Последствия финансового кризиса, который в недалеком прошлом охватил весь мир, имеют свои отрицательные проявления и на Украине. При таких обстоятельствах некоторые заемщики и/или ипотекодатели, поняв, что финансовые учреждения почти не идут им навстречу в вопросах реструктуризации выплат, уменьшения процентов и/или процентной ставки и прочего, а также разочаровавшись в судебной системе, которая в последнее время принимает решения исключительно в пользу финансовых учреждений, решили попытаться хотя бы защитить себя от окончательной потери недвижимого имущества, которое было предоставлено ими в ипотеку для обеспечения выполнения обязательств по кредитному договору.

Следует отметить, что в Интер­нете и других СМИ встречаются многочисленные объявления с предложениями относительно такой защиты, причем со стопроцентной гарантией. Для примера приведу одну из таких схем. В ней «изобретатели» предлагают следующее: 1) любым способом признать в судебном порядке договор ипотеки недействительным; 2) отменить у нотариуса записи о регистрации в Государственном реестре ипотек и Едином реестре запретов отчуждения объектов недвижимого имущества; 3) осуществить отчуждение недвижимого имущества (например, через договор купли-продажи, дарения и т.п.).

Вследствие этого финансовому учреждению рано или поздно ничего не останется, как списать соответствующий долг должника.

В данной статье попробуем с помощью судебной практики разобраться со следующими вопросами, а именно:

1. Реальна ли на практике приведенная схема вывода недвижимого имущества из-под залога?

2. Будет ли считаться новый собственник данного имущества добросовестным приобретателем?

3. Будет ли у финансового учреждения возможность в судебном порядке признать отчуждение этого имущества неправомерным, поскольку последнее было осуществлено без его согласия?

Так, в Мукачевский горрайонный суд Закарпатской области (Суд) обратилось ПАО «У» (Банк) с иском, в котором, с учетом уточнений, просило Суд: «признать договор купли-продажи от 31 декабря 2008 года, удостоверенный частным нотариусом (ЛИЦО_8), жилого дома (АДРЕС_1), заключенный между ЛИЦОМ_2 и ЛИЦОМ_4, — недействительным, а также признать договор купли-продажи от 31 декабря 2008 года, удостоверенный частным нотариусом (ЛИЦО_8), жилого дома (АДРЕС_2), заключенный между ЛИЦОМ_2 и ЛИЦОМ_4, — недействительным».

Исковые требования были мотивированы тем, что 22 декабря 2008 года Банку стало известно, что Суд заочным решением от 20 ноября 2008 года по делу № 2‑3191/08, которое вступило в законную силу 2 декабря 2008 года (заочное решение), в частности, постановил: признать за ЛИЦОМ_2 право собственности на дом по АДРЕСУ_1, зарегистрированный за ЛИЦОМ_11, и право собственности на дом по АДРЕСУ_2, зарегистрированный за ЛИЦОМ_11, обязать БТИ зарегистрировать за ЛИЦОМ_2 дома по АДРЕСУ_1 и АДРЕСУ_2.

Банк обратился в Суд с заявлением о пересмотре заочного решения, которое постановлением Суда от 19 февраля 2009 года было отменено. Мотивируя свои возражения против данного решения, Банк отметил, что ЛИЦО_2 не является собственником данного имущества, соответственно, переход права собственности от ЛИЦА_2 к ЛИЦУ_4 является неправомерным.

При этом он отмечает, что заключенные договоры купли-продажи жилых домов по АДРЕСУ_1 и АДРЕСУ_2 от 31 декабря 2008 года, удостоверенные частным нотариусом (ЛИЦОМ_8), ­осуществлены под запретом, а именно — ипотекой Банка, наложенной частным нотариусом (ЛИЦОМ_12), согласно извлечению от 21 сентября 2006 года и извлечению от 29 сентября 2006 года.

Таким образом, по мнению Банка, нарушены нормы статьи 3 Закона Украины «Об ипотеке» (Закон), предусматривающей приоритетное право ипотекодержателя на удовлетворение обеспеченных ипотекой требований за счет предмета ипотеки относительно зарегистрированных в установленном законом порядке прав или требований других лиц на переданное в ипотеку недвижимое имущество, возникающее с момента государственной регистрации ипотеки. Зарегистрированные права и требования на недвижимое имущество подлежат удовлетворению согласно их приоритету — в очередности их государственной регистрации.

Заслушав объяснения участников судебного заседания и исследовав материалы гражданских дел № 2-61/10 и № 2‑955/09, Суд пришел к следующему выводу. Учитывая то, что заочное решение было отменено лишь 19 февраля 2009 года, вследствие чего в период со 2 декабря 2008 года по 19 февраля 2009 года собственником спорного имущества по АДРЕСУ_1 и АДРЕСУ_2 было на основании указанного решения ЛИЦО_2. В этот период, а именно 31 декабря 2008 года, ЛИЦО_2 продало, а ЛИЦО_4 приобрело в собственность по соответствующим договорам купли-продажи недвижимое имущество — жилые дома с хозяйственными зданиями и сооружениями по АДРЕСУ_1 и АДРЕСУ_2.

