Противостояние инвесторов и застройщиков обостряется настолько, что скоро может дать фору извечным спорам заемщиков и кредиторов. Как бы ни оформлялись правоотношения, как бы ни назывался заключаемый договор о паевом участии в фонде совместного инвестирования в строительство объекта недвижимости, инвестор считает себя покупателем и подразумевает, что, отдавая деньги застройщику, приобретает квартиру в новостройке. Для получения долгожданного статуса собственника жилья потребуется пройти ряд бюрократических процедур (и в их сложности не всегда вина застройщика — законодатель чрезмерно урегулировал правоотношения в одной части и упустил из виду их специфику в другой) — и на это инвестор, как правило, не обращает внимания. По большому счету такие процедуры его не интересуют. Он дал деньги и желает получить квартиру вполне конкретного метража и планировки, с определенным видом из окна. Единственное, что его действительно беспокоит, — это сроки. Однако нарушение сроков сдачи в эксплуатацию — типичное и не столь существенное нарушение прав инвестора застройщиком в отличие от тотального отказа оформлять документы о праве собственности на квартиры за инвесторами и препятствование в регистрации такого права самостоятельно. И хотя по общему правилу признать право собственности нельзя только за лицом, чье право собственности оспаривается или если отсутствуют подтверждающие документы, в случае, когда нет других эффективных способов защиты, суды должны признавать право собственности за инвесторами.

Такой вывод сделала Большая Палата Верховного Суда (БП ВС) в постановлении от 24 апреля 2019 года по делу № 1609/10810/12 по иску гр-ки И. к ООО «К» о признании за истицей права собственности на квартиру.

В обоснование исковых требований гр-ка И. указала, что 6 июля 2009 года она заключила с ответчиком договор долевого участия в финансировании строительства жилого комплекса, по условиям которого она обязалась внести денежные средства — пай в размере 85 034,17 долл. США, а ответчик — выделить ей после окончания строительства объекта долю в натуре в виде трехкомнатной квартиры площадью 81,70 м². Свои обязательства по договору истица исполнила надлежащим образом, однако ответчик не выполнил условий договора по оформлению документов на квартиру в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Гр-ка И. самостоятельно обращалась в бюро технической инвентаризации (БТИ) для оформления права собственности на квартиру, однако 6 декабря 2012 года ей было отказано в регистрации права собственности на квартиру и рекомендовано обращаться в суд для признания права собственности.

Решением Киевского районного суда г. Полтавы от 23 января 2013 года исковые требования гр-ки И. были удовлетворены. Признано за нею право собственности на квартиру общей площадью 81,70 м². Суд первой инстанции исходил из того, что поскольку истица выполнила условия договора полностью, ее право на получение спорной квартиры в собственность и регистрацию права собственности является нарушенным и подлежит защите путем признания за ней права собственности на спорное недвижимое имущество.

Определением Апелляционного суда Полтавской области от 21 марта 2017 года апелляционная жалоба ООО «К» в лице ликвидатора — арбитражного управляющего была отклонена, а решение суда первой инстанции оставлено без изменений.

В кассационной жалобе ООО «К» требует отменить принятые по делу решения и закрыть производство по делу, ссылаясь на то, что суды нарушили нормы процессуального права относительно определения юрисдикции этого спора (оставив без внимания факт, что ответчик признан банкротом и назначен арбитражный управляющий, в связи с чем дело подлежит рассмотрению в порядке хозяйственного судопроизводства) и неправильно оценили содержание правоотношений: истица не получила права собственности на спорную квартиру, а приобрела только право на долевое участие в строительстве жилого дома, что, по мнению ответчика, в соответствии со статьями 331, 392 Гражданского кодекса (ГК) Украины исключает правовые основания для признания права собственности на спорное недвижимое имущество в судебном порядке.

Отказывая в удовлетворении кассационной жалобы, БП ВС исходила из следующего.

Согласно положениям статей 15, 16 ГК Украины каждое лицо имеет право на защиту своего гражданского права в случае его нарушения, непризнания или оспаривания. Один из способов защиты личных неимущественных или имущественных прав и интересов, в связи с нарушением которых лицо может обратиться в суд, — признание права.

