Читатель из Днепропетровска описывает такую ситуацию: год назад ЗАО получило в качестве взноса в уставный фонд (далее УФ) от учредителя, ОАО, недвижимость, на которую не была оформлена первоначальная государственная регистрация права коллективной собственности ОАО. Не имея документов, подтверждающих собственность, ОАО осуществило отчуждение — внесло объекты недвижимости в УФ ЗАО. Фонд коммунального имущества по этой причине отказал ЗАО в оформлении права собственности на объекты недвижимости и предложил решать вопрос в соответствии с действующим законодательством. У ЗАО и ОАО нет спора по данному вопросу — ОАО признает право собственности за ЗАО. Установление факта, имеющего юридическое значение, не предусмотрено действующим законодательством в отношении юридических лиц.

В соответствии с Приложением 1 «Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество», утвержденного приказом Министерства юстиции от 7 февраля 2002 года, правоустанавливающими документами, на основании которых проводится регистрация прав собственности на объекты недвижимого имущества, являются: свидетельство о праве собственности…, выдаваемое органами местного самоуправления (в выдаче которого ЗАО было отказано), и решение суда о признании права собственности на объекты недвижимого имущества.

Согласно пункту 18 письма Высшего арбитражного суда Украины от 31 января 2001 года № 01-8/98, бюро технической инвентаризации …осуществляет только государственную регистрацию объектов недвижимого имущества, поэтому оно может быть ответчиком не по искам о признании права собственности на объект недвижимого имущества, а лишь о понуждении выдать регистрационное свидетельство при наличии у заявителя правоустанавливающего документа…

— Каким образом следует решать вопрос в хозяйственном суде? Кто может быть ответчиком по данному делу?

Отвечает юрист фирмы АНК (г. Одесса) Денис Стадниченко:

Прежде всего необходимо выяснить первоначальный статус недвижимости. Как видно из запроса, ОАО не являлось собственником недвижимости де-юре. Являлось ли оно собственником де-факто из самого запроса, без анализа соответствующих документов, к сожалению, определить не удастся. По этим причинам наш ответ не может быть однозначным.

Итак, учитывая вышеуказанное, мы можем предложить, по крайней мере, несколько вариантов выхода из данной ситуации:

1. Предъявление иска в хозяйственный суд от ЗАО к ОАО о невыполнении обязательств ОАО как учредителя ЗАО по учредительному договору и передаче имущества, не являющегося собственностью ОАО.

В данном случае необходимо привлечение Фонда коммунального имущества и БТИ в качестве третьих лиц (в случае если фонд коммунального имущества оспаривает само право собственности ОАО, он может быть привлечен в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования).

В результате необходимо получить решение суда, во-первых, подтверждающее право собственности ОАО на недвижимость, и, во-вторых, подтверждение возможности выполнения обязательств ОАО по передаче права собственности на недвижимость ЗАО путем внесения ее в уставный фонд ЗАО.

Таким образом, после того как суд установит, что ОАО выполнило свои обязательства по учредительному договору, то есть фактически признает право собственности на недвижимость за ЗАО, такое право собственности подлежит оформлению в БТИ.

2. Предъявление иска в хозяйственный суд от ОАО к ЗАО, например, о возврате своего имущества из чужого незаконного владения. (Возможно последующее предъявление встречного иска ЗАО к ОАО о признании права собственности на недвижимость за ЗАО).

В данном случае также рекомендуется привлечение Фонда коммунального имущества и БТИ в качестве третьих лиц.

3. Предъявление иска в хозяйственный либо в местный суд к ЗАО от одного из его акционеров (физического или юридического лица) о нарушении его прав и законных интересов как акционера (основаниями могут быть: принятие в качестве вклада ненадлежащего имущества; непроведение регистрации недвижимости), а также к ОАО как к соучредителю — неформирование уставного фонда и т.д.

4. Предъявление иска к фонду коммунального имущества с требованием выдать свидетельство о праве собственности (предварительно следует определиться, является ли Фонд органом, уполномоченным совершать данные действия, и, соответственно, надлежащий ли он ответчик по данному вопросу).

5. Внесудебный вариант: а) возврат недвижимости ОАО (оформление которого, безусловно, будет проблематичным), например, на основании изменения вида вклада ОАО в уставный фонд ЗАО, с соответствующим внесением изменений в учредительные документы ЗАО; б) оформление ОАО права собственности на недвижимость; в) повторная передача недвижимости в уставный фонд ЗАО.