Как известно, определенные договоры необходимо обязательно регистрировать. Если же этого не сделать, можно ли будет взыскать, например, арендную плату и штрафные санкции за ее просрочку? Ведь, с одной стороны, услуги аренды предоставлены, а с другой — договор является недействительным. И такие ситуации нередки на практике.

К примеру, два физических лица в письменной форме заключили договор аренды квартиры, но не зарегистрировали его вопреки части 2 статьи 158 Жилищного кодекса Украины (ЖК), которая предусматривает следующее: «Договор найма жилого помещения заключается между владельцем дома (квартиры) и нанимателем в письменной форме с последующей регистрацией в исполнительном комитете местного Совета народных депутатов или в органе управления, который им создается. Договор должен содержать указание на предмет договора, срок, на который он заключается, определять права и обязан­ности наймодателя и нанимателя и другие условия найма».

В рассматриваемой ситуации арендатор не внес арендную плату, и арендодатель желает взыскать с него задолженность с учетом индекса инфляции и оплаты коммунальных услуг. Но является ли отсутствие регистрации договора найма жилого помещения, предусмотренного частью 2 статьи 158 ЖК, основанием для признания его недействительным и, как следствие, неоплаты арендных и других платежей?

Подойдем к рассмотрению ситуации следующим образом. Данные правоотношения сторон регулируются нормами статей 810, 811 Гражданского кодекса Укра­ины (ГК) и не предусматривают государственной регистрации.

Какую же норму и нормативный акт в настоящей ситуации применять? Что является общей нормой, а что специальной? При возникновении коллизий нормативных актов (когда одни и те же правоотношения различные нормативные акты регулируют по-разному) я обращаюсь (и вам рекомендую) к судебной практике. И что же мы тут видим?

Обратимся сразу же к наивысшей судебной инстанции — Верховному Суду Украины (ВСУ), а именно: постановлению от 21 ноября 2011 года по делу № 6-53цс11. В нем ВСУ предусматривает, что в подобных спорах нужно пользоваться ЖК.

В деле, возникшем из подобных правоотношений — из договора найма части жилого помещения, суд кассационной инстанции (ВХСУ) в своем постановлении от 17 января 2011 года согласился с выводом судов предыдущих инстанций о применении ими статьи 158 ЖК и пришел к выводу о том, что «письменный договор найма части жилого помещения, не зарегистрированный в исполнительном комитете местного совета или в органе управления в соответствии с требованиями части 2 статьи 158 ЖК, не порождает для сторон договора правовых последствий».

Таким образом, существует неодинаковое применение норм материального права части 2 статьи 158 ЖК относительно регулирования правоотношений сторон по договору найма жилья после 1 января 2004 года и правовых последствий для сторон договора найма жилого помещения при отсутствии регистрации договора в исполнительном комитете местного Совета народных депутатов или в органе управления, который им создан.

С 1 января 2004 года вступил в силу Гражданский кодекс Украины, глава 59 раздела III которого регулирует правоотношения по договору найма (аренды) жилья. Так, в части 1 статьи 810 ГК раскрывается содержание договора найма (аренды) жилья, являющегося объектом частной формы собственности, а часть 3 статьи 810 ГК определяет, что к этому договору применяются положения ГК, если иное не установлено законом.

Статья 811 ГК устанавливает, что договор найма жилья заключается в письменной форме. Никаких других оговорок относительно формы договора или порядка его регистрации гражданское законодательство не содержит. Законодательством также не предусмот­рена и государственная регистрация такого вида сделок.

Так, согласно части 1 статьи 210 ГК, сделка подлежит государственной регистрации только в случае, установленном законом. Об этом говорится как в статье 4 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений», согласно которой обязательной государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество, размещенное на территории Украины, в частности, право пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями (к которым жилье не относится), так и в пункте 5 Временного порядка государственной регистрации сделок, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины № 671 от 26 мая 2004 года, где, кроме этого, отмечено, что государственной регистрации подлежат другие сделки, регистрация которых предусмотрена законом.

Одновременно в главе 59 раздела V ГК «Наем (аренда) жилья» специальное указание о государственной регистрации такого вида сделки отсутствует.

Анализ положений статьи 158 ЖК в соотношении с нормами статей 203—205, 207, 208, 210, 215, 640, 810—813, 820 ГК не дает оснований для вывода о том, что предусмотренная частью 2 статьи 158 ЖК регистрация договора найма является государственной регистрацией сделки в понимании статьи 210 ГК, с которой, согласно части 3 статьи 640 ГК, закон связывает определение момента заключения договора, а следовательно, и обретения сторонами прав и обязанностей по договору найма жилья.

Кроме того, специальным законом, определяющим правовые, экономические, организационные принципы проведения государственной регистрации вещных прав и других прав на недвижимое имущество, является Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений», принятый 20 января 2005 года. В связи с этим данный Закон имеет приоритет над частью 2 статьи 158 ЖК относительно положений о регистрации договора найма жилья.

Таким образом, несоблюдение условия части 2 статьи 158 ЖК относительно регистрации договора найма жилого помещения в исполнительном комитете местного Совета народных депутатов или в созданном им органе управления при отсутствии в статье 810 ГК и статье 4 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» указания о необходимости государственной регистрации договоров найма (аренды) жилья не влечет недействительности такого договора.

Итак, из вышеизложенного следует: если договор аренды жилья не зарегистрирован, но исполнялся, он не может быть признан недействительным и по нему можно взыскать арендные и другие платежи.

КОТАШЕВСКАЯ Татьяна — исполнительный директор общественной организации Юридический Дом «Защита», член Национального союза журналистов Украины, г. Харьков

---

Законодательство

Договор найма жилья по ГК: регистрация не нужна

Статья 810. Договор найма жилья

1. По договору найма (аренды) жилья одна сторона — собственник жилья (наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату.

2. Основания, условия, порядок заключения и прекращения договора найма жилья, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности, устанавливаются законом.

3. К договору найма жилья, кроме найма жилья, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности, применяются положения настоящего Кодекса, если иное не установлено законом.

Статья 811. Форма договора найма жилья

1. Договор найма жилья заключается в письменной форме.

2. Договор аренды жилья с выкупом подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

3. Договор аренды жилья с выкупом подлежит обязательной государственной регистрации в порядке, определенном законом.