Казалось бы, после громкой аферы на рынке недвижимости компании «Элита-Центр» споров в этой отрасли быть не должно: покупатели обязаны понимать, как проверять законность строительства и добросовестность застройщика, а не поддаваться соблазну ввиду рекламных кампаний и низких цен, к тому же законодатель в свою очередь довольно-таки серьезно урегулировал вопросы инвестирования в новострои. Однако жизнь всегда вносит свои коррективы, и в результате инвесторы могут не получить ожидаемых квартир, если проигнорируют условия договоров.

Одним из таких условий в договорах участия в фонде финансирования строительства (ФФС) является обязательство инвестора соблюсти установленный застройщиком порядок приобретения имущества, что позволяет ему придумывать новые, зачастую невыгодные правила для собственников. Чаще всего — погасить задолженность по коммунальным услугам, газу, электричеству за период до фактического вступления в право собственности, заключить договор с собственной управляющей компанией или войти в объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД), созданное застройщиком и действующее в его интересах. И если инвестор будет спорить, оттягивать, дискутировать, возрастает риск пропустить срок приобретения права собственности, что затем позволит исключить такого инвестора из ФФС, перепродать его квартиру, вернув лишь реально внесенные деньги. И такие действия застройщика вполне законны. Об этом идет речь в постановлении Верховного Суда (ВС) в составе коллегии судей Первой судебной палаты Кассационного гражданского суда от 3 октября 2018 года по делу № 752/21249/15-ц по иску гр-на И. к ООО «П» и гр-ну С. о признании действий противоправными, обязательстве совершить действия, признании недействительным свидетельства о праве собственности на имущество и признании недействительным решения.

Свои исковые требования истец обосновал тем, что он как доверитель в договоре об участии в ФФС приобрел права и обязанности относительно квартиры N. 9 декабря 2015 года он обратился в представительство ответчика с намерением подписать акт приема-передачи и предоставления всех необходимых документов, но ответчик отказался принять документы и подписать акт, а 18 декабря 2015 года он получил от ответчика письмо, что управляющий открепил от него объект инвестирования. Истец считает, что ответчик произвольно открепил объект инвестирования, не дождавшись надлежащего уведомления о таких намерениях, поскольку сообщение об откреплении получено истцом позже, чем такое открепление произошло.

В марте 2016 года ООО «П» обратилось в суд со встречным иском о признании правоотношений прекращенными, мотивировав его тем, что поскольку истец в течение двух месяцев после введения объекта строительства в эксплуатацию без уважительных причин не подписал акт приема-передачи закрепленного за ним объекта инвестирования, в силу требований статьи 20 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (Закон) правоотношения между ООО «П» и гр-ном И., касающиеся объекта инвестирования, являются прекращенными.

Решением Голосеевского районного суда г. Киева от 7 июля 2016 года в удовлетворении иска гр-на И. отказано. Требования встречного иска удовлетворены. Суд исходил из того, что ООО «П» соблюдены нормы Закона, условия договора об участии в ФФС, Правила фонда финансирования строительства, потому ответчик правомерно прекратил управление имуществом и открепил от гр-на И. объект инвестирования — квартиру N, а также правомерно заключен договор об участии в фонде финансирования строительства от 16 декабря 2015 года с гр-ном С.

Решением Апелляционного суда г. Киева от 30 января 2017 года с учетом отказа гр-на И. от части исковых требований решение суда первой инстанции отменено и принято новое решение о частичном удовлетворении иска гр-на И., а именно: признаны недействительными решение ООО «П» от 8 декабря 2015 года об откреплении от истца объекта инвестирования, свидетельство о праве собственности от 6 января 2016 года на имя гр-на С. на спорную квартиру. Отказано ООО «П» в удовлетворении встречного иска. Решение аргументировано тем, что ООО «П» письмом от 11 ноября 2015 года уведомило истца о введении в эксплуатацию объекта строительства и о необходимости до 1 декабря 2015 года принять в установленном порядке объект инвестирования, однако, не придерживаясь двухмесячного срока, установленного Правилами ФФС, 8 декабря 2015 года приняло решение об откреплении истца от объекта инвестирования. При этом объявления в газетах «Голос Украины» и «Дивиденды Столица», по мнению суда, не являются надлежащим уведомлением инвестора о необходимости принять квартиру, поскольку в них не указаны адрес офиса застройщика, конкретные дата и время, в которые надо явиться для принятия объекта в собственность.

Однако затем гр-н С. обратился с кассационной жалобой на решение суда апелляционной инстанции, ссылаясь на то, что в соответствии с частью 2 статьи 19 Закона обязанностью управляющего ФФС является уведомление доверителей о введении объекта строительства в эксплуатацию, а не предоставление информации об адресе застройщика, дате и времени прибытия доверителя к застройщику. Кроме того, законодатель четко предусмотрел начало течения двухмесячного срока «после ввода объекта строительства в эксплуатацию» и никоим образом не связывает начало течения этого срока с формой, содержанием и временем получения доверителем информации о таком вводе объекта строительства в эксплуатацию. По мнению жалобщика, Апелляционный суд без установления незаконности вступления в право собственности на квартиру и без каких-либо обоснований своим решением признал недействительным свидетельство о праве собственности, тем самым лишив его права собственности.

ВС как суд кассационной инстанции, принимая решение об удовлетворении кассационной жалобы, отмене принятых по делу решений в части удовлетворения первичного иска и оставлении в этой части в силе решения Голосеевского районного суда г. Киева, указал следующее.

Согласно пункту 10.2 договора форму предоставления доверителю вышеупомянутой информации выбирает управляющий (в письменной форме почтовым заказным письмом по адресу, указанному доверителем в этом договоре, или через средства массовой информации, или путем размещения информации на сайте управляющего в сети интернет). 29 мая 2015 года ООО «П» сообщило о вводе объекта строительства в эксплуатацию способом, предусмотренным договором, — путем размещения сообщения об этом на официальном сайте проекта.

Частью 12 статьи 20 Закона предусмотрено, что если доверитель исполнил все обязательства перед управляющим ФФС, но в течение двух месяцев после ввода объекта строительства в эксплуатацию без уважительных причин не подписал акт приема-передачи закрепленного за ним объекта инвестирования и не подал в письменной форме свои замечания относительно неисполнения застройщиком своих обязательств по объекту строительства и объекта инвестирования согласно статье 19 этого Закона, управление имуществом прекращается и управляющий открепляет от доверителя объект инвестирования и все закрепленные за ним измеримые единицы этого объекта инвестирования.

ВС считает, что поскольку уведомление о введении объекта инвестирования в эксплуатацию размещено 29 мая 2015 года, то именно с этого времени начинается отсчет двухмесячного срока для подписания акта приема-передачи закрепленного за истцом объекта инвестирования, то есть со дня введения объекта строительства в эксплуатацию, а не со дня уведомления инвестора об этом. Законодатель не связывает начало течения срока с формой, содержанием и временем получения доверителем информации о таком введении. Также ВС отметил, что ошибочными являются и выводы суда апелляционной инстанции, что объявление в прессе является ненадлежащим доказательством уведомления истца, поскольку в них не указаны адрес офиса застройщика, конкретная дата и время прибытия, — такого требования нет в Законе.