1 января 2002 года вступил в силу принятый Верховным Советом Украины 25 октября 2001 года новый Земельный кодекс Украины (ЗК), который на протяжении будущих десятилетий будет регулировать земельные отношения в нашем государстве.

Одной из возможностей обретения права пользования земельным участком является порядок, предусмотренный в статье 93 ЗК, — аренда земельного участка. Согласно этой статье, право аренды земельного участка — это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и другой деятельности. Земельные участки могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам Украины, иностранным гражданам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным объединениям и организациям, а также иностранным государствам.

Поскольку обретение права пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения путем приобретения его в собственность в настоящее время невозможно, то все сельхозпроизводители пользуются земельными участками на основании договоров аренды таких земельных участков. Взаимоотношения сторон в этой сфере регулируются указанными статьями ЗК и Законом Украины «Об аренде земли» от 6 октября 1998 года (на данный момент действует редакция Закона с изменениями от 25 марта 2005 года).

Согласно статье 6 этого Закона, арендаторы приобретают право аренды земельного участка на основаниях и в порядке, предусмотренных ЗК, Гражданским кодексом Украины (ГК), Хозяйственным кодексом Украины (ХК), другими законами Украины и договором аренды земли.

Статья 13 Закона Украины «Об аренде земли» предусматривает, что договор аренды земли — это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства. Одним из важных условий договора аренды земельного участка является арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения, пересмотра и ответственности за неуплату.

Как показывает практика рассмотрения дел хозяйственными судами, наибольшее количество дел, связанных с земельными правоотношениями, составляют дела о взыскании задолженности по неуплаченной арендной плате, то есть сельхозпроизводители, пользуясь землями, находящимися в государственной собственности, нарушают принцип платного пользования землей.

Причины такого положения дел разнообразны — от гибели урожая вследствие неблагоприятных погодных условий до передачи в аренду сельхозпроизводителю земли, непригодной для товарного сельскохозяйственного производства, и иногда неправильного восприятия как норм закона, так и условий договора аренды.

Одним из примеров такой ошибочной мысли землепользователей является неуплата за пользование арендованным земельным участком в случае наступления форс-мажорных обстоятельств, подтвержденных надлежащими доказательствами, или уменьшение ими в одностороннем порядке в таких случаях арендной платы до размера земельного налога. В соответствии со статьей 13 Закона Украины «Об аренде земли» договор аренды земли — это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, арендатор обязан за плату использовать земельный участок согласно условиям договора и требованиям земельного законодательства, а обе стороны должны действовать, выполняя условия договора аренды в пределах действующего законодательства. То есть Закон не предусматривает безвозмездного использования арендатором земельного участка или случаев, когда арендатор полностью освобождается от арендной платы. Закон также не предусматривает возможности одностороннего изменения размера арендной платы как в сторону ее увеличения, так и в сторону уменьшения. Статья 23 Закона Украины «Об аренде земли» предусматривает, что арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности, переданные в аренду для сельскохозяйственного использования, пересматривается раз в три года в порядке, установленном законом или договором аренды. Заключая договор аренды земельного участка, стороны, как правило, предусматривают в нем, что в случае наступления форс-мажорных обстоятельств, подтвержденных надлежащими доказательствами, сельхозпроизводитель освобождается от ответственности за несвоевременную арендную плату. Но в этом случае арендаторы путают понятия выполнения договорных обязательств и ответственности за невыполнение или несвоевременное выполнение договорных обязательств.

Поскольку договор аренды земельного участка является хозяйственным договором, то на него распространяются нормы ХК. Глава 19 ХК предусматривает, что хозяйственным признается обязательство, возникающее между субъектом хозяйствования и другим участником (участниками) отношений в сфере хозяйствования на основаниях, предусмотренных этим Кодексом, в силу которого один субъект (обязанная сторона, в том числе должник) обязан совершить определенное действие хозяйственного или управленческо-хозяйственного характера в пользу другого субъекта (выполнить работу, передать имущество, уплатить деньги, предоставить информацию и т.п.), или воздержаться от определенных действий, а другой субъект имеет право требовать от обязанной стороны выполнения ее обязанности. В то же время ХК предусмотрено, что участники хозяйственных отношений несут хозяйственно-правовую ответственность за правонарушение в сфере хозяйствования путем применения к правонарушителям хозяйственных санкций на основаниях и в порядке, предусмотренных этим Кодексом, другими законами и договором. Поэтому, предусматривая в договорах аренды условие об освобождении от ответственности за невнесение арендной платы в случае наступления форс-мажорных обстоятельств, стороны не предусматривают автоматического освобождения арендатора от арендной платы, а лишь освобождение его от уплаты санкций за невыполнение или несвоевременное выполнение такой обязанности. Такое условие договора в полной мере отвечает нормам ХК. В соответствии с пунктом 4 статьи 219 ХК стороны обязательства могут предусмотреть определенные обстоятельства, чрезвычайный характер которых является основанием для освобождения их от хозяйственной ответственности в случае нарушения обязательства из-за данных обстоятельств, а также порядок подтверждения факта возникновения таких обстоятельств.

Примером неправильного применения арендатором норм действующего законодательства и условий договора аренды земельного участка может быть дело по иску Червоноблагодатненского сельского совета к ООО «Торговый дом «Украина» о взыскании задолженности по арендной плате за 2003 год за предоставленный земельный участок в сумме 43 331,86 грн. Пеня или какие-либо иные санкции истцом не заявлялись, но ответчик отказался платить арендную плату со ссылкой на то, что в 2003 году в результате неблагоприятных погодных условий на арендованных земельных участках погибли сельскохозяйственные культуры, что подтверждается выводом комиссии № 21 от 14 апреля 2003 года об обследовании земельных участков, актом от 27 июня 2003 года и выводом ТПП Украины № 6489/ 05-4 о том, что неблагоприятные погодные условия, ставшие причиной гибели сельскохозяйственных культур на площадях ООО «Торговый дом «Украина», являются форс-мажорными обстоятельствами.

