прапор_України

Генеральний партнер 2022 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА

По факту оплати

Майнові права є речовим правом тому за інвестором може бути визнано право власності на нерухомість, тому за інвестором може бути визнано право власності на нерухомість

Належним та ефективним способом захисту прав інвестора, який повністю сплатив кошти за збудовану квартиру, є визнання за ним права власності — Велика Палата ВС

Спори між інвесторами в нерухомість та забудовниками не втрачають актуальності. Ситуацій, коли особа, сплативши в повному обсязі кошти за будівництво квартири, так і не отримала її від забудовника, безліч. Варто зазначити, що у вересні минулого року Верховна Рада України прийняла за основу законопроєкт № 5091 «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Ним, зокрема, передбачається запровадження спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості, на яке поширюватимуться гарантії щодо захисту права власності.

Наразі ж таким особам доводиться роками захищати свої права в судах, які не завжди на боці інвесторів з огляду на те, що останні не є власниками квартир. Проте ця ситуація може змінитися після чергового висновку Великої Палати Верховного Суду (ВС), яка консолідувала правозастосовну практику в таких спорах. Відповідний висновок зроблено в постанові ВС від 14 грудня 2021 року (оприлюднена 28 грудня 2021 року) у справі № 334/16879/15‑ц стосовно належного способу захисту порушених прав покупця майнових прав на нерухомість.

Обставини справи

У травні 2014 року гр‑ка К. та ПП «Е» уклали договір купівлі‑продажу майнових прав на трикімнатну квартиру. За цим договором після отримання оплати від гр‑ки К., введення будинку в експлуатацію та проведення технічної інвентаризації ПП «Е» зобов’язувалось передати гр‑ці К. належним чином оформлені документи, які підтверджують право на квартиру, для подальшого оформлення нею права власності.

Між ПП «Е» та ТОВ «П», яке є замовником будівництва багатоквартирного будинку, 4 лютого 2014 року було укладено інвестиційний договір, за яким ПП «Е» належить ексклюзивне право продажу приміщень, інвестування та залучення коштів для будівництва й забезпечення введення в експлуатацію будинку.

Протягом травня — серпня 2014 року гр‑ка К. сплатила ПП «Е» вартість квартири, передбачену договором купівлі‑продажу майнових прав. Проте після введення будинку в експлуатацію гр‑ка К. так і не отримала документів на квартиру для подальшої реєстрації за нею права власності. У зв’язку з цим в листопаді 2015 року вона подала позов до ПП «Е» та ТОВ «П» (третьою особою на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, суд згодом залучив ТОВ «І»). У позовній заяві гр‑ка К. просила визнати за нею право власності на спірну квартиру.

Паралельно з цим позовом гр‑ка К. зверталась у суд до цих самих компаній з позовом про зобов’язання виконати умови договору. Проте у справі № 344/13782/15‑ц Івано‑Франківський міський суд та Апеляційний суд Івано‑Франківської області відмовили в задоволенні її вимог з огляду на відсутність доказів, які б свідчили про наявність зобов’язань ТОВ «П» перед гр‑кою К., оскільки з договору не випливає зобов’язань ПП «Е» передати у власність квартиру з документами, які підтверджують її право власності.

Своєю чергою, у справі щодо визнання права власності на квартиру Івано‑Франківський міський суд рішенням від 30 січня 2017 року, яке залишив без змін Апеляційний суд Івано‑Франківської області ухвалою від 20 квітня 2017 року, позов гр‑ки К. задовольнив та визнав за нею право власності на квартиру.

У касаційній скарзі на ці судові рішення ТОВ «П» вказувало на помилковість висновків судів про наявність підстав для визнання за гр‑кою К. права власності на новостворене майно, оскільки вона не була власником цього майна з моменту його створення, а державну реєстрацію спірного об’єкта нерухомості не було проведено.

Виключна правова проблема

Колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі ВС ініціювала перегляд вказаної справи Великою Палатою ВС з огляду на необхідність вирішення виключної правової проблеми в таких спорах. Зокрема, вказувала на необхідність відступити від висновків щодо застосування норм права в подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду України (ВСУ) від 24 червня 2015 року у справі № 6‑318цс15 та від 18 листопада 2015 року у справі № 6‑1858цс15.

Так, у цих справах ВСУ зробив висновок, що визнання в судовому порядку права власності на новостворене майно за позовом, заявленим до будівельної компанії, суперечить вимогам статей 15, 331 Цивільного кодексу (ЦК) України. Ці положення не передбачають можливості виникнення права власності на новостворене нерухоме майно за рішенням суду. Також ВСУ вказав, що майнові права на нерухомість, яка є об’єктом будівництва, не є речовими правами на чуже майно, оскільки об’єктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки об’єкт будівництва не існує на момент спору, а тому не може існувати й право власності на нього. Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об’єкта цивільних прав.

