Права на чужое имущество, в частности право аренды, довольно часто становятся предметом судебных споров. Так, на стадии заключения договора вопрос своевременного возврата арендуемого имущества собственнику вполне очевиден, но на практике далеко не каждый арендатор готов выполнить это условие, особенно если предметом аренды является недвижимое имущество.

Какие в таком случае могут быть меры воздействия на нарушившего обязательства, разбирался, в частности, Верховный Суд Украины (ВСУ), пересматривая на основании неодинакового применения норм материального права постановление Высшего хозяйственного суда Украины (ВХСУ) от 12 февраля 2014 года по делу по иску Управления коммунального имущества (Управление) к ЧАО «К» о взыскании долга и неустойки.

Обращаясь в Хозяйственный суд Черниговской области с иском о взыскании платы за время фактического пользования имуществом после прекращения договора аренды, процентов годовых за время просрочки обязательства и неустойки, истец указал, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательство по договору аренды недвижимого имущества по уплате арендной платы за фактическое пользование имуществом и своевременному возврату имущества.

Решением Хозяйственного суда Черниговской области от 16 октября 2013 года, оставленным без изменений постановлением Киевского апелляционного хозяйственного суда от 18 декабря 2013 года исковые требования удовлетворены полностью: взыскано с ЧАО «К» в доход областного бюджета 2 630,53 грн долга по арендной плате, в пользу Управления — 1 127,37 грн долга по арендной плате, 7 515,80 грн неустойки, 20,59 грн процентов годовых и 1 720,50 грн судебного сбора.

Постановлением ВХСУ от 12 февраля 2014 года указанные выше решения оставлены без изменений.

Разделяя позицию нижестоящих судов, суд кассационной инстанции отметил, что в связи с прекращением договора в понимании статьи 291 Хозяйственного кодекса (ХК) Украины вследствие истечения срока, на который он был заключен, у ответчика возникла обязанность немедленно вернуть истцу имущество из аренды путем подписания соответствующего акта приема-передачи. Следствием нарушения исполнения этого обязательства является применение к ответчику самостоятельной имущественной ответственности в сфере арендных правоотношений в виде уплаты неустойки. При этом основное обязательство ответчика по арендной плате за все время фактического пользования имуществом, возникшее из договора аренды, не прекращается, поскольку его прекращение в понимании статьи 795 Гражданского кодекса (ГК) Украины связано не с истечением срока, на который был заключен договор, а с моментом подписания сторонами соответствующего акта о возврате арендатором предмета договора аренды.

Пересматривая решение суда кассационной инстанции, Судебная палата по хозяйственным делам Верховного Суда Украины пришла к выводу, что заявление ЧАО «К» подлежит удовлетворению на таких основаниях.

Судами установлено, что срок действия договора — до 30 октября 2012 года включительно.

Согласно пунктам 5.1.9 и 10.6 договора, в случае его прекращения или расторжения арендатор должен немедленно вернуть арендодателю полученное от него имущество. После окончания срока его действия арендованное имущество должно быть освобождено и передано арендодателю по акту приема-передачи. За время фактического пользования объектом аренды после прекращения действия настоящего договора до передачи помещения по акту арендатор обязан внести плату за пользование помещением в размере арендной платы.

За несвоевременное исполнение обязательства по арендной плате арендатор должен уплатить арендодателю сумму долга с учетом индекса инфляции за все время просрочки, а также 10 % годовых от просроченной суммы (пункт 9.4 договора).

Пунктом 3.1 договора и статьей 19 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» (Закон) установлена обязанность арендатора вносить арендную плату независимо от последствий хозяйственной деятельности за весь срок фактического пользования объектом аренды.

Согласно статье 795 ГК Украины, передача нанимателю здания или иного капитального сооружения (отдельной части) оформляется соответствующим документом (актом), который подписывается сторонами договора. С этого момента начинается исчисление срока договора найма, если иное не установлено договором. Возвращение нанимателем предмета договора найма оформляется соответствующим документом (актом), который подписывается сторонами договора. С этого момента договор найма прекращается.

Частью 1 статьи 785 ГК Украины установлено, что в случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно вернуть наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Письмом от 5 ноября 2012 года подтверждается наличие требования истца о возврате арендованного имущества в связи с окончанием срока действия договора. Не оспаривается ответчиком и наличие долга по арендной плате за ноябрь — декабрь 2012 года, поэтому взыскание судами указанного долга, 10 % годовых от просроченной суммы с учетом индекса инфляции за все время просрочки в соответствии с условиями пункта 9.4 договора и статьи 625 ГК Украины, является обоснованным и законным.

Вместе с тем ВСУ отмечает, что частью 2 статьи 785 ГК Украины предусмотрено право наймодателя требовать от нанимателя уплаты неустойки в размере двойной платы за пользование вещью за время просрочки в случае неисполнения нанимателем обязанности по возврату вещи.

Кассационный суд не обратил внимание на то, что для применения последствий, предусмотренных этой нормой, необходимо наличие вины (умысла или неосторожности) у лица, нарушившего обязательство, в соответствии с требованиями статьи 614 ГК Украины.

Хозяйственные суды не предоставили надлежащей правовой оценки письму от 5 ноября 2012 года, в котором содержится не только требование истца освободить арендуемое помещение, но и его предложение заключить новый договор аренды на тот же объект аренды с установлением сроков его согласования, выдвижением предложений и замечаний со стороны ответчика, дальнейшего их согласования и подписать его 27 декабря 2012 года, при этом начало срока действия данного договора — 1 ноября 2012 года, то есть на следующий день после окончания срока, указанного в предыдущем договоре.

Согласованные действия сторон относительно заключения и подписания нового договора аренды опровергают вывод суда кассационной инстанции о наличии правовых оснований для применения ответственности по части 2 статьи 785 ГК Украины за неисполнение нанимателем обязанности по немедленному возврату имущества наймодателю.

Таким образом, ВСУ постановлением от 2 сентября 2014 года по делу № 3-85гс14 признал постановление ВХСУ от 12 февраля 2014 года принятым вследствие неодинакового и неправильного применения кассационным судом норм материального права, отменил его, а дело направил на новое кассационное рассмотрение.