Участники сделки, достигнув согласия относительно всех существенных условий договора аренды земли, составляют и подписывают соответствующий письменный документ, предоставляя согласие в установленной форме.

Вместе с тем гражданские права и обязанности, на достижение которых было направлено волеизъявление сторон при заключении договоров аренды, приобретаются после соответствующей государственной регистрации.

Исходя из положений статьи 638 Гражданского кодекса Украины, статей 125, 126 Земельного кодекса Украины, договор аренды земли вступает в силу со дня его государственной регистрации

13 июня 2016 года Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «А» (ООО «А») к обществу с ограниченной ответственностью «З» (ООО «З»), гр­ну Г., гр­ну Д., гр­ну Е. о признании недействительными договоров аренды земли по заявлению ООО «А» о пересмотре определения Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 10 февраля 2016 года, установила следующее.

В июле 2015 года ООО «А» обратилось в суд с указанным иском, мотивируя требования тем, что 23 декабря 2014 года и 23 февраля 2015 года между ним и гр­ном Д., гр­ном Е. и гр­ном Г. заключены три договора аренды земли, по условиям которых арендодатели передали обществу в срочное платное пользование земельные участки, принадлежащие арендодателям на праве собственности. В июне 2015 года обществу стало известно, что эти же земельные участки арендодатели передали в аренду ООО «З», что подтверждается договорами аренды земли от 17 марта 2015 года.

Ссылаясь на то, что арендодатели дважды распорядились своим имуществом, что противоречит статьям 203, 215, 317, 319, 626, 629 и 761 Гражданского кодекса (ГК) Украины, повторная передача имущества в аренду иному лицу нарушает права лица, которому это имущество было передано в аренду ранее, ООО «А» просило признать недействительными договоры аренды земли, заключенные 17 марта 2015 года между гр­ном Г., гр­ном Д., гр­ном Е. и ООО «З».

Ровенский районный суд Ровенской области решением от 14 сентября 2015 года отказал в удовлетворении исковых требований ООО «А».

Апелляционный суд Ровенской области решением от 10 ноября 2015 года решение Ровенского районного суда Ровенской области от 14 сентября 2015 года отменил и принял новое решение, которым исковые требования ООО «А» удовлетворил, признал недействительными договор аренды земли, заключенный 17 марта 2015 года между ООО «З» и гр­ном Г., договор аренды земли, заключенный 17 марта 2015 года между ООО «З» и гр­ном Д., договор аренды земли, заключенный 17 марта 2015 года между ООО «З» и гр­ном Е.

Высший специализированный суд Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел определением от 10 февраля 2016 года кассационные жалобы ООО «З» и гр­на Г. удовлетворил, решение Апелляционного суда Ровенской области от 10 ноября 2015 года отменил и оставил в силе решение Ровенского районного суда Ровенской области от 14 сентября 2015 года.

В марте 2016 года в Верховный Суд Украины обратилось ООО «А» с заявлением о пересмотре определения Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 10 февраля 2016 года, ссылаясь на неодинаковое применение судом кассационной инстанции одних и тех же норм материального права, а именно: статей 13, 15, 16, 202, 203, 215, 525, 526, 626, 638 ГК Украины, что повлекло принятие разных по содержанию судебных решений в подобных правоотношениях, а также на несоответствие судебного решения суда кассационной инстанции изложенному в постановлении Верховного Суда Украины выводу о применении в подобных правоотношениях указанных норм материального права.

В связи с этим ООО «А» просит отменить определение Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 10 февраля 2016 года и оставить в силе решение Апелляционного суда Ровенской области от 10 ноября 2015 года.

Заслушав судью­докладчика, исследовав доводы заявителя, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины считает, что заявление удовлетворению не подлежит, учитывая следующее.