Таким образом, право собственности ЛИЦА_4 на недвижимое имущество — жилые дома по АДРЕСУ_1 и АДРЕСУ_2 было обретено правомерно, поскольку по состоянию на момент заключения договоров купли-продажи ЛИЦО_2 было надлежащим собственником и продавцом соответствующего имущества.

Истец в своем исковом заявлении не указывает и не обосновывает надлежащими доказательствами, в чем заключается незаконность сделок. Других доказательств того, что при покупке указанных домов были допущены нарушения законодательства, ни истцом, ни его представителем в суд не предоставлено.

Как установлено пунктами 2 договоров купли-продажи от 31 декабря 2008 года, документом, удостоверяющим право собственности на недвижимое имущество, является решение Суда от 30 ноября 2008 года по делу № 2-3191, вступившее в законную силу 2 декабря 2008 года.

Истец в своем иске ставит вопрос об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Однако указанное требование не согласовывается с нормами материального права.

Согласно статье 330 ГК, если имущество отчуждено лицом, не имевшим на это права, добросовестный приобретатель обретает право собственности на него, если в соответствии со статьей 388 этого Кодекса имущество не может быть истребовано у него. В свою очередь, по правилам части 1 статьи 388 ГК, если имущество по оплатному договору приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (доб­росовестный приобретатель), собственник имеет право истребовать это имущество у приобретателя лишь в случае, если оно:

1) было утеряно собственником или лицом, которому он передал имущество во владение;

2) было похищено у собственника или лица, которому он передал имущество во владение;

3) выбыло из владения собственника или лица, которому он передал имущество во владение, не по их воле другим путем.

Истец по данному делу в своем иске не ссылается ни на одно из обстоятельств, перечисленных в статье 388 ГК, как на основание своих требований. Кроме того, истец не является собственником имущества в понимании статьи 317 ГК. Истец обосновывает свои требования лишь тем, что является ипотекодержателем домов по АДРЕСУ_1 и АДРЕСУ_2. При этом заключение договора ипотеки (к которому ни ЛИЦО_2 ни ЛИЦО_4 не имели никакого отношения) не наделяет ипотекодержателя (Банк) правом собственности на спорное имущество.

Вместе с тем заключение сделок, договоров купли-продажи от 31 декабря 2008 года, не повлияло на объем прав и обязанностей ипотекодателя относительно обращения взыскания на предмет ипотеки в понимании статьи 23 Закона. Так, согласно статье 23 Закона, в случае перехода права собственности (права хозяйственного ведения) на предмет ипотеки от ипотекодателя к другому лицу, в том числе в порядке наследования или правопреемства, ипотека является действительной(!) для приобретателя соответствующего недвижимого имущества, даже в том случае, если он не знал об обременении имущества ипотекой.

Лицо, к которому перешло право собственности на предмет ипотеки, обретает статус ипотекодателя, имеет все его права и несет все его обязанности по ипотечному договору в том объеме и на тех условиях, которые существовали до обретения им права собственности на предмет ипотеки. Таким образом, истец на основании заявленного требования вправе обратить взыскание на предмет ипотеки независимо от того, за кем данное недвижимое имущество в этот момент зарегистрировано на правах собственности.

При вышеуказанных основаниях и обстоятельствах Суд 18 июня 2010 года вынес решение по делу № 2-61/10, которым отказал Банку в удовлетворении иска в полном объеме.

14 октября 2010 года Апелляционный суд Закарпатской области по результатам рассмотрения апелляционной жалобы Банка вынес определение, которым отклонил представленную Банком жалобу и оставил без изменений указанное решение Суда.

Определением Высшего специализированного суда Украины от 29 ноября 2010 года Банку отказано в открытии кассационного производства по пересмотру вышеупомянутых судебных решений.

Учитывая изложенное, можно сделать вывод, что даже если недвижимое имущество, находившееся в ипотеке финансового учреждения (ипотекодержателя), перешло от ипотекодателя к другому лицу без согласия финучреждения, то:

1) это не позволяет финансовому учреждению в судебном порядке признать отчуждение имущества недействительным, поскольку оно не является собственником этого имущества;

2) новый собственник имущества является его добросовестным приобретателем;

3) применение приведенной схемы «вывода» недвижимого имущества из ипотеки не является уместным, поскольку финансовое учреждение на основании заявленного требования вправе обратить взыскание на предмет ипотеки независимо от того, кто является собственником этого имущества.

Соответствующая правовая ­позиция подтверждается также другой судебной практикой, например, ­постановлением Верховного Суда Украины от 26 мая 2010 года по делу № 6-1924св08.

Надеюсь, что приведенная информация предостережет ипотекодателей от применения приведенной в данной статье схемы, поскольку это, кроме дополнительных и немалых расходов, не приведет к желаемому результату.

ДИДЕНКО Роман — директор ЧП «Юри­дическая компания «Дипломат-Плюс», г. Днепропетровск