Отсутствие единой системы регистрации прав и обременений на недвижимость — одна из актуальнейших проблем украинского права собственности. Так, в соответствии с частью 1 статьи 182 Гражданского кодекса Украины (ГК) право собственности и иные вещные права на недвижимость, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Согласно части 4 статьи 182 ГК, порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимость и основания отказа в ней устанавливаются законом. Тем не менее, несмотря на вступление 1 января 2004 года нового ГК и Закона Украины «Об ипотеке», практика столкнулась с фактическим отсутствием такого закона и самой системы государственной регистрации сделок, ипотек, аренды, эмфитевзиса. Причем, устанавливая правовые последствия незаключенности либо отсутствия приоритета таких сделок в случае отсутствия государственной регистрации, государство не устанавливало переходных положений. Сейчас, спустя полгода, введены в действие все необходимые реестры и приняты Временные положения о порядке их ведения. Правда, если отсутствие электронной регистрации способствовало мошенничеству на рынке недвижимости, то увеличение различных электронных реестров и их регистраторов привело к бюрократизации и удорожанию операций с недвижимостью. Однако 3 августа 2004 года наконец вступил в силу Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» (Закон), призванный на законодательном уровне закрепить систему и порядок государственной регистрации прав на недвижимость. Рассмотрим основные новеллы данного Закона.

Предмет регулирования Закона

Данный Закон регулирует отношения, связанные с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество всех форм собственности, их ограничений и сделок относительно недвижимости. Под недвижимым имуществом понимаются земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке (здание, сооружение и т.п.), перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их назначения. Однако действие Закона не распространяется на государственную регистрацию прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и другие объекты гражданских прав, на которые другими законами распространен правовой режим недвижимой вещи.

Система органов регистрации прав на недвижимость

Согласно статье 5 Закона, систему органов государственной регистрации прав составляют центральный орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов (Госкомзем), созданное при нем государственное хозрасчетное юридическое лицо с консолидированным балансом (Центр государственного земельного кадастра) и его представительства на местах — местные органы государственной регистрации прав.

Следует отметить, что в настоящий момент система органов государственной регистрации более разветвленная. Так, реестр земель ведет Государственный комитет по земельным ресурсам, его администратором выступает Центр государственного земельного кадастра, а регистраторами на местах являются его представительства. В то же время Реестр прав собственности на недвижимое имущество, Государственный реестр сделок, Государственный реестр ипотек и Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества ведет Министерство юстиции Украины, а администрирует Государственное предприятие «Информационный центр» Минюста. Причем регистраторами на местах Реестра прав собственности являются коммунальные предприятия бюро технической инвентаризации (БТИ), а остальных реестров — государственные нотариальные конторы и частные нотариусы.

Таким образом, данный Закон предполагает объединить вышеприведенные реестры в один — Государственный реестр прав на недвижимое имущество и их ограничений. Причем, согласно Переходным положениям Закона, интеграция реестров будет происходить на базе Государственного земельного кадастра. В результате держателем объединенного Государственного реестра прав будет Государственный комитет по земельным ресурсам, а его администратором станет Центр государственного земельного кадастра, осуществляющий его ведение.

В соответствии со статьей 7 Закона, непосредственно государственная регистрация прав будет проводиться местными органами государственной власти в виде представительств Центра государственного земельного кадастра, исключительно по месту нахождения недвижимого имущества в регистрационном (кадастровом) округе. Регистрационный округ — территория административно-территориальной единицы (а именно: в городах Киеве и Севастополе, городе областного подчинения, районе), в границах которой действует один местный орган государственной регистрации прав. Должностные лица, которые вправе принимать решения о регистрации, именуются государственными регистраторами прав на недвижимое имущество. На эту должность может быть назначено лицо с высшим юридическим образованием, прошедшее стажировку в течение 6 месяцев, сдавшее квалификационный экзамен, получившее свидетельство государственного регистратора прав и печать установленного образца.

Хочется отметить, что идея интеграции реестров не нова. Так, интеграция земельного кадастра и Реестра права собственности декларировалась еще Указом Президента от 17 февраля 2003 года, постановлением Кабинета Министров Украины от 15 мая 2003 года и совместным приказом Минюста, Госкомзема и Госкомитета коммунального хозяйства от 26 февраля 2003 года. Однако на деле единый реестр до сих пор не создан. Решит ли проблему Закон?