Право собственности приобретается на основаниях, не запрещенных законом (в частности, на основании сделки). Право собственности считается приобретенным правомерно, если иное прямо не вытекает из закона или незаконность приобретения права собственности не установлена судом, напоминает БП ВС, ссылаясь на статью 328 ГК Украины.

При этом, как следует из части 2 статьи 331 ГК Украины, право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, сооружения и т.д.) возникает с момента завершения строительства. Но если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию. А если право собственности на недвижимое имущество, согласно закону, подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации.

Однако БП ВС обращает внимание, что в соответствии со статьей 2 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, обременения таких прав путем внесения соответствующей записи в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество. То есть это фиксация изменения прав, но никак не основание его возникновения.

Суд отмечает, что согласно Порядку государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденному постановлением Кабинета Министров Украины от 22 июня 2011 года № 703, и Временному положению о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденному приказом Министерства юстиции Украины от 7 февраля 2002 года № 7/5, которые действовали в соответствующих редакциях на момент обращения в суд с настоящим иском, государственной регистрации подлежало право собственности на законченное строительством недвижимое имущество, принятое в эксплуатацию в установленном законодательством порядке.

Уклонение ответчика от регистрации права собственности за истицей и отсутствие у истицы иной возможности оформить свое законное право не отменяет наличие у нее такого права и не может быть причиной для лишения ее судебной защиты.

Так, БП ВС напоминает, что в соответствии с требованиями статьи 1 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) Украины (в редакции, действующей на момент рассмотрения дела в судах первой и апелляционной инстанций) задачами гражданского судопроизводства являются справедливое рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных, непризнанных или оспариваемых прав, свобод или интересов физических лиц, прав и интересов юридических лиц, интересов государства. Аналогичное положение содержится и в статье 2 ГПК Украины в редакции от 3 октября 2017 года, согласно части 2 которой суд и участники судебного процесса обязаны руководствоваться принципами гражданского судопроизводства, превалирующими над любыми другими соображениями в судебном процессе.

БП ВС подчеркивает, что суд, осуществляя правосудие, защищает права, свободы и интересы физических лиц, права и интересы юридических лиц, государственные и общественные интересы способом, определенным законами Украины (статья 4 ГПК Украины в редакции, действующей на момент рассмотрения дела в судах первой и апелляционной инстанций; статья 5 ГПК Украины в редакции от 3 октября 2017 года). И, наконец, согласно части 1 статьи 3 ГПК Украины (в редакции, действующей на момент рассмотрения дела в судах первой и апелляционной инстанций) каждый человек имеет право в порядке, установленном настоящим кодексом, обратиться в суд за защитой прав, свобод или интересов.

Согласно части 1 статьи 8 Конституции Украины в Украине признается и действует принцип верховенства права. Судья, осуществляя правосудие, руководствуется верховенством права, как это предусмотрено частью 1 статьи 129 Конституции Украины.

Право на справедливый суд закреплено также статьей 6 Конвенции о защите прав человека и основоположных свобод. В соответствии со статьей 1 Первого протокола к ней каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права.

БП ВС отмечает, что стороны совершили действия, направленные на возникновение правовых предпосылок, необходимых и достаточных для приобретения права собственности на объект — квартиру, имеющую индивидуальные признаки, которая является вещью в понимании статьи 179 ГК Украины и в отношении которой могут возникать гражданские права и обязанности.

Вместе с тем документы, на основании которых истица могла бы осуществить регистрацию права собственности на квартиру, ответчик ей не предоставил, в государственной регистрации было отказано.

Поскольку ответчик не исполнил надлежащим образом своих обязательств по заключенному с истицей договору, что создает препятствия для оформления истицей в установленном законом порядке права собственности на спорную квартиру, паевые взносы за которую она внесла в полном объеме, суды пришли к обоснованным выводам об удовлетворении иска и признании за истицей права собственности на квартиру. БП ВС подчеркнула, что все доводы жалобщика не влияют на правильность выводов судов по сути разрешенного спора.

Иными словами, Большая Палата Верховного суда позволяет инвесторам паевого участия в строительстве в случае ненадлежащего оформления документов или отказа в оформлении документов, необходимых для приобретения ими права собственности, обращаться в суды за защитой своего нарушенного права, а судам показывает пример, когда формальные требования статей 331, 392 ГК Украины не должны применяться.

Ирина ГОНЧАР • «Юридическая практика»