Новый Гражданский кодекс (ГК) Украины обеспечил немало возможностей в сфере приобретения права собственности для физических и юридических лиц. Одной из самых революционных норм в этой сфере стала статья 331 ГК Украины, которая предусмотрела приобретение права собственности на новосозданное имущество или объекты незавершенного строительства. С учетом того количества «недостроя», который имел место быть на территории всей страны, новелла Гражданского кодекса Украины оказалась весьма прогрессивной. В государстве начались новые процессы приватизации, в ходе которых было выявлено немало проблем. В частности, одной из самых актуальных проблем приватизации стали неоднозначные подходы к оценке объектов незавершенного строительства при их отчуждении. Такая ситуация стала катализатором и основным мотивом для разработки соответствующих изменений в действующее законодательство Украины. На данный момент парламенту предлагается проект Закона Украины «О внесении изменений в Закон Украины «Об особен­ностях приватизации объектов незавершенного строительства».

Проект был подготовлен Фондом государственного имущества Украины по собственной инициативе с целью обеспечения единых подходов при определении стоимос­ти объектов незавершенного строительства, а также для предотвращения препятствий при заключении договоров купли-продажи объектов незавершенного строительства в процессе приватизации. Основанием для инициирования разработки законопроекта стала существенная разница между начальной стоимостью объектов незавершенного строительства, рассчитанной в соответствии с действующим законодательством, и фактической ценой продажи таких объектов, что вызвано существенным изменением конъюнктуры рынка недвижимости. Кроме того, после вступления в силу Закона Украины «Об особен­ностях приватизации объектов незавершенного строительства» были приняты Земельный кодекс Украины и Закон Украины «Об оценке земель», которыми определяется порядок проведения денежной оценки земельных участков, что также требует учета и внесения некоторых изменений.

Напомним, что Законом Украины «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Украины» от 15 декабря 2005 года часть 3 статьи 331 Гражданского кодекса была несколько изменена. Новая редакция этой статьи предусматривала то, что до завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и т.п., использованных в процессе этого строительства (создания имущества). В связи с этими изменениями нотариусы начали требовать при нотариальном удостоверении договоров купли-продажи объектов приватизации регистрацию прав собственности на объекты незавершенного строительства. В то же время для регистрации прав собственности на объекты незавершенного строительства необходимы следующие документы: государственный акт на право собственности на земельный участок или договор аренды земельного участка, проектно-сметная документация, разрешение на выполнение строительных работ и прочие документы, которые органы приватизации не могут предоставить в связи с их отсутствием у балансодержателя или в связи с отсутствием самих балансодержателей, поскольку строительство таких объектов могло быть прекращено 15—20 лет назад.

В соответствии с действующим законодательством приобретение права собственности в случае приватизации государственного имущества и имущества, находящегося в коммунальной собственности, регулируется статьей 345 ГК Украины, которая предусматривает осуществление этого процесса в порядке, предусмотренном соответствующими законами о приватизации. Таким образом, принятие вышеуказанного законопроекта, по сути, обусловлено не только субъективными факторами, но и объективными, закрепленными действующим законодательством.

О сути изменений

Статьей 9 Закона Украины «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства» установлено, что стоимость объекта незавершенного строительства для продажи на аукционе, по конкурсу, под разборку или путем выкупа, а также для передачи его в уставный фонд хозяйственного общества как взноса государства с последующей приватизацией определяется на основании данных баланса без учета суммы индексации стоимости объекта незавершенного строительства, вычисленного по индексам, установленным Государственным комитетом статистики Украины. В случае отсутствия документов, необходимых для проведения оценки объекта незавершенного строительства по указанной процедуре, начальная стоимость (цена продажи) объекта, стоимость взноса государства могут определяться путем проведения независимой оценки.

Данная норма приводила к тому, что начальная стоимость объекта незавершенного строительства могла быть на порядок ниже стоимости, по которой объект учитывался на балансе предприятия. Во избежание подобного планируется введение независимой оценки для определения стоимости объекта незавершенного строительства.

В то же время стоит указать на то, что, в соответствии с частью 3 статьи 7 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности на Украине», проведение независимой оценки имущества является обязательным в случаях отчуждения государственного и коммунального имущества способами, не предусматривающими конкуренции покупателей в процессе продажи, или в случае продажи одному покупателю. Поэтому можно предположить, что независимую оценку стоимости объектов незавершенного строительства в случае их приватизации целесообразно производить лишь в случае применения таких способов приватизации объектов незавершенного строительства, как продажа путем выкупа при наличии одного покупателя и внесение объекта незавершенного строительства в уставный фонд хозяйственного общества с последующей его приватизацией. Необходимо также помнить о том, что порядок определения стоимости земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, должен быть согласован с общим порядком определения стоимости земельного участка, на котором расположен объект приватизации, установленным статьей 18¹ Закона Украины «О приватизации государственного имущества».

Вернемся к рассмотрению законопроекта. Статьей 11 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности на Украине» не предусмотрена необходимость нотариального удостоверения договоров купли-продажи объектов незавершенного строительства, что привело к остановке процесса заключения договоров купли-продажи объектов незавершенного строительства. Планируемыми изменениями авторы законопроекта собираются, во-первых, отменить регистрацию вышеуказанных договоров в Бюро технической инвентаризации, а во-вторых, закрепить обязательность при нотариальном удостоверении договоров подачи следующих документов: копии приказа ФГИУ о включении объекта завершенного строительства в перечень объектов, подлежащих приватизации, копии приказа органа приватизации о принятии решения о приватизации объекта, копии приказа органа приватизации об утверждении заключения о стоимости объекта незавершенного строительства, акта обследования объекта незавершенного строительства (описание объекта), выписки из публикации в газете «Відомості приватизації» о продаже объекта, копии приказа об утверждении протокола о проведении аукциона или протокола заседания конкурсной комиссии, доверен­ности на право представительства интересов органов приватизации.

Тем не менее предложение об отмене регистрации договоров купли-продажи объектов незавершенного строительства не согласовывается со статьей 331 ГК Украины, в соответствии с которой лицо, являющееся собственником материалов, оборудования, использованных в процессе этого строительства, до завершения строительства может заключить договор относительно объекта незавершенного строительства, право собственности на который регистрируется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Перспективы

В случае принятия данного законопроекта, правда, с учетом некоторых его недоработок, можно рассчитывать на то, что в конце концов будут согласованы между собой законы Украины «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства», «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности на Украине» и «Об оценке земель» — в части определения стоимости объекта незавершенного строительства во время его отчуждения неконкурентными способами, а также в сфере порядка заключения договоров купли-продажи и приобретения прав собственности в случае приватизации объектов незавершенного строительства с учетом статьи 345 ГК Украины. Оценить преимущества нового закона, в первую очередь, сможет государственная казна, так как, по прогнозам, вышеуказанные изменения буду способствовать увеличению потока денежных средств от приватизации объектов незавершенного строительства.