Государственный реестр прав на недвижимое имущество

Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений — это единая государственная информационная система, содержащая сведения о вещных правах на недвижимое имущество, их ограничениях, субъектах вещных прав; технические характеристики объектов недвижимого имущества (зданий, сооружений и тому подобное); кадастровый план земельного участка, а также сведения о сделках относительно таких объектов недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 4 Закона, обязательной государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество, находящееся на территории Украины. Это абсолютное вещное право — право собственности и относительные вещные права, а именно: а) право владения; б) право пользования (сервитут); в) право постоянного пользования земельным участком; г) право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис); д) право застройки земельного участка (суперфиций); е) право пользования недвижимым имуществом сроком более одного года. Причем законом могут быть установлены иные вещные права на чужое недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации согласно Закону. Также обязательной регистрации подлежат ограничения вещных прав, сами сделки относительно недвижимости и лица, имеющие полномочия на совершение сделок относительно недвижимого имущества.

Согласно статье 12 Закона, Государственный реестр прав содержит данные о зарегистрированных вещных правах, их ограничениях, субъектах вещных прав, объекте недвижимого имущества, сведения о лицах, в интересах которых совершено ограничение вещного права, копии документов о сделках, на основании которых проведена регистрация прав, ограничений этих прав. Государственный реестр прав состоит из разделов, которые открываются на каждый объект недвижимого имущества во время проведения государственной регистрации права собственности на него. Раздел Государственного реестра прав может быть открыт на следующие объекты недвижимого имущества: а) земельный участок; б) земельный участок с расположенными на нем зданиями, сооружениями; в) здание, сооружение, их часть (квартира, мастерская, офисное помещение, другое) — в случае если владельцы земельного участка и расположенных на нем зданий, сооружений, их частей не совпадают в одном лице.

Порядок ведения Государственного реестра прав устанавливается Кабинетом Министров Украины. Изъятие данных из раздела Государственного реестра прав запрещается. Данные этого реестра соответствуют данным регистрационного дела, которое содержит документируемые записи относительно прав на недвижимое имущество и их ограничений. Причем местные органы обеспечивают пожизненное сохранение и достоверность информации, ее защиту от несанкционированного доступа, обновление, архивацию и возобновление данных. Это объясняется тем, что, согласно статье 27 Закона, письменные данные регистрационного дела имеют приоритет перед электронным файлом Реестра.

Порядок государственной регистрации вещных прав в Реестре

Государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений (государственная регистрация прав) — официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений, сопровождаемое внесением данных в Государственный реестр прав.

Согласно статье 17 Закона, государственная регистрация вещных прав предполагает следующие этапы:

1) учет заявления о государственной регистрации вещных прав;

2) принятие и проверка документов, поданных для регистрации прав;

3) установление отсутствия оснований для отказа в регистрации прав;

4) государственная регистрация прав или отказ в ней и внесение данных в Государственный реестр прав;

5) присвоение кадастрового номера объекту недвижимого имущества;

6) выдача документа, подтверждающего зарегистрированное вещное право.

Регистрация прав производится при наличии кадастрового плана земельного участка и данных технической инвентаризации зданий и сооружений, вещные права относительно которых подлежат регистрации. Государственной регистрации подлежат заявленные вещные права при наличии документов, которые подтверждают совершение сделки с такими объектами, удостоверенных в соответствии с законом, или свидетельствуют о наличии других, предусмотренных законом оснований. За регистрацию уплачивается государственная пошлина, размер и порядок оплаты которой утверждается КМУ.

Согласно статье 24 Закона, в государственной регистрации права может быть отказано в случае, если: заявленное право не подлежит регистрации согласно Закону; недвижимое имущество или большая по площади его часть находится в другом регистрационном округе; с заявлением о регистрации обратилось лицо, которое согласно Закону не может быть собственником или представителем; поданные документы не отвечают требованиям Закона и других нормативных актов или не дают возможности установить соответствие заявленных прав документам, их удостоверяющим; заявление о регистрации права собственности подано после регистрации ограничений относительно этого имущества; заявленное право собственности или другое вещное право уже зарегистрировано. Лицо может повторно обратиться в орган регистрации после устранения препятствий к регистрации.

