З 29 червня Фонд державного майна України (ФДМУ) запустив в експлуатацію новий онлайн-сервіс автоматичної оцінки об’єктів нерухомості. Він дає змогу впродовж кількох хвилин отримати довідки про оцінну вартість нерухомості кожному громадянину, який має доступ до інтернету та файловий чи апаратний цифровий ключ або ідентифікацію через Інтегровану систему електронної ідентифікації (ID.gov.ua). Для кого і в яких випадках буде актуальним новий сервіс, розповіла заступник голови ФДМУ Юлія Бєлова.

— Пані Юліє, ФДМУ запропонував унікальний сервіс оцінки нерухомості. Це дуже цікавий інструмент, мабуть, кожен дорослий громадянин був у ситуації, коли треба було оцінити якусь нерухомість і виникали питання пошуку оцінювача, черги, оплати. Що пропонує система?

— Ми за технічної підтримки Агентства США з міжнародного розвитку (USAID) створили унікальний сервіс,

аналогів якому немає ніде у світі. Програма дає змогу отримати за лічені хвилини оцінку об’єкта нерухомості будь-якої з 18 стандартизованих категорій — як житлової, починаючи від місця в гуртожитку, так і нежитлової, включаючи об’єкти незавершеного будівництва та земельні ділянки. Така оцінка здійснюється виключно з метою оподаткування і може використовуватися

громадянами під час здійснення правочинів щодо нерухомості, з яких треба сплачувати податок на дохід. Це означає, що ніхто не може вимагати в громадян довідку про вартість нерухомості в разі здійснення правочинів, які не призводять до сплати податків. А якщо вимагають, громадяни можуть відмовити в наданні такої довідки. Якщо ж у довідці є потреба, то громадяни зможуть зручно та швидко оцінити свою нерухомість і орієнтуватися на цю ціну під час укладення угод щодо своєї власності. Раніше в таких випадках громадяни не мали вибору і зверталися до незалежних оцінювачів та оплачували їхні професійні послуги, а отже, мали додаткові витрати. Ми ж пропонуємо безкоштовну альтернативу. На нашому сайті є покрокові текстові та відеоінструкції для самостійного користування, там зібрано і найбільш поширені запитання щодо роботи сервісу. Крім того, ця сама програма дає можливість професійним оцінювачам автоматично реєструвати звіти про оцінку нерухомого майна.

— Власне, саме професійна спільнота дещо скептично налаштована щодо нового сервісу.

— Мені видається, що побоювання професійних оцінювачів марні.

По-перше, безкоштовний сервіс оцінює об’єкти за обмеженою кількістю параметрів, і ми їх максимально спростили. Проте, якщо об’єкт має якісь унікальні особливості, розташований у певному місці або є певні інші фактори, які суттєво впливають на вартість майна, без професійного оцінювання не обійтися.

По-друге, якщо оцінка професійного оцінювача буде збігатися з автоматичною оцінкою в межах відхилення не більш ніж на 25 % у будь-який бік, оцінювач зареєструє свій звіт без рецензування. І лиш у разі якщо буде більше відхилення, звіт може бути скеровано на рецензування до Фонду держмайна.

По-третє, перевірка, тобто рецензування, не означає, що звіт не буде зареєстровано: якщо рецензент дійде висновку, що оцінювач повністю дотримувався методології та стандартів оцінної діяльності під час проведення розрахунків, такий звіт буде автоматично зареєстровано. І лише якщо рецензент встановить невідповідність звіту методиці оцінювання відповідного об’єкта, може постати питання про кваліфікацію такого оцінювача та про виклик його на екзаменаційну комісію.

— Як працюють алгоритми програми? Звідки беруться дані для оцінки?

— Громадяни для формування довідки можуть вносити в програму визначені дані про об’єкт, які є у правоустановчих документах на майно, і їх дуже легко може перевірити нотаріус. Програма звіряє їх із трьома джерелами даних: ринковими пропозиціями або даними відкритого ринку, оцінною вартістю аналогічних об’єктів та даними про фактичні суми правочинів.

Для отримання й оновлення даних відкритого ринку ми співпрацюємо із сервісами «ЛУН» та OLX, як найбільшими агрегаторами ринкових пропозицій, вони нам надсилають знеособлені дані про виставлені на продаж об’єкти нерухомості та їх ціну. Ця вибірка оновлюється таким чином, щоб бачити найсвіжіші дані за пів року.

Оцінна вартість аналогічних об’єктів — це дані зі звітів професійних оцінювачів та самої системи.

І фактична ціна угоди вноситься нотаріусом під час посвідчення відповідного правочину. Це дає змогу системі самовдосконалюватися. Відповідно, що більше даних про об’єкти назбирає система, то більш точною будуть її оцінки.

— Які правові наслідки автоматичного оцінювання? Чи треба після того, як скористався сервісом, отриману довідку використовувати?

— Оскільки сервіс є безкоштовним, громадяни можуть подавати запити скільки завгодно, зокрема, змінюючи параметри або конкретизуючи їх. Жодних правових наслідків це не створює, якщо щодо відповідного об’єкта нерухомості не здійснюється правочин, під час якого виникає обов’язок зі сплати податку на дохід від відчуження такого майна. Можна навіть не друкувати довідку, а просто «прицінюватися», відстежувати вартість у динаміці тощо.

