Использование возобновляемых источников энергии является сегодня одним из самых актуальных вопросов. Сельскохозяйственные предприятия все чаще предпочитают получать энергию из органического сырья или переработанных органических отходов посредством строительства и эксплуатации биогазовых установок. Такая переработка безвредна для природы, так как не увеличивает концентрацию CO₂ в атмосфере.

Вместе с тем необходимо убедиться, что строительство такой установки возможно и не нарушает законодательство Украины.

 

Земли сельхозназначения

Земельное законодательство Украины предусматривает деление всех земель на девять категорий, среди которых выделяют отдельно земли сельскохозяйственного назначения и земли энергетики.

Землями сельскохозяйственного назначения считаются сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья. С нашей точки зрения, строительство возможно исключительно на несельскохозяйственных, что следует из части 2 статьи 22 Земельного кодекса (ЗК) Украины. Если такие участки не выделены в структуре земель, предназначенных для ведения товарного сельскохозяйственного производства (земли ТСП), что, как правило, характерно для предварительного этапа до начала строительства, необходимо разделить угодья на сельскохозяйственные и несельскохозяйственные с помощью разработки проектов землеустройства, обеспечивающих эколого-экономическое обоснование севооборотов и упорядочивание угодий (статья 52 Закона Украины «О землеустройстве»).

Кроме того, строительство возможно исключительно сельхозпроизводителями (предприятиями и физическими лицами — предпринимателями) в рамках основной их деятельности, в противном случае оно не будет соответствовать критериям статьи 22 ЗК Украины, считаясь строительством не для сельскохозяйственных нужд.

Стоит отметить, что, согласно определению, изложенному в статье 1 Закона Украины «О стимулировании развития сельского хозяйства на период 2001—2004 годов» от 18 января 2001 года, «сельскохозяйственным производством является вид хозяйственной деятельности по производству продукции, связанной с биологическими процессами ее выращивания, предназначенной для потребления в сыром и переработанном виде и для использования в непищевых целях». Этим понятием охватывается не только выращивание продукции, но и весь технологический цикл ее производства. Следовательно, строительство предприятием объектов недвижимости, используемых в цикле производства сельскохозяйственной продукции, не будет считаться нарушением целевого назначения земельного участка.

Остановимся на характеристиках зданий, которые могут строиться на землях ТСП, в частности, определим, относятся ли к ним биогазовые установки.

Так, в соответствии с Государственным классификатором зданий и сооружений ДК 018-2000, утвержденным приказом Госстандарта от 17 августа 2000 года № 507, к зданиям сельскохозяйственного назначения, лесничества и рыбного хозяйства относятся (код 1271): здания для животноводства, птицеводства, хранения зерна, садоводства, виноградарства и виноделия, силосные и сенажные помещения, здания для тепличного, рыбного хозяйств, предприятий лесничества и звероводства, а также другие объекты сельскохозяйственного назначения. К этому классу зданий также относятся коровники, конюшни, свинарники, овчарни, конные заводы, собачьи питомники, птицефабрики, зернохранилища, склады и надворные постройки, подвалы, винокурни, винные емкости, теплицы, сельскохозяйственные силосы и т.д.

В рамках деятельности, предусмотренной разделом 1 секции А КВЭД-2010 «Сельское хозяйство, охота и предоставление связанных с ними услуг», сельскохозяйственное предприятие имеет право сооружать и использовать вышеупомянутые объекты недвижимого имущества.

Как видим, биогазовые установки прямо не указаны в перечне сельскохозяйственных объектов, однако ввиду открытости перечня считаем, что биогазовая установка может быть возведена в рамках строительства сельскохозяйственного объекта.

Аналогичная позиция была высказана центральным органом исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов (письма Госкомзема Украины от 20 октября 2008 года № 14-17-7/11974, от 22 февраля 2008 года № 14-17-7/1385).

Следует отметить, что если использование предприятием биогазовой установки является не частью цикла производства сельскохозяйственной продукции, а напротив — основным видом его деятельности, то осуществляться оно должно на землях энергетики. Согласно Государственному классификатору зданий и сооружений ДК 018-2000 (код 2302.6), класс сооружений предприятий энергетики включает сооружения предприятий по сжиганию отходов. Строительство и эксплуатация такого объекта на земле сельскохозяйственного назначения неправомерны, поскольку использование земельного участка не по его целевому назначению может повлечь за собой, в частности, ответственность в виде принудительного прекращения права на участок. Такая позиция подтверждается судебной практикой (решение Апелляционного суда Харьковской области по делу № 612/866/16-ц от 27 февраля 2017 года).

 

Титул на землю

Разобравшись с целевым назначением, перейдем к титулу на земельный участок, которым может быть право собственности, аренда, эмфитевзис или постоянное пользование.

Если с правом собственности и правом постоянного пользования особых  проблем не возникает, то вопросы аренды и эмфитевзиса необходимо проанализировать детально.

Согласно статье 23 Закона Украины «Об аренде земли», арендатор имеет право самостоятельно хозяйствовать на земле с соблюдением договора аренды земли и по письменному согласию арендодателя сооружать в установленном законодательством порядке жилые, производственные, культурно-бытовые и другие здания и сооружения, а также высаживать многолетние насаждения.

Следовательно, арендатор имеет право осуществлять строительство на арендованной земле по письменному согласию арендодателя.

Что касается права эмфитевзиса, то тут стоит отметить, что ни Гражданский кодекс Украины, ни ЗК Украины не содержат специальной нормы, предусматривающей возможность строительства на землях с таким титулом.

Тем не менее действует общая норма, разрешающая землепользователям сооружать жилые дома, производственные и другие здания и сооружения, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт «ґ» части 1 статьи 95 ЗК Украины).

Считаем, что на землях, принадлежащих застройщику на праве эмфитевзиса, строительство возможно, если иное не оговорено в договоре. Такая точка зрения подтверждается и судебной практикой (постановление Винницкого окружного административного суда по делу № 802/4475/13-а от 28 ноября 2013 года).

При этом необходимо отметить, что существует и другая точка зрения. Так, по мнению центрального органа исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов, действия, связанные со строительством, имеют признаки права пользования чужим земельным участком для строительства (суперфиций), а прямой нормы относительно возможности строительства на землях, принадлежащих на праве эмфитевзиса, нет (письмо от 20 октября 2008 года № 14-17-7/11974).

Таким образом, строительство биогазовой установки на землях сельскохозяйственного назначения возможно, но с соблюдением ряда требований законодательства и  с согласия владельца земли.

 

ФЕДОТОВА Александра — партнер, адвокат АО ADER HABER, г. Киев,

МИХАЙЛЕНКО Дарина — юрист АО ADER HABER, г. Киев