Богдан ПАВЛЮК • Специально для «Юридической практики»

В связи с активной урбанизацией в Украине становится актуальным вопрос законности той или иной новостройки. Под словом «законность» подразумевают набор понятий, начиная от земельного участка (наличия права на его использование или права собственности) и до соблюдения государственных строительных норм при осуществлении строительства.

Как быть, когда возникло подозрение о нарушении застройщиком градостроительного законодательства и строительных норм (например, строят 25-этажное здание сразу под окнами у соседей)?

Законодательство предусматривает возможность защитить свои права. На помощь приходит Государственная архитектурно-строительная инспекция (ГАСИ) Украины и меры архитектурно-строительного контроля.

По Порядку

В соответствии с положениями пункта 7 Порядка осуществления архитектурно-строительного контроля, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 23 мая 2011 года № 553 (Порядок № 553), одним из оснований для проведения внеплановой проверки является обращение физических или юридических лиц о нарушении субъектом градостроительства требований законодательства в сфере градостроительной деятельности. Срок проведения внеплановой проверки не может превышать десяти рабочих дней, а в случае необходимости может быть разово продлен по письменному решению руководителя соответствующего органа государственного архитектурно-строительного контроля или его заместителя не более чем на два рабочих дня.

В большинстве случаев на вопрос о состоянии проверки вы получите такой ответ: «Осуществляются мероприятия по проведению архитектурно-строительного контроля по указанному в вашем обращении адресу». Предусмотренные семь дней могут превратиться как минимум в месяц ожидания. Сдвинуть дело с мертвой точки поможет обращение в суд. Либо вы получите решение суда, который обяжет орган контроля осуществить соответствующие мероприятия, либо ГАСИ Украины отреагирует на иск проведением мероприятий архитектурно-строительного контроля.

Следующая проблема — это сама процедура проверки (многое зависит от «вдохновения» и квалифицированности инспектора). Предлагаю рассмотреть, как по общему правилу проходят такие мероприятия архитектурно-строительного контроля.

Обычно события развиваются следующим образом: инспектор приезжает по указанному адресу, чтобы провести проверку соблюдения градостроительного законодательства и строительных норм, и сталкивается с существенной преградой. Эта преграда — отсутствие заказчиков строительства или их уполномоченных представителей на строительной площадке. Пунктом 9 Порядка № 553 определено, что государственный архитектурно-строительный контроль осуществляется в присутствии субъектов градостроительства или их представителей, которые строят или построили объект. Субъект градостроительства органам ГАСИ Украины известен, поэтому провести проверку с участием только представителей органов местного самоуправления и органов Национальной полиции невозможно.

Полномочия инспектора

Что может сделать инспектор, когда недобросовестный застройщик во избежание ответственности использует императивную норму Порядка № 553? Законодательство предусматривает целый ряд полномочий, которые могут использоваться органами ГАСИ Украины для проведения эффективных мероприятий архитектурно-строительного контроля, в частности, такие меры определены пунктами 1–4, 6, 7, 10 части 3 статьи 41 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности», согласно которым должностные лица органов государственного архитектурно-строительного контроля при проверке имеют право:

— на беспрепятственный доступ к местам строительства объектов и к объектам, подлежащим обязательному обследованию (пункт 1);

— на составление протоколов о совершении правонарушений, актов проверок и наложение штрафов в соответствии с законом (пункт 2);

— на выдачу обязательных для исполнения предписаний (пункт 3):

а) об устранении нарушения требований законодательства в сфере градостроительной деятельности, строительных норм, государственных стандартов и правил,

б) о приостановлении подготовительных и строительных работ, не соответствующих требованиям законодательства, в частности строительным нормам, градостроительным условиям и ограничениям, утвержденному проекту или строительному паспорту застройки земельного участка, выполняемых без уведомления, регистрации декларации о начале их выполнения или разрешения на выполнение строительных работ;

— на проведение проверки соответствия выполнения подготовительных и строительных работ требованиям строительных норм, государственных стандартов и правил, утвержденным проектным требованиям, решениям, техническим условиям, своевременности и качества проведения предусмотренных нормативно-технической и проектной документацией съемки, замеров, испытаний, а также проверки ведения журналов работ, наличия в предусмотренных законодательством случаях паспортов, актов и протоколов испытаний, сертификатов и другой документации (пункт 4);

— на привлечение к проведению проверок представителей центральных и местных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления, экспертных и общественных организаций (по согласованию с их руководителями), специалистов научно-исследовательских и научно-технических организаций (пункт 6);

­— на получение в установленном законодательством порядке от органов исполнительной власти, органов местного самоуправления, предприятий, учреждений и организаций, физических лиц информации и документов, необходимых для осуществления государственного архитектурно-строительного контроля (пункт 7);

— на осуществление фиксирования процесса проведения проверки с использованием аудио- и видеотехники (пункт 10).