Согласно статье 353 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) Украины, Верховный Суд Украины пересматривает судебные решения по гражданским делам исключительно на основаниях и в порядке, которые установлены настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктами 1, 4 части 1 статьи 355 ГПК Украины основанием для подачи заявления о пересмотре судебных решений по гражданским делам являются неодинаковое применение судом кассационной инстанции одних и тех же норм материального права, что повлекло принятие разных по содержанию судебных решений в подобных правоотношениях, и несоответствие судебного решения суда кассационной инстанции изложенному в постановлении Верховного Суда Украины выводу о применении в подобных правоотношениях норм материального права.

Исходя из пункта 1 части 1 статьи 360⁵ ГПК Украины, Верховный Суд Украины отказывает в удовлетворении заявления, если обстоятельства, ставшие основанием для пересмотра дела, не подтвердились, или нормы права в решении, о пересмотре которого подано заявление, были применены правильно.

Суды при рассмотрении дела установили, что 23 декабря 2014 года между гр­ном Д., гр­ном Е. и ООО «А» заключены два договора аренды земли, по условиям которых арендодатели предоставили в аренду обществу земельные участки, принадлежащие им на праве собственности на основании государственных актов о праве собственности на земельные участки от 14 декабря 2009 года и 25 февраля 2010 года соответственно, на срок 7 лет с уплатой арендной платы в размере, составляющем 4 % от нормативной денежной оценки земельного участка.

23 февраля 2015 года между гр­ном Г. и ООО «А» заключен договор аренды земли на тех же условиях, что и предыдущие договоры аренды земли.

К этим договорам аренды земли прилагаются акты определения границ земельных участков в натуре, акты приема­передачи земельных участков, кадастровые планы и схемы расположения земельных участков.

17 марта 2015 года гр­н Г., гр­н Д. и гр­н Е. эти же земельные участки передали в аренду другому арендатору — ООО «З».

В дальнейшем проведена государственная регистрация договоров аренды земли от 17 марта 2015 года.

Отменяя решение суда апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, Высший специализированный суд Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел отметил, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку государственная регистрация права аренды в регистрационной службе не произведена, договоры аренды, заключенные между ООО «А» и гр­ном Г., гр­ном Д., гр­ном Е., не вступили в силу, вследствие чего ООО «А» не приобрело прав арендатора по этим договорам, поэтому отсутствуют основания считать, что права общества нарушены в связи с заключением ответчиками спорных договоров аренды земли, зарегистрированных в установленном законодательством порядке и вступивших в силу.

ООО «А» отмечает, что суд кассационной инстанции при рассмотрении более чем двух дел с подобными предметом спора, основаниями иска, содержанием исковых требований и установленными судом фактическими обстоятельствами и одинаковым материально­правовом регулированием спорных правоотношений пришел к неодинаковым правовым выводам, положенным в основу этих судебных решений, а также выводы суда кассационной инстанции не соответствуют изложенным в постановлениях Верховного Суда Украины выводам о применении в подобных правоотношениях норм материального права.

В обоснование своих требований заявитель предоставил определения Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 4 февраля и 23 декабря 2015 года и постановления Верховного Суда Украины от 18 февраля и 25 декабря 2013 года, 19 февраля и 23 апреля 2014 года.

Верховный Суд Украины в постановлениях от 18 и 25 декабря 2013 года (дела № 6­127цс13, № 6­118цс13) изложил правовой вывод о том, что, исходя из положений статьи 638 ГК Украины, статьи 20 Закона Украины «Об аренде земли» (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) и статьи 2 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», при решении судом спора о признании договора недействительным на основании отсутствия у стороны волеизъявления на его заключение правовое значение имеет наличие такого волеизъявления на момент достижения сторонами соглашения в надлежащей форме по всем существенным условиям договора, а не на момент его государственной регистрации. Совершением сделки следует считать момент, когда стороны достигли согласия по всем существенным условиям. Одностороннее несогласие стороны с регистрацией ранее подписанного ею договора не может признаваться обстоятельством для признания его недействительным на основаниях, предусмотренных частью 3 статьи 203 и частью 1 статьи 215 ГК Украины. При этом в указанных делах в суд за защитой своих нарушенных прав обратились собственники земельных участков (арендодатели) о признании недействительными договоров аренды земли, зарегистрированных в установленном законодательством порядке, а основанием для обращения стала регистрация в соответствующих отделах Госкомзема спорных договоров аренды земли без волеизъявления арендодателей на проведение такой регистрации.

