Все субъекты градостроительных правоотношений обязаны заключать договоры о паевом участии в строительстве с органами местного самоуправления. Это своеобразный «взнос» на развитие инфраструктуры, компенсирующий городу «неудобства» от строительства. Причем такая обязанность распространяется даже на тех, кто начал строительство до вступления в силу соответствующей нормы закона. К такому правовому выводу пришел Верховный Суд Украины (ВСУ) в постановлении от 6 сентября 2017 года по делу № 3-621гс17 по иску ПАО «К» к Киевскому городскому совету о признании договора недействительным частично.

В частности, истец просил признать недействительными абзацы 13, 14 и 15 пункта 8.4 договора аренды земельных участков, заключенного в 2008 году и перезаключенного в 2015-м, поскольку эти положения противоречат Закону Украины «О регулировании градостроительной деятельности» (Закон), запрещающему органам местного самоуправления требовать от заказчиков строительства предоставления любых услуг, кроме паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта, и возлагающему на органы местного самоуправления обязательство привести свои решения и договоры о паевом участии в соответствие с требованиями Закона.

Спорными пунктами договора на арендатора возложены следующие обязательства: передать Главному управлению жилищного обеспечения КГГА 7 % общей площади квартир в домах, построенных на арендуемых участках; уплатить в целевой фонд бюджета г. Киева на развитие жилищного строительства до сдачи дома в эксплуатацию 5 % от затрат на строительство общей площади домов, исходя из средней стоимости сооружения жилья; вопросы паевого участия решить до начала строительства в соответствии с решением ответчика от 27 февраля 2003 года № 271/431 «О паевом участии (взносах) инвесторов (застройщиков) в создании специальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города Киева».

Частично удовлетворив исковые требования, а именно — признав недействительными абзацы 13, 14 спорного пункта, Хозяйственный суд г. Киева исходил из того, что на момент заключения соглашения о возобновлении договора аренды законодательство запрещало органам местного самоуправления требовать от заказчика строительства оказания каких-либо услуг, в том числе по строительству объектов и передаче материальных активов (жилых и нежилых помещений, в частности, путем выкупа), кроме паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта, следовательно, это надо было учесть.

Отменяя решения суда первой инстанции и отказывая в иске, Киевский апелляционный хозяйственный суд, с которым согласился и Высший хозяйственный суд Украины (ВХСУ), руководствовался тем, что в соглашении о возобновлении договора аренды на 15 лет стороны не предусмотрели внесения изменений в спорные пункты. Содержание спорных норм было согласовано сторонами еще в 2008 году при подписании договора аренды и не противоречило действующему на то время законодательству. Заключение сторонами соглашения 30 октября 2015 года не свидетельствует о заключении нового договора аренды, соответственно, он вступил в силу не с 2015 года. Также апелляционный суд счел, что переходные положения Закона требуют приведения в соответствие с ним договоров о паевом участии, а не договоров аренды, и не предусматривают обратной силы. По мнению суда, истец мог обратиться в суд с иском об изменении условий договора для приведения их в соответствие с Законом, а не о признании спорных норм недействительным.

ВСУ, пересматривая судебные решения по настоящему делу по заявлению ПАО «К» и обеспечивая единство судебной практики, исходил из следующего.

12 марта 2011 года вступила в силу редакция Закона, действующая на момент заключения соглашения и предусматривающая, что порядок привлечения, расчета размера и использования средств паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта устанавливают органы местного самоуправления в соответствии с настоящим Законом. Заказчик, который намерен застроить земельный участок, обязан принять участие в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта. Паевое участие в развитии инфраструктуры населенного пункта заключается в перечислении заказчиком до принятия объекта строительства в эксплуатацию средств для создания и развития такой инфраструктуры. Размер паевого участия определяется в договоре, заключенном с органом местного самоуправления, с учетом общей сметной стоимости строительства объекта, определенной по строительным нормам, государственным стандартам и правилам. Установленный органом местного самоуправления для заказчика размер паевого участия не может превышать предельный размер, а именно: 10 % стоимости — для нежилых зданий и сооружений и 4 % стоимости — для жилых домов.

Органам местного самоуправления запрещается требовать от заказчика строительства предоставления любых услуг, кроме паевого участия. Такой же запрет установлен и статьей 27 Закона Украины «О планировании и застройке территорий».

Также ВСУ обратил внимание на то, что пунктами 2, 7 заключительных положений Закона установлено: законы и другие нормативно-правовые акты действуют в части, не противоречащей настоящему Закону. Если договором о долевом участии, который заключен до вступления в силу настоящего Закона, предусмотрена уплата долевого участия заказчиком строительства (полностью или частично) в другом объеме, чем тот, который определен Законом, такой договор подлежит приведению в соответствие с Законом. Должны быть приведены в соответствие с новыми правилами и решения органов местного самоуправления о предоставлении заказчиком строительства любых услуг, передаче активов в любой форме (материальной или нематериальной), передаче части (процентной доли) площадей введенных в эксплуатацию объектов градостроительства, кроме долевого участия, принятые до вступления в силу Закона.

Исходя из этого, ВСУ пришел к заключению, что выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что действие положений части 7 статьи 40 Закона относительно запрета органам местного самоуправления требовать от застройщиков передачи материальных или нематериальных активов, кроме паевого участия (взноса) заказчика, не распространяется на отношения, возникшие до вступления Закона в силу, являются ошибочными.

ВСУ подтвердил правильное применение судом первой инстанции норм материального права, на основании которых этот суд пришел к обоснованному выводу, что абзацы 13, 14 пункта 8.4 договора аренды, возобновленного 30 октября 2015 года в соответствии с соглашением, противоречат положениям Закона № 3038-VI, а потому подлежат признанию недействительными в силу статьи 215 Гражданского кодекса Украины.

Кроме того, ВСУ обратил внимание, что стороны, заключив соглашение, договорились о внесении изменений в договор аренды, изложив в новой редакции его условия относительно, в частности, срока действия, нормативной денежной оценки земельных участков, размера арендной платы, прав и обязанностей арендатора. Таким образом, по мнению ВСУ, ошибочным является вывод судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что заключение между сторонами 30 октября 2015 года соглашения по истечении срока договора аренды не свидетельствует об установлении новых прав и обязанностей сторон, а потому соглашение нельзя считать самостоятельной сделкой.

Исходя из этого, ВСУ отменил постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 9 ноября 2016 года и постановление ВХСУ от 9 февраля 2017 года, а решение Хозяйственного суда г. Киева от 29 июля 2016 года оставил в силе.