Государственный регистратор самостоятелен в принятии решения о регистрации прав и отказе в такой регистрации и осуществляет полномочия только согласно Закону. Действия государственного регистратора прав относительно регистрации прав или отказа в такой регистрации могут быть обжалованы в суд.

Важно отметить, что, согласно части 4 статьи 17 Закона, рассмотрение заявления и принятие решения о государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество, отказ в регистрации проводятся в срок, не превышающий 14-ти календарных дней со дня получения органом регистрации заявления и документов, необходимых для государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество.

Данные в раздел Государственного реестра прав вносятся только после принятия регистратором решения о государственной регистрации прав. По результатам регистрации регистратор выдает свидетельство, подтверждающее регистрацию права собственности либо документ о регистрации иных вещных прав или их ограничений. Такие документы выдаются за подписью государственного регистратора прав, принявшего решение о регистрации.

Государственная регистрация сделок с недвижимостью

В соответствии со статьей 210 ГК, сделка подлежит государственной регистрации лишь в случаях, установленных в законе, причем такая сделка считается совершенной с момента ее государственной регистрации. Указанные случаи закреплены в самом ГК. Это договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества (статья 657 ГК), договор мены (статья 716 ГК), договор передачи недвижимости под выплату ренты (статья 732 ГК), договор пожизненного содержания с передачей недвижимости (статья 745 ГК), договор найма (аренды) здания или другого капитального сооружения на срок более года (статьи 794, 828 ГК) и договор управления недвижимым имуществом (статья 1031 ГК).

Причем, согласно части 3 статьи 640 ГК, договор, подлежащий государственной регистрации, является заключенным с момента его государственной регистрации. Таким образом, даже при наличии нотариального удостоверения договор не будет иметь юридической силы без соответствующей государственной регистрации. Постановлением КМУ от 26 мая 2004 года утвержден Временный порядок государственной регистрации сделок. В соответствии с этим порядком создается Государственный реестр сделок, который ведет Минюст, администрирует Информационный центр, а регистраторами являются государственные нотариальные конторы и частные нотариусы. Однако фактически Государственный реестр сделок ввели в действие только со 2 августа 2004 года. Поэтому все незарегистрированные договора, заключенные с 1 января 2004 года даже в нотариальной форме, но требующие государственной регистрации, в принципе, являются незаключенными. Сторонам таких договоров рекомендуется быстрее их зарегистрировать у ближайшего нотариуса всего за 17 грн.

Интересно, что Временный порядок государственной регистрации сделок действует до принятия «соответствующего закона», которым и является Закон «О государственной регистрации вещных прав…». Таким образом, если сейчас регистратором сделки является нотариус, а регистратором права собственности — БТИ либо Центр земельного кадастра, то, по Закону, все эти функции перейдут к местному органу государственной регистрации прав. Так что если сейчас такой договор является заключенным с момента выдачи нотариусом выписки о регистрации в Государственном реестре сделок, то по Закону — с момента выдачи свидетельства о регистрации местным органом регистрации прав, то есть через 14 дней.

Не ясны положения Закона о том, подлежат ли регистрации все сделки, которые будут регистрироваться в Реестре прав, либо только семь вышеперечисленных. Так, например, право собственности на недвижимость, возникающее в соответствии с договором дарения, наследственным договором или завещанием, подлежит регистрации, однако государственная регистрация самой сделки по ГК не предусмотрена.

Государственная регистрация права собственности на недвижимость

Право собственности — абсолютное вещное право. На первичном рынке недвижимости, в соответствии с частью 2 статьи 331 ГК, право собственности на построенное здание, сооружение возникает после завершения строительства и приема в эксплуатацию, но с момента его государственной регистрации. Относительно вторичного рынка действует двойственное правило. Так, часть 4 статьи 334 ГК определяет, что если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, то право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Данное правило касается договоров купли-продажи, мены, ренты и пожизненного содержания в отношении недвижимости. Что касается иных сделок с недвижимостью, то, согласно части 3 статьи 334 ГК, право собственности на объект возникает с момента нотариального удостоверения договора либо вступления в силу решения суда о признании договора действительным. В то же время право собственности по таким сделкам не будет абсолютным, поскольку без проведения регистрации права собственности ограничивается право распоряжения объектом. Согласно части 6 статьи 3 Закона, сделки с недвижимостью совершаются, если право собственности на это имущество зарегистрировано в соответствии с этим Законом. Поэтому следует различать такие последствия отсутствия регистрации, как отсутствие права собственности вообще или ограничение распоряжения этим имуществом при уже имеющемся праве собственности.

