31 августа 1996 года Кабинет Министров Украины издал Постановление № 1029, закрепившее положение о том, что при передаче квартир в арендное пользование для предпринимательской деятельности перевод жилого помещения в нежилое не требуется. Постановление КМУ № 1029 открыло дорогу перемещению торговли на первые этажи жилых домов. Почти (с разрывом в три месяца) в это же время был установлен запрет на реализацию алкогольных напитков в торговых киосках площадью менее 20 кв. м. Тем самым был сделан шаг к укрупнению торговли. Попытки обойти запрет путем строительства киосков больших размеров не увенчались успехом, и торговля ушла из киосков. Торговые точки стали размещаться во вновь выстроенных капитальных магазинах (1-я условная группа); в переоборудованных квартирах 1-х этажей жилых домов (2-я условная группа); во вновь выстроенных капитальных магазинах на приватизированных земельных участках возле частных домов (3-я условная группа).
Следующий шаг к укрупнению предпринимательства был предпринят в 1998 году: КМУ отменил Постановление № 1029 без замены этой нормы какой-либо другой. В результате предприниматели 2-й условной группы оказались вне закона. Им была прекращена выдача разрешений на торговлю и лицензий на право розничной торговли алкогольными напитками. Однако такое положение дел никого не устраивало. Вне закона были поставлены предприниматели разных уровней, в том числе и «приближенные». Начались судорожные попытки решить эту проблему. И только спустя год с небольшим, 14 сентября 1999 года, Верховный Совет Автономной Республики (далее — АР) Крым издал Постановление № 351 «О реконструкции жилых помещений и использовании их в других целях». (В это же время в других регионах Украины были изданы соответствующие рабочие документы на областном уровне. Некоторые из них еще действуют.)
Хотя Постановление № 351 было немедленно опротестовано Прокуратурой АР Крым, арбитражный суд занял позицию Верховного Совета, и с 14 декабря 1999 года Постановление № 351 «заработало» вновь. 13 июня 2000 года Верховный Совет АР Крым отменил это Постановление «с целью приведения в соответствие законодательных актов АР Крым законодательству Украины». Некоторые «нелояльные» граждане прочитали это примерно так: «В связи с ненадобностью для всех «приближенных» предпринимателей это окошко закрывается».
С конца 1998 года предприниматели 1-ой условной группы приступили к оформлению документов на строительство магазинов и аренду земельных участков. На предпринимателей 3-й условной группы до конца 2001 года не обращали внимания, и они потихоньку строили на приватизированных земельных участках, возле своих частных домов, магазины и сдавали их в эксплуатацию. А вот предпринимателям 2-й условной группы со второй половины 2000 года пришлось очень туго. Приобретенные ими квартиры, идеально приспособленные для размещения магазинов, парикмахерских, офисов, было запрещено использовать по этому назначению «без перевода жилого помещения в нежилое».
Переводить помещение «в нежилое» власти не соглашались, ссылаясь на законодательную неурегулированность этой проблемы. Предпринимателям предлагали подождать до принятия нового Жилищного кодекса. Однако они не стали ждать и с конца 2000 года начали обращаться в суд. Суды в основном удовлетворяли жалобы предпринимателей на действия (бездействие) местных властей.
Постепенно сложилась такая практика. Гражданин обращается в исполнительный орган местной власти с просьбой разрешить ему использовать квартиру в качестве магазина или переоборудовать (в случае необходимости) квартиру в магазин. Исполкомы отказываются выдавать подобные разрешения, ссылаясь на отмененное Постановление Верховного Совета АР Крым № 351 и на пункт 18 Правил пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями, в котором была установлена обязанность граждан использовать квартиры по назначению. Граждане обжаловали эти отказы в суде в порядке главы 31-А ГПК Украины.
Иногда применяется такой подход: предприниматель обращается в исполком за выдачей ему разрешения на размещение объекта торговли, отказ обжалует в суде с просьбой подтвердить свое право собственника самостоятельно решать вопрос о целесообразности использования своего имущества. Этот вариант мне кажется не совсем верным, ведь разрешение на размещение объекта торговли — это не что иное, как документ, подтверждающий уплату сбора в местный бюджет, поэтому обжалование отказа в выдаче такого документа, а также сам отказ абсурдны. Еще вариант: при регистрации предприятия в качестве подтверждения юридического адреса предъявляется копия договора аренды квартиры. Регистрирующий орган отказывает в регистрации, мотивируя отказ необходимостью перевести «жилое помещение в нежилое». Отказ обжалуется в суде.
Свои решения по этим делам суды обосновывают следующими нормами закона: статьей 6 Закона Украины «О собственности», которая определяет квартиру как объект права собственности; статьей 19 Закона Украины «О собственности», которая устанавливает право собственника использовать принадлежащее на праве собственности имущество для ведения не противоречащей закону предпринимательской деятельности; статьей 6 Жилищного кодекса Украины, которая содержит запрет только на использование жилых помещений в промышленных целях и не содержит запрета на размещение в них объектов торговли и бытового обслуживания, которые нельзя отнести к промышленным видам деятельности; статьей 150 ЖК Украины, которая разрешает собственнику распоряжаться квартирой (домом) по своему усмотрению, заключать в отношении этого жилья все не запрещенные законом сделки.
Таким образом, соблюдая ряд необходимых условий, стало возможным использовать принадлежащие на праве собственности квартиры граждан для ведения законной непромышленной предпринимательской деятельности при условии расположения квартиры на первом этаже здания; наличия отдельного входа; согласия жильцов — собственников смежных квартир; наличия у собственника другого жилья.
На основании решения суда предпринимателю выдается разрешение на размещение объекта торговли или сферы услуг. Кроме того, такое решение суда служит основанием для сдачи в эксплуатацию магазина (парикмахерской, офиса). При этом составляется еще ряд документов: техническое заключение о соответствии санитарно-техническим, противопожарным нормам, акт государственной комиссии по приемке объекта в эксплуатацию и т.д. На основании этих документов бюро технической инвентаризации вносит изменения в инвентарное дело. В дальнейшем, при отчуждении такого объекта, нотариус указывает в договоре купли-продажи (дарения), что квартира переоборудована в магазин на основании решения суда, акта государственной технической комиссии. Для получения нового документа о собственности необходимо обратиться в БТИ.
Все как будто хорошо. Однако не стоит забывать, что дерегуляция предпринимательства — дело рук самих предпринимателей. И процесс этот перманентный. Ведь теперь возникли проблемы у хозяев объектов инфраструктуры, построенных на их собственной земле, в связи с использованием земельного участка не по назначению. Но это уже совсем другая история.
САНИНА Антонина — директор Городской юридической консультации, г. Симферополь
© Юридична практика, 1997-2024. Всі права захищені
Кількість адвокатських балів | Вартість |
---|---|
Відеокурс з адвокатської етики | 650 грн |
10 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 2200 грн |
16 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 3500 грн |
8 адвокатських балів (без адвокатської етики) | 1800 грн |
Щодо додаткової інформації
Email: [email protected]
Тел. +38 (050) 449-01-09
Пожалуйста, подождите…