В постановлении Верховного Суда Украины от 19 февраля 2014 года (дело № 6­162цс13) изложен правовой вывод о том, что гражданские права и обязанности, на достижение которых направлено волеизъявление сторон договора аренды, приобретаются после соответствующей государственной регистрации. В момент государственной регистрации вступает в силу (приобретает юридическую силу) договор, заключение которого уже состоялось, и такая регистрация не может изменять момент заключения договора. Решая спор о признании договора аренды земли недействительным в связи с отсутствием в нем предусмотренного частью 1 статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли» существенного условия, применению подлежит статья 15 этого Закона в редакции, действующей на момент заключения договора аренды, а не на момент его государственной регистрации. В указанном деле собственник земельного участка обратился в суд с иском о признании недействительными договоров аренды земельных участков, указав, что спорные договоры являются заключенными с момента их государственной регистрации, однако на момент ее проведения в договорах отсутствовало предусмотренное частью 1 статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли» существенное условие, а именно — условие передачи в залог и внесения в уставный фонд права аренды земельного участка.

Правовой вывод Верховного Суда Украины, изложенный в постановлении от 23 апреля 2014 года (дело № 6­30цс14), касается дела о восстановлении на работе, взыскании среднего заработка за время вынужденного прогула и возмещении морального вреда.

В предоставленном для сравнения определении от 4 февраля 2015 года Высший специализированный суд Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел, оставив в силе решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований, исходил из того, что вследствие заключения нового договора аренды земельного участка арендодатель в одностороннем порядке отказался от выполнения условий предварительного договора аренды, заключенного с другим арендатором, поэтому суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного позже, поскольку при его заключении нарушена статья 24 ­Закона Украины «Об аренде земли» и статьи 13, 525, 526 ГК Украины.

Высший специализированный суд Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел определением от 23 декабря 2015 года отменил решение судов предыдущих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции на предусмотренном статьей 338 ГПК Украины основании нарушения норм процессуального права, что сделало невозможным установление фактических обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела. При этом суд кассационной инстанции указал, что в соответствии с частью 1 статьи 638 ГК Украины договор является заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора, поэтому выводы судов предыдущих инстанций о том, что в связи с отсутствием государственной регистрации предварительного договора аренды земельного участка такой договор является незаключенным, вследствие чего заключение нового договора аренды этого же земельного участка не нарушает прав истца, являются ошибочными.

Доводы заявителя относительно несоответствия судебного решения суда кассационной инстанции изложенным в постановлениях Верховного Суда Украины выводам о применении в подобных правоотношениях норм материального права не подтвердились, поскольку в пересматриваемом деле и в делах, по результатам пересмотра которых Верховным Судом Украины приняты постановления от 18 и 25 декабря 2013 года и 19 февраля 2014 года (дела № 6­127цс13, № 6­118цс13, № 6­162цс13), имеются различные фактические обстоятельства. Правовой вывод Верховного Суда Украины, изложенный в постановлении от 23 апреля 2014 года (дело № 6­30цс14), касается дела с другими предметом спора, основаниями иска, содержанием исковых требований, а также с другим материально­правовым регулированием правоотношений.

Однако существует неодинаковое применение судом кассационной инстанции одних и тех же норм материального права, а именно: статей 203, 215 и 638 ГК Украины, что повлекло принятие разных по содержанию судебных решений в подобных правоотношениях.