Аналогичные полномочия должностных лиц инспекции при осуществлении государственного архитектурно-строительного контроля предусмотрены пунктом 11 Порядка № 553.

Судебная защита

На практике некоторые должностные лица органов ГАСИ Украины приглашают субъектов градостроительства для проведения проверки, направляя обычные письма, что позволяет «нечестным» застройщикам игнорировать приглашение. А на вопрос о предоставлении доказательств отписываются, что приглашения на проверку отправлять заказными письмами не предусмотрено, поэтому и доказательств нет.

Далее ГАСИ Украины должна обратиться в органы Национальной полиции с просьбой оказать содействие в проведении мероприятий архитектурно-строительного контроля. Если вы обратитесь с запросом о ходе проверки, вам могут объяснить, что на момент вашего обращения никакого ответа или содействия от Национальной полиции не поступало. Возникает ситуация, когда ГАСИ Украины вроде бы все возможное сделала, но результата никакого нет, как говорится, «и волки сыты, и овцы целы». Что делать?

Прежде всего направить запрос в органы Национальной полиции и получить ответ, что никто к ним за содействием в проведении проверки не обращался. Теперь у вас есть возможность обжаловать бездействие ГАСИ Украины в суде.

Сложившаяся судебная практика показывает, что суды расценивают описанный порядок действий ГАСИ Украины как бездействие. Например, определением от 15 марта 2017 года по делу № 813/3936/15 Высший административный суд Украины отклонил кассационную жалобу ГАСИ Украины. Мотивы отклонения, следующие: «…коллегия судей считает, что в спорных правоотношениях ответчик не принял всех предусмотренных законодательством и необходимых в конкретном случае мер, которые бы обеспечили соблюдение требований законодательства.

Так, ответчик надлежащим образом не установил взаимодействия с органами МВД для обеспечения присутствия застройщика на объекте строительства во время проверки.

Как установлено судом апелляционной инстанции, ответчик не предоставил доказательств в подтверждение совершения действий по обеспечению проведения проверки в присутствии субъекта градостроительства, относительно которого проводится проверка. В частности, не предоставлены доказательства передачи писем от 30 апреля 2015 года № 1013-6/1910-15, от 20 мая 2015 года № 1013-6/2218-15, от 31 июля 2015 года № 1013-6/3706-15 в Жидачевский РО ГУ МВД Украины во Львовской области о предоставлении правовой помощи для обеспечения присутствия застройщика на объекте строительства.

Кроме того, как следует из письма Главного управления МВД Украины во Львовской области от 14 сентября 2015 года № 4721, никаких обращений о предоставлении правовой помощи для обеспечения присутствия застройщика на объекте строительства от ответчика не поступало.

В этом деле также не установлено наличие ответов от РО ГУ МВД Украины, и ответчик об этом не говорил. Поэтому, не получив ответов на свои обращения, ответчик должен был осознавать, что обязанность установить взаимодействие с органами МВД фактически не исполнена.

Указанное свидетельствует, что ответчик в нарушение обязанности действовать добросовестно допустил противоправное бездействие относительно принятия в пределах компетенции меры реагирования по устранению нарушений закона…».

Механизм отсутствует

Проблемой судебного пути становятся преграды со стороны отдельных представителей ГАСИ Украины, обжалование в апелляционной и кассационной инстанции и т.п. Все время споров с ГАСИ Украины строительство продолжается, и даже когда вы дойдете до финального результата (решение о сносе самовольного строительства), застройщик может оказаться банкротом, а бюджетных средств на снос не хватит.

Таким образом, трудностей при осуществлении архитектурно-строительного контроля может возникнуть немало, а оперативного и эффективного механизма реагирования на нарушения застройщиков, к сожалению, на практике нет.

ПАВЛЮК Богдан — младший юрист ESQUIRES, г. Киев