Так, за перші 14 днів функціонування програми було сформовано майже 59 тисяч довідок, і за 2600 з них уже було проведено угоди нотаріусами. Тобто вони вже стали підставами для нарахування податку на дохід.

Крім того, в єдиній базі зареєстровано 21300 звітів оцінювачів, і за цими звітами нотаріуси посвідчили вже близько 17600 угод.

— Коли довідка стає офіційним документом? Чи треба, щоб ціна угоди збігалася з цією оцінкою?

— Якщо говорити про наслідки, то оцінка за автоматично згенерованою довідкою матиме значення виключно в момент оподаткування. Цей момент виникає під час нотаріального посвідчення відповідного договору. Однак податок на дохід за відчуження об’єкта нерухомості розраховується з огляду на автоматичну оцінку або ціну договору, залежно від того, яка сума більша.

Якщо йдеться про безоплатний правочин (дарування, спадкування), тоді саме автоматично визначена ціна береться за базу оподаткування.

Однак я хочу нагадати, що не йдеться про всі без винятку угоди з нерухомістю: пункт 172.1 статті 172 Податкового кодексу України залишається незмінним, тож дохід від продажу не частіше від одного разу на рік будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового будинку (включно з об’єктом незавершеного будівництва, земельною ділянкою, на якій розташовано такий об’єкт, господарсько-побутовими спорудами та будівлями, розміщеними на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, розмір якої не перевищує норми безоплатного передання, не оподатковується, а тому для реєстрації таких правочинів довідка чи звіт про оцінку не вимагається.

— Тобто на свободу договору ніхто не зазіхає?

— Абсолютно точно. Придбати нерухомість можна за будь-якою ціною, яку погоджують сторони. Однак, щоб не було зумисного заниження ціни для ухилення від оподаткування, існує оцінка об’єкта нерухомості, яку тепер можна здійснити безоплатно і автоматично. Якщо оцінка (згідно з довідкою або звітом оцінювача) буде перевищувати ціну договору, нотаріус як податковий агент повинен буде утримати суму у відсотках до оцінної вартості. Якщо ціна договору виявиться вищою, тоді податок сплачується з неї.

Ми не диктуємо умови договору, ми лише не дозволяємо мінімізувати базу оподаткування.

— Чи можуть власники земельних ділянок скористатися сервісом? Зараз стартував перший етап відкриття ринку земель, тож чи можуть власники умовних гектарів на полях оцінити вартість свого майна, щоб, відповідно, сформувати ціну продажу?

— У нас не було такої мети, хоча я не виключаю, що користувачі можуть запитувати довідки саме з метою оцінки. Можливо, для когось стане відкриттям, що він володіє майном на значну суму, — це додатковий ефект від сервісу.

— У чому проблема з реєстрацією звітів щодо оцінки землі?

— Виключно в тривалості. Під час визначення ринкової вартості земельної ділянки необхідно керуватися Законом України «Про оцінку земель», за яким регулятором є Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр) та рецензування звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки здійснюють лише саморегулівні організації або сертифіковані оцінювачі у сфері експертної грошової оцінки земель із більш ніж 2 роками стажу. Фахівці ФДМУ, на жаль, не мають права рецензувати зазначені звіти. Ми разом брали участь у розробці законопроєкту № 5317, який вирішить цю проблему.

Наразі ж, коли через автоматизовану систему надходить звіт про грошову оцінку земельної ділянки і оцінка відхиляється від автоматичної більш ніж на 25 %, ФДМУ передає такий звіт на рецензування саморегулівній організації у сфері експертної грошової оцінки земель.

— Звісно, сервіс дуже цікавий, але в мене постає питання про ризики. Наприклад, чи не буде потім ця середня автоматична оцінка підставою для заяв про явно завищені/занижені суми правочинів, укладених, наприклад, щодо майна підприємств-банкрутів чи ліквідовуваних банків, їх власників? Або, приміром, якщо сторона угоди — РЕР (публічно впливова особа)?

— Для юридичних осіб однозначно ризиків немає, адже сервіс створено виключно для громадян, тобто фізичних осіб.

Що стосується приватних осіб, то, зважаючи на дуже вузьку сферу застосування — виключно з метою оподаткування, — з боку державних органів питань не повинно виникати. Хоч би яка була реальна ціна угоди, якщо фактично податок сплачено з ціни, не нижчої за автоматичну оцінку або вартість зі звіту оцінювача, вимоги податкового законодавства буде дотримано.

— Цю систему ви створювали за підтримки USAID. У чому полягала його роль і кому належить програма?

— Наші партнери в цьому проєкті надавали технічну допомогу: розробка ідеї, технічне завдання, експертна підтримка реалізації — все здійснювалося фахівцями ФДМУ. USAID взявся за фінансування створення програми, і, відповідно, зважаючи на те, що це були 195 тисяч доларів США з коштів американських громадян, то саме наші партнери проводили тендер, на якому визначили компанію, що писала програму. Власне, саме USAID і контролював роботу розробників, адже був замовником їхніх послуг.

Від моменту укладення меморандуму з USAID до запуску минув рік. Приблизно три місяці знадобилося на проведення тендеру і визначення підрядників, ще пів року — на написання програми і тестування. Після цього програму передали нам, і саме ФДМУ є її власником, у нас розташовано сервери, і саме наші фахівці є адміністраторами бази.

Бесіду вела Ірина ГОНЧАР, «Юридична практика»