Решая вопрос об устранении разногласий в применении судом кассационной инстанции норм материального права, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 215 ГК Украины основанием недействительности сделки является несоблюдение в момент совершения сделки стороной (сторонами) требований, установленных частями 1–3, 5 и 6 статьи 203 этого Кодекса.

Согласно требованиям части 3 статьи 203 ГК Украины, волеизъявление участника сделки должно быть свободным и соответствовать его внутренней воле.

Частью 1 статьи 638 ГК Украины предусмотрено, что договор является заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора. Существенными условиями договора являются условия о предмете договора, условия, которые определены законом как существенные или являются необходимыми для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто согласие.

Следовательно, стороны договора, достигнув согласия относительно всех существенных условий договора аренды земли, составляют и подписывают договор, предоставляя согласие в установленной форме.

В соответствии со статьями 125, 126 ЗК Украины право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав. Право собственности, пользования земельным участком оформляется согласно Закону Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений».

Как следует из части 5 статьи 6 Закона Украины «Об аренде земли», право аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии с законом.

Подпунктом 6 пункта 2 части 1 статьи 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» предусмотрено, что государственной регистрации прав подлежат право постоянного пользования и право аренды (субаренды) земельного участка.

Статьей 2 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» установлено, что государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество — это официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, обременения таких прав путем внесения соответствующей записи в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Участники сделки, достигнув согласия относительно всех существенных условий договора аренды земли, составляют и подписывают соответствующий письменный документ, предоставляя согласие в установленной форме.

Вместе с тем гражданские права и обязанности, на достижение которых было направлено волеизъявление сторон при заключении договоров аренды, приобретаются после соответствующей государственной регистрации.

Исходя из положений статьи 638 ГК Украины, статей 125, 126 ЗК Украины, договор аренды земли вступает в силу со дня проведения его государственной регистрации.

В пересматриваемом деле пунктом 44 договоров аренды земли, заключенных между гр­ном Г., гр­ном Д., гр­ном Е. и ООО «А» (договор аренды земли от 23 февраля 2015 года и два договора аренды земли от 23 декабря 2014 года), предусмотрено, что настоящие договоры вступают в силу после подписания сторонами и государственной регистрации права аренды, возникающего на основании этих договоров.

После подписания этих договоров аренды земли ООО «А» не совершило никаких действий по их государственной регистрации.

Суд первой инстанции, с выводом которого согласился и суд кассационной инстанции, установив, что по договорам аренды земли от 23 февраля 2015 года и от 23 декабря 2014 года, заключенным между гр­ном Г., гр­ном Д., гр­ном Е. и ООО «А», не осуществлена государственная регистрация прав, пришел к обоснованному выводу, что эти договоры аренды земли не вступили в силу, ООО «А» не приобрело прав арендатора по таким договорам, вследствие чего ответчики не нарушили права общества.

Судебное решение, которое заявитель просит пересмотреть, является обоснованным, суды правильно применили нормы материального права.

Таким образом, обстоятельства, ставшие основанием для пересмотра дела, не подтвердились, поэтому, согласно статье 360⁵ ГПК Украины, в удовлетворении заявления следует отказать.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения заявления ООО «А» и отмены определения Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 10 февраля 2016 года отсутствуют.

Руководствуясь статьями 355, 360³, 360⁵ ГПК Украины, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины постановила:

— в удовлетворении заявления ООО «А» о пересмотре определения Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 10 февраля 2016 года отказать.

Постановление Верховного Суда Украины является окончательным и может быть обжаловано только на основаниях, предусмотренных пунктом 3 части 1 статьи 355 ГПК Украины.

 

(Постановление Верховного Суда Украины от 13 июня 2016 года. Дело № 6­643цс16. Председательствующий — Гуменюк В.И. Судьи — Лященко Н.П., Охримчук Л.И., Романюк Я.М., Симоненко В.Н., Ярема А.Г.)