Согласно статье 18 Закона, заявление о государственной регистрации права собственности подается в местный орган регистрации прав, на территории которого находится недвижимое имущество или большая по площади его часть. Причем право собственности на здание, сооружение, их часть (квартиру, офисное помещение и т.п.) может быть зарегистрировано независимо от того, зарегистрировано ли право собственности на земельный участок, если владельцы не совпадают в одном лице. Регистрация прав на недвижимое имущество, находящееся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется по заявлению органа, уполномоченного управлять государственной или коммунальной собственностью.

Согласно статье 19 Закона, основанием для государственной регистрации права собственности могут являться следующие правоустанавливающие документы: 1) государственный акт о праве собственности на земельный участок; 2) нотариально удостоверенный договор купли-продажи, пожизненного содержания, дарения, мены земельного участка или другого недвижимого имущества; 3) договор о приватизации имущества государственных предприятий; 4) договор купли-продажи недвижимого имущества, зарегистрированный на бирже в установленном порядке; 5) нотариально удостоверенный договор о делении, перераспределении, объединении недвижимого имущества; 6) свидетельство о праве на наследство; 7) свидетельство о праве собственности на часть в общем имуществе супругов; 8) свидетельство о приобретении недвижимого имущества с публичных торгов; 9) свидетельство о праве собственности на здание (часть здания), сооружение; 10) решение суда о праве собственности на объект незавершенного строительства и иные решения суда, вступившие в силу; 11) акты приема недвижимого имущества в эксплуатацию. В ныне действующих Временных правилах о порядке государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, утвержденных приказом Минюста от 7 февраля 2002 года, приведен несколько иной список правоустанавливающих документов, однако, согласно самим правилам, они действуют до принятия соответствующего закона.

Важно отметить, что регистрация права собственности должна предшествовать регистрации других вещных прав на такое имущество и их ограничений.

Особым видом права собственности, согласно части 2 статьи 316 ГК, является право доверительной собственности. Оно может возникать из договора управления имуществом (глава 70 ГК), который подлежит государственной регистрации как сделка, однако ни ГК, ни Закон не определяют, подлежит ли регистрации само право доверительной собственности на недвижимость.

Государственная регистрация вещных прав на чужую недвижимость

Государственная регистрация других вещных прав на недвижимое имущество будет проводиться в местном органе регистрации прав, где зарегистрировано право собственности на объект недвижимого имущества.

Замечу, что, согласно статье 4 Закона, обязательной государственной регистрации подлежат относительные вещные права на чужое недвижимое имущество, а именно: а) право владения; б) право пользования (сервитут); в) право постоянного пользования земельным участком; г) право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис); д) право застройки земельного участка (суперфиций); е) право пользования недвижимым имуществом сроком более одного года.

Основанием регистрации, согласно статье 19 Закона, являются договоры аренды сроком более одного года и другие определенные законом документы относительно вещных прав на недвижимое имущество.

Однако такие обширные формулировки на практике скорее приведут к путанице, чем к регистрации прав. Так, например, достаточно спорным может являться включение права владения в договор. Кроме того, сервитут может быть не только земельным, но и личным. Тогда этой регистрации будет подлежать право пользования жильем членов семьи его собственника (статья 405 ГК), что вообще абсурдно. Достаточно противоречивы пункты «в», «г» и «е». Земельный кодекс Украины и Закон Украины «Об аренде земли» различают право постоянного пользования и аренду земельного участка, а также требуют их государственной регистрации вне зависимости от срока пользования. Однако получается, что пункт «д» части 1 статьи 4 Закона распространяется на всю недвижимость, то есть не только на здания и иные сооружения, но и на земельные участки и квартиры. Хотя, согласно статье 811 ГК, договоры найма жилья заключаются в простой письменной форме без регистрации. А договоры аренды земли подлежат регистрации вне зависимости от срока действия, то есть и менее года. И хотя приведенный перечень вещных прав похож на перечень из главы 30 ГК, законодателю все же следовало бы излагать императивные нормы более четко, во избежание таких головоломок.

