» пока не наступило.

И если такие трудности, как, например, огромные очереди, вызваны традиционно слабой приспособленностью украинских государственных структур к оказанию услуг гражданам, то ряд других проблем могут быть решены только путем оперативного принятия изменений в законодательство.

Столкнуться с практикой

Планируя осуществление государственной регистрации вещных прав в органах государственной регистрации либо же у нотариуса, прежде всего не стоит ориентироваться на установленные законодательством сроки и пошлины. На практике наверняка придется столкнуться с необходимостью подачи дополнительных документов, подготовка которых займет дополнительное время и повлечет за собой сопутствующие затраты. К примеру, если планируется сделка с недвижимостью, право собственности на которую возникло до 2010 года и в связи с этим не было зарегистрировано в электронном реестре БТИ, осмотрительный нотариус, скорее всего, предварительно сделает запрос в БТИ о собственнике имущества и лишь после предоставления соответствующей справки-подтверждения согласится оформлять сделку.

В случае регистрации вещных прав или обременений в регистрационной службе, кроме «официальных» 239 грн (119 грн — государственная пошлина за проведение государственной регистрации и 120 грн — плата за получение извлечения), нужно также учитывать расходы на нотариальные копии подаваемых документов. В соответствии с частью 3 статьи 16 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (Закон) вместе с заявлением о государственной регистрации подаются оригиналы документов, их копии, удостоверенные в установленном порядке. Разъяснения относительно порядка удостоверения копий содержатся в письме Государственной регистрационной службы № 43-06-15-13 от 7 февраля 2013 года. Так, лишь для документов, удостоверяющих личность заявителя, то есть паспорта, идентификационного кода и т.д., достаточно личной подписи заявителя, его инициалов и фамилии с отметкой «Согласно оригиналу» и датой удостоверения копии. А вот правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, доверенности должны быть нотариально удостоверены. Удостоверенные в установленном порядке копии, которые будут храниться в материалах регистрационного дела, фактически снимают с регистраторов ответственность за установление соответствия копий оригиналам и призваны уберечь от возможного возникновения в будущем споров.

Оформление вещных прав и обременений на земельные участки — особенно сложная процедура в связи с необходимостью получения извлечений из Государственного земельного кадастра (ГЗК). Несмотря на предусмотренное законодательством право доступа нотариусов к кадастру, фактическая возможность получать информацию о земельных участках до сих пор отсутствует, поэтому гражданам также приходится обращаться в территориальные органы Государственного агентства земельных ресурсов Украины. При этом необходимо быть готовым к тому, что извлечение из ГЗК действительно только на протяжении трех месяцев, а его форма (непрошитая распечатка на двух листах с печатью и подписью лишь на последнем) не позволяет оформить нотариальную копию этого документа. Поэтому при подаче документов в регистрационную службу оригинал документа, как правило, остается в регистрационном деле.

Если предоставленных документов окажется все же недостаточно, Закон предусматривает возможность устранения недостатков на протяжении пяти дней с момента получения заявителем письменного уведомления регистратора о приостановлении рассмотрения заявления. На практике некоторые государственные регистраторы началом пятидневного срока считают момент вынесения соответствующего решения, а не уведомления, и у заявителя фактически не остается времени на устранение недостатков до принятия решения об отказе. И ему приходится снова собирать пакет документов для повторной подачи заявления.

Судебные «оковы»

Несоблюдение пятидневного срока — лишь один из многих примеров трудностей, которые могут возникнуть в связи с несоблюдением регистраторами норм законодательства. Поэтому особенно актуальной является возможность обжалования решений государственных регистраторов.

Украинское законодательство предусматривает возможность обжалования решений государственных органов либо их представителей в судебном и внесудебном (административном) порядках. Закон, в свою очередь, устанавливает возможность обжалования действий или бездействия государственных регистраторов, государственных кадастровых регистраторов, нотариусов и государственных исполнителей лишь в суде. Очевидно, что если причиной отказа в регистрации послужила недостача какого-либо документа или его копии, человек рациональный еще раз подаст документы, чем втянется в судебную волокиту. Тем не менее, принимая во внимание общее недовольство населения и тот факт, что отказ в государственной регистрации вещного права влечет за собой дополнительны затраты (возврат государственной пошлины и платы за извлечение в случае отказа по любой, даже самой незначительной причине не предусмотрен), в скором времени можно ожидать появления первых судебных исков на действия и бездействие субъектов государственной регистрации вещных прав.

Как уже упоминалось выше, часть практических проблем, связанных с государственной регистрацией, могут и должны быть устранены путем внесения изменений в законодательство. На наш взгляд, это прежде всего касается необходимости внедрения внесудебного эффективного механизма оперативного обжалования действий и бездействия субъектов регистрации.

При этом следует отметить и некоторые позитивные аспекты. Например, удобно отслеживать статус рассмотрения заявления о регистрации на сайте Государственной регистрационной службы. В то же время целесообразно вместе с размещением статуса «остановлено рассмотрение» публиковать и причины такого решения, что позволило бы заявителю более оперативно устранять недостатки заявления.

 

ГЕРАСИМЕНКО Станислав — старший юрист АО Arzinger, г. Киев,

КЛОЧУН Наталья — юрист АО Arzinger, г. Киев

---

Комментарий

Актуальное изменение

Александр БУРТОВОЙ,
партнер ЮФ «Антика»

Сегодня еще рано говорить о том, что сформировалась стабильная практика применения положений новой редакции Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (Закон). Тем не менее для рынка очевидно, что он не идеален и требует изменений. Ряд неурегулированных вопросов уже достаточно сильно повлиял на работу субъектов отношений в сфере недвижимости. Например, до сих пор не урегулирован вопрос наполнения реестра. Принимая во внимание, что Закон не предусмотрел обязанности государственного регистратора переносить данные с ранее действовавших реестров в новый, решение проблемы по сути возложено на правообладателей. Логично было бы закончить формирование реестра не силами и за счет правообладателей, а возложить эту обязанность на регистраторов. При этом целесообразно предусмотреть ответственность за некорректное отображение данных или же установить четкую и бесплатную процедуру их внесения в реестр, что также не предусмотрено действующей редакцией Закона.

Есть и другие проблемы, которые, скорее всего, связаны с тем, что законодатель не учел специфики рынка земель, в частности, наличие участков без кадастровых номеров, такого понятия, как земельный пай, и пр.

Отсутствие кадастровых номеров (которые являются существенным условием для сделок как с землей, так и с иными объектами недвижимого имущества) особенно характерно для земель государственной и коммунальной собственности, в том числе переданных субъектам на праве постоянного пользования. Это приводит к тому, что на практике собственник ограничен в своем праве распоряжения имуществом, так как все вещные права на недвижимость возникают с момента их государственной регистрации. Таких примеров можно привести огромное количество, что свидетельствует о необходимости и актуальности разумных изменений положений Закона и смежных нормативно-правовых актов.