Согласно пункту 8.1 договора от 20 февраля 2003 года, стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное невыполнение обязанностей по договору, если оно является следствием форс-мажорных обстоятельств, поэтому арендная плата уплачена арендатором на уровне земельного налога, о чем он сообщил истцу. То есть арендатор не только нарушил условия договора аренды в части арендной платы за пользование земельным участком, поскольку истец, согласно условиям договора, в иске не ставил вопрос о привлечении его к ответственности за несвоевременную арендную плату, но и нарушил предписания статьи 23 Закона Украины «Об аренде земли». Данная статья предусматривает, что арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности, переданные в аренду для сельскохозяйственного использования, пересматривается один раз в три года в порядке, установленном законом или договором аренды, что делает невозможным изменение размера арендной платы в одностороннем порядке. К тому же такая норма, как внесение арендной платы в размере земельного налога, не предусмотрена Законом Украины «Об аренде земли». Арендатор имеет право требовать соответствующего уменьшения арендной платы в случае, если состояние арендованного земельного участка ухудшилось не по его вине и этот вопрос должен быть решен совместно сторонами по договору. Но наличие форс-мажорных обстоятельств не ухудшило состояния земельного участка, к тому же ответчик не обратился к арендодателю по поводу уменьшения арендной платы, а самостоятельно решил внести арендную плату в размере земельного налога, что противоречит действующему законодательству.

При рассмотрении дел этой категории выявляется и другое нарушение закона. Обращаясь в хозяйственные суды, органы прокуратуры часто заявляют требования не только о взыскании задолженности по арендной плате, но и суммы штрафных санкций за невыполнение условий договоров в части арендной платы. Во всех без исключения договорах предусмотрена обязанность арендатора уплатить пеню в определенных процентах от размера неуплаченной суммы за аренду. При исследовании расчетов иногда оказывается, что пеня почти равняется размеру задолженности по арендной плате. Из объяснений сотрудников прокуратуры в заседаниях оказывается, что, по их мнению, Закон Украины «Об ответственности за несвоевременное выполнение денежных обязательств» от 22 ноября 1996 года с изменениями и дополнениями после вступления в силу ГК и ХК Украины утратил силу, поэтому ограничений размера пени он не устанавливает и требования заявляются с учетом годичного срока исковой давности, предусмотренного статьей 258 ГК. Заявляя такие требования и ссылаясь на указанные нормативные акты, как сотрудники прокуратуры, так и чаще всего истцы по делам, то есть арендодатели, не применяют нормы специального земельного законодательства. Пользуясь при заключении договора аренды земельного участка нормами Закона Украины «Об аренде земли», стороны (статья 15) обязаны предусмотреть в нем условия об ответственности сторон, так как это является существенным условием договора, и эти условия должны отвечать нормам действующего законодательства. Ответственность за невнесение или несвоевременное внесение арендной платы заложена в Законе Украины «О плате за землю», согласно части 2 статьи 25 которого размер пени за несвоевременное внесение арендной платы предусматривается в договоре аренды. Тем не менее он не может превышать ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога, поэтому ссылка сторон на Закон Украины «Об ответственности за несвоевременное выполнение денежных обязательств» от 22 ноября 1996 года безосновательна.

Примером такой ошибочной позиции арендатора может быть дело по иску Голопристаньской райгосадминистрации к частному предприятию «Торговый дом «Інвентор» о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 3320,84 грн, штрафа за невыполнение условий договора в сумме 1801,34 грн и пени за просрочку платежа в сумме 4785,97 грн. Иск хозяйственным судом рассмотрен и удовлетворен частично. Задолженность по арендной плате взыскана с ответчика в полном объеме. В то же время, рассматривая требования о взыскании неустойки за несвоевременную арендную плату, начисленную истцом ответчику на основании пунктов 9.1 и.9.2 договора аренды земельного участка, предусматривающего за просрочку оплаты аренды пеню из расчета 1 % от суммы арендной платы за каждый день просрочки, хозяйственный суд исходил из следующего. Из расчета истца усматривается, что пеня им начислена за весь период просрочки, в том числе и за 2003 год. Поскольку пеня — это одна из мер по обеспечению выполнения обязательств по договору, а спорные договорные взаимоотношения в 2003 году регулировались нормами ГК УССР, действовавшего в то время. Согласно статье 72 ГК УССР, на требования о взыскании пени, неустойки, штрафа распространялся шестимесячный срок исковой давности. Поскольку его течение окончилось 25 декабря 2003 года, то у ответчика отсутствует право на взыскание этих средств в связи с истечением сроков исковой давности. Ходатайство о возобновлении сроков истец не заявлял. Истец заявил требования о взыскании пени за просрочку арендной платы за 2004 год в сумме 1871 грн и за 2005 год в сумме 820 грн из расчета 1 % от суммы неуплаченной арендной платы. Осуществляя этот расчет, истец не учел, что, согласно статье 25 Закона Украины «О плате за землю», размер пени за несвоевременное внесение арендной платы предусматривается в договоре аренды и не может превышать ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога. При таких условиях сумма пени составляет 420,90 грн, то есть Закон ограничил ответственность арендатора как во времени, так и в размере начисления пени.

КЛЕПАЙ Зинаида — заместитель председателя Хозяйственного суда Херсонской области, г. Херсон