В данной истории речь пойдет о размере субарендной платы тогда, когда арендованное имущество — государственное.

Ситуация заключается в следующем: предприятие заключило договор аренды недвижимости с Фондом государственного имущества. Спустя некоторое время предприятие решило сдать данное помещение в субаренду. Согласие арендодателя получено.

Арендная плата за месяц составляет 500 гривен. Предприятие является плательщиком НДС. Однако Фонд государственного имущества не является плательщиком НДС, и налоговый кредит не возникал. Предприятие хочет установить месячную арендную плату — 500 гривен плюс НДС 20 %, итого — 600 грн. Будет ли это нарушением статьи 22 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», в которой предусмотрено следующее: «Плата за субаренду имущества, которое получает арендатор, не может превышать арендной платы арендатора»?

Законом Украины «О налоге на добавленную стоимость» данная ситуация не урегулирована.

Напомню читателю, что налоговым обязательством, согласно пункту 1.6 статьи 1 данного Закона, является общая сумма налога, полученная (начисленная) плательщиком налога в отчетном (налоговом) периоде, которая определена согласно этому Закону. Налоговый кредит — сумма, на которую плательщик налога имеет право уменьшить налоговое обязательство отчетного периода, определенная согласно этому Закону. Бюджетное возмещение — сумма, которая подлежит возвращению плательщику налога из бюджета в связи с избыточной уплатой налога в случаях, определенных этим Законом.

Как указано в пункте 18 Методики расчета и порядка использования платы за аренду государственного имущества, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 4 октября 1995 года № 786, размер платы за субаренду недвижимого и другого отдельного индивидуально определенного имущества рассчитывается в порядке, установленном этой Методикой для расчета размера платы за аренду указанного имущества.

Арендная плата за недвижимое имущество, которое передается в субаренду, определяется с учетом части стоимости такого имущества в общей стоимости арендованного имущества в ценах, применяемых при определении размера арендной платы, и согласовывается с арендодателем.

Плата за субаренду имущества в части, не превышающей арендной платы за имущество, передающееся в субаренду, платится арендатору, который передает в субаренду арендованное им имущество.

Разница между начисленной платой за первый месяц субаренды и той ее частью, которую получает арендатор, согласовывается с арендодателем и перечисляется арендатором в Государственный бюджет.

Разница между начисленной платой за каждый следующий месяц субаренды и той ее частью, которую получает арендатор, определяется путем коррекции разницы за предыдущий месяц на индекс инфляции за текущий месяц.

Контроль над перечислением отмеченной разницы в Государственный бюджет осуществляется арендодателем.

Таким образом, арендатор не имеет права увеличивать субарендную плату на размер НДС, так как законодательством не предусмотрены никакие исключения из правила «плата за субаренду не выше арендной платы». То есть субарендная плата должна быть установлена в размере 500 гривен, включая НДС, согласована с арендодателем и рассчитываться в порядке, установленном Методикой.

Предлагаю более детально остановиться на последнем замечании: размер платы за субаренду согласовывается с арендодателем.

Как указал в своей статье «Аренда и суб­аренда госимущества: новое в методике расчета платы» заместитель директора департамента Фонда государственного имущества Украины, кандидат экономических наук Ярослав Усенко («Справочник экономиста», апрель 2007 года, № 4 (40), с. 49), ранее даже завышенная субарендная плата за часть арендованного имущества могла не превышать всю арендную плату. В Законе не было установлено, с какой частью арендной платы следует сравнивать субарендную; не разъяснялось, как действовать, если рассчитанная по Методике субарендная плата превышает арендную. По мнению г-на Усенко, логично сравнивать арендную и субарендную плату за один и тот же объект — объект суб­аренды. Еще года два назад г-н Усен­ко предлагал дополнить статью 22 Закона № 2269 положением такого содержания: «Субарендатор часть субарендного платежа, равную арендной плате, перечисляет арендатору — отдающему в субаренду, а другую — в бюджет».

Первая часть этого предложения была реализована три года спустя. В соответствии с изменениями, внесенными Законом № 1905 в статью 22 Закона № 2269, субарендная плата, которую получает арендатор, не может превышать арендную. То есть субарендная плата в целом может превышать арендную, если этого требует Методика ее расчета, но ее часть, которую имеет право оставить себе арендатор, ограничена размером арендной платы, которую он сам платит арендодателю.

Оставался открытым вопрос о второй части субарендной платы. Однако правительство в 2004 году получило полномочие определять порядок использования платы за субаренду государственного имущества, что дало возможность реализовать вторую часть предложения.

Изменения к Методике (утвержденные постановлением КМУ от 27 декабря 2006 года № 1846) коснулись и вопросов расчета и использования (распределения) субарендной платы.

В частности, Методика дополнена пунктом 18, согласно которому размер платы за субаренду недвижимого и другого отдельного индивидуально определенного имущества рассчитывается в порядке, установленном этой Методикой для расчета размера платы за аренду такого имущества.

Этим сказано решительное «нет» попыткам отдельных арендаторов самостоятельно определять размер субарендной платы. Следовательно, расчет арендной платы за недвижимое имущество, которое передается в субаренду, возлагается на арендодателя.

КОТАШЕВСКАЯ Татьяна– юрисконсульт ООО «АС Капитал Менеджмент», г. Харьков