Государственная регистрация ограничений вещных прав на недвижимость

Ограничение вещных прав на недвижимое имущество (обременение недвижимого имущества) — ограничение или запрещение распоряжения недвижимым имуществом, установленное в соответствии со сделкой (договором), законом или актом органа государственной власти, местного самоуправления, их должностных лиц, принятыми в пределах полномочий, определенных законом.

Государственная регистрация ограничений вещных прав на недвижимое имущество проводится органом регистрации прав на основании: 1) договора залога (ипотеки) недвижимого имущества; 2) определения суда об обеспечении иска; 3) решения суда об обращении взыскания на недвижимое имущество; 4) решения суда о признании владельца недвижимого имущества банкротом; 5) постановления органов досудебного следствия, государственного исполнителя о наложении ареста на недвижимое имущество; 6) наложения запрета на отчуждение недвижимого имущества нотариусом; 7) наложения запрета на отчуждение недвижимого имущества должностным лицом исполнительного комитета в населенных пунктах, где нет нотариусов; 8) других актов органов государственной власти или местного самоуправления, их должностных лиц, принятых согласно Закону.

Такая регистрация ограничений вещных прав проводится в день получения соответствующих документов местным органом регистрации прав в регистрационном округе, где зарегистрировано право собственности на объект недвижимости. Документы относительно ограничения вещных прав предоставляются лицами, в интересах которых установлено ограничение, если иное не предусмотрено договором или законом. Регистрация ограничений относительно недвижимости, право собственности на которую не зарегистрировано, проводится одновременно с регистрацией права собственности на этот объект. Владелец недвижимого имущества обязан в этом случае подать заявление о государственной регистрации права собственности на такой объект согласно Закону, однако не ясно, какую ответственность он несет, если откажется от подачи документов. Таким образом, Государственный реестр ипотек и Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, которые ведет Министерство юстиции, а регистрацию в них производят нотариусы, перейдут к Госкомзему и будут интегрированы в Реестр прав. Кроме того, в соответствии с пунктом 4 Закона «Об ипотеке», должен утратить силу Временный порядок государственной регистрации ипотек, утвержденный постановлением КМУ от 31 марта 2004 года, и Положение Минюста о Едином реестре запретов отчуждения объектов недвижимого имущества от 9 июня 1999 года.

Предоставление информации из Реестра прав

Согласно статье 28 Закона, сведения о содержании документов, изменяющих права относительно недвижимого имущества, обобщенные сведения о вещных правах отдельного лица на недвижимое имущество, а также выписки из реестра об установлении, изменении или прекращении прав, предоставляются органами регистрации только владельцу (владельцам) недвижимого имущества, его наследникам или лицам, в интересах которых совершено ограничение, либо лицам, действующим по их доверенности; а также органам государственной власти или органам местного самоуправления, их должностным лицам, если запрос сделан в связи с осуществлением ими полномочий, определенных законами. Причем местные органы регистрации прав по заявлению правообладателя обязаны предоставить ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права.

Эпилог

Данный Закон, действительно, переворачивает всю существующую систему регистрации прав на недвижимость. Интересно, что положения вступают в силу с момента опубликования (3 августа 2004 года), а не с момента сформирования системы государственной регистрации. Причем, согласно пункту 7 Переходных положений Закона, до приведения других нормативно-правовых актов в соответствие с этим Законом они применяются в части, не противоречащей данному Закону. Таким образом, уже сейчас можно требовать от БТИ и Центра земельного кадастра регистрации в срок не более 14 дней, а также применять другие положения Закона, выгодные именно вам. Кроме того, пункт 6 Переходных положений до создания единой системы разрешает регистрацию права собственности БТИ, однако даже не упоминает о праве нотариусов быть регистраторами в других реестрах. Поэтому остается загадкой, будут ли Минюст и КМУ приводить в соответствие с Законом принятые ими Временные положения о порядке ведения реестров сделок, ипотек и права собственности. Но законодательная путаница уже обеспечена.