Колегія суддів зазначила, що висновки ВСУ свідчать про існування виключної правової проблеми, оскільки ними унеможливлено захист невизнаних та оспорюваних (а не лише порушених) прав, що є об’єктами цивільного права. Такі висновки не узгоджуються з прецедентною практикою Європейського суду з прав людини щодо застосування статей 6 і 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (справедливий судовий розгляд та право на ефективний засіб юридичного захисту).

Також зверталась увага на те, що Велика Палата ВС у постанові від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15‑ц погодилася з висновками Касаційного цивільного суду у складі ВС, що майнові права є речовим правом і його захист здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. Проте в цій справі Велика Палала ВС не відступила від висновків ВСУ з огляду на різні позовні вимоги та обставини справи.

Позиція Великої Палати ВС

Розглянувши касаційну скаргу ТОВ «П» Велика Палата ВС відмовила в її задоволенні.

У мотивувальній частині постанови серед іншого Велика Палата ВС послалася на свій висновок, зроблений у постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17. Зокрема, що саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з якою був споруджений об’єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об’єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об’єкт і після завершення будівництва набуває права власності на об’єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об’єкт за собою.

Також ВС звернув увагу, що захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначено, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.

У випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об’єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.

Віндикація у вказаній ситуації не буде належним способом захисту порушених, невизнаних чи оспорюваних прав, оскільки за змістом статей 387, 388 ЦК України позов про витребування майна подається власником до володільця спірного майна.

Велика Палата ВС погодилася з висновками судів попередніх інстанцій, що позивачка мала обґрунтовані сподівання на реалізацію свого майнового права — отримання новозбудованої квартири у власність. Позов спрямований на захист її права, яке не визнається ПП «Е» та ТОВ «П». Тому спосіб захисту права власності, передбачений статтею 392 ЦК України, найбільш повно відновлює порушені права гр‑ки К.

ВС виснував, що визнання права власності є ефективним і належним способом захисту прав сторони — покупця, який за договором купівлі‑продажу майнових прав повністю сплатив узгоджену в договорі грошову суму, проте не може реалізувати свої права внаслідок недобросовісної поведінки продавця після введення будинку в експлуатацію, який не визнає права покупця на цю збудовану квартиру.

Консолідація практики

Також Велика Палата ВС звернула увагу, що частково відступила від висновку ВСУ, зробленого у справі № 6‑318цс15. Проте не зробила цього щодо висновку ВСУ, зробленого у справі № 6‑1858цс15. Тому задля консолідації правозастосовної практики в подібних спорах вирішила частково відступити і від нього та сформувала такий висновок: у випадках, коли об’єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупець не отримав правоустановчі документи у зв’язку із порушенням продавцем за договором купівлі‑продажу майнових прав на нерухоме майно взятих на себе договірних зобов’язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої сплачено покупцем в повному обсязі, та в разі невизнання продавцем права покупця на цю збудовану квартиру може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до положень статті 392 Цивільного Кодексу України.

 

Анатолій ГВОЗДЕЦЬКИЙ «Юридична практика»

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

tg-10
4_TaxForce600_90
covid
На-сайт_балы_600х90
На-сайт1_600x90
top50_2020_600x90
ULF_0002
Vacancies_600x90_ua
doroszab2

Зміст

IP REPORTER

Права машин

Актуально

Е­-нотаріальні дії

Новий старт

Акцент

Компромісне вирішення

Галузі практики

Дієва перевірка

Колективні наслідки

Налагодження комунікацій

Виправдані сподівання

Тверезий розсуд

Дайджест

Вийшли за позиції

Держава та юристи

Імплементація захисту

Новини юридичних фірм

До Hillmont Partners приєднався новий партнер Валентин Засуха

Aequo розпочинає набір на сьому хвилю інноваційного стажування Aequo Friends для юристів

Микита Нота призначений партнером практики конкурентного права AVELLUM

Sayenko Kharenko захистила інтереси Sistema Prosecco у Верховному Суді

Asters — юридичний радник Vitol щодо продажу 50 % акцій у Geo‑Alliance Oil‑Gas Public Limited

CMS посилює практику нерухомості в Києві

Приватна практика

Час відкритості

Лінії трендів

Судова практика

По факту оплати

Спільника справа

Судові рішення

Про нюанси визнання недійсним шлюбу за позовом особи, права якої порушено у зв’язку з його реєстрацією

Свідок не вправі оскаржити судове рішення щодо іншої особи в кримінальному провадженні

Тема номера

Медіаційний простір

Батьківський контроль

Утримати баланс

Інші новини

PRAVO.UA