Генеральный партнер 2020 года

Издательство ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРАКТИКА
Главная » Выпуск №20 (908) » ОСМДанская империя

ОСМДанская империя

Вместо реформы жилищно-коммунального хозяйства создана структура в виде ОСМД, еще более хищническая и еще менее контролируемая, чем ЖЭКи

Одной из множества дыр в украинском законодательстве остается регулирование деятельности объединений сособственников многоквартирных домов (ОСМД). Законодатель создал их, Минрегион «проталкивал» ОСМД как альтернативу ЖЭКам, но до сих пор отсутствует ответ на очевидный вопрос: кто же контролирует ОСМД в части установления тарифов и расходования средств?

Услуги vs управление

Изначально правоприменение соответствовало здравому смыслу: поскольку для потребителя ОСМД ничем не отличается от ЖЭКа, то и регулируются они одинаково. Соответственно, Госкомцен проверял формирование тарифов в ОСМД, Антимонопольный комитет Украины (АМКУ) контролировал их как локальных монополистов, а органы местного самоуправления согласовывали тарифы на предмет экономической обоснованности. Суд, в свою очередь, отказывал ОСМД во взыскании с жильцов при отсутствии согласования тарифов горсоветом.

Ситуация радикально изменилась после 2012 года. Минрегион издал письмо о том, что ОСМД не являются субъектами Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах», поскольку не оказывают жилищно-коммунальные услуги, а управляют имуществом. При этом чиновников не смутило, что, согласно Гражданскому кодексу Украины, услуги по управлению недвижимостью возникают исключительно в силу нотариально оформленного договора управления, которого у ОСМД нет.

Услуги по управлению можно с натяжкой приписать тем ОСМД, которые ничего не делают сами, а только собирают деньги с жильцов и переводят их специализированным организациям, предоставляющим услуги. В реальности таких ОСМД практически не существует. Практически каждое ОСМД содержит дворников, уборщиц, рабочих. Достаточно очевидно, что дворники ничем не управляют, а оказывают услуги по уборке.

Бесконтрольность ОСМД

Как минимум занятый коррупцией Минрегион самоустранился от сложного и затратного по времени регулирования ОСМД. Более реалистично на позицию министерства повлияли связанные с ним застройщики, которые после продажи квартир продолжают контролировать свои ОСМД, извлекая из эксплуатации значительную прибыль.

В пользу бесконтрольности ОСМД высказался и АМКУ. Ранее ОСМД были субъектами многочисленных проверок региональными отделениями АМКУ, поскольку занимают монопольное положение на рынке услуг для каждого конкретного дома. Однако АМКУ сформировал позицию, в соответствии с которой ОСМД не ведут хозяйственной деятельности. Трудно сомневаться в абсурдности такой позиции, ошибочно отождествляющей неприбыльность с отсутствием коммерческой и тем более хозяйственной деятельности.

Согласно статье 4 Закона Украины «Об объединениях сособственников многоквартирных домов» (Закон об ОСМД), ОСМД может осуществлять хозяйственную деятельность для обеспечения собственных потребностей непосредственно или путем заключения договоров с физическими или юридическими лицами. В статье 10 этого Закона также упоминается словосочетание «финансово-хозяйственная деятельность объединения», содержится эта фраза и в статье 16: «Объединение имеет право… для выполнения уставных задач осуществлять необходимую хозяйственную деятельность». Но такая мелочь, как закон, АМКУ не заинтересовала.

Позиция суда

Суды также изменили свою позицию на противоположную. Так, в нашем производстве был иск ОСМД к собственнику квартиры о взыскании оплаты. В 2011 году Высший хозяйственный суд Украины (ВХСУ) отказал в иске, поскольку тарифы ОСМД не были согласованы горсоветом, как того требует Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах». В 2014 году то же ОСМД снова подало иск к тому же собственнику квартиры. По иску частично совпадал даже период взыскания. И ВХСУ вынес противоположное решение — взыскать начисленную задолженность. Примечательно, что в обоих случаях решение выносила одна и та же коллегия судей. Впоследствии Верховный Суд Украины в постановлении от 1 апреля 2015 года стал на сторону нового правоприменения, подтвердив обоснованность взыскания.

Позиция суда и органов исполнительной власти создала ситуацию абсолютной бесконтрольности ОСМД. Теперь они рассматриваются как саморегулируемые организации и фактически вышли даже из-под судебного контроля. Действительно, если ОСМД не регулируются Законом Украины «О жилищно-коммунальных услугах», то для них отсутствует требование экономической обоснованности тарифов. Соответственно, тарифы могут быть любыми.

Суд притворился, что решил проблему, сославшись на то, что ОСМД заказывает все услуги у специализированных организаций, которые и согласовывают свои тарифы. Это очевидный нонсенс. Мы называли пример домовых котельных, которые принадлежат ОСМД, а не специализированным организациям, и тарифы для которых никто не согласовывает. Другим примером будет уборка — понятно, что ни одно ОСМД не заказывает ее у ЖЭКов или клининговых компаний. Большинство ОСМД не имеет договоров со специализированными организациями на обслуживание электрических и водопроводных сетей. Все эти работы выполняются хозспособом, силами ОСМД, которое и оказывает все эти услуги. Пожалуй, единственная услуга, которую ОСМД заказывают у специализированных организаций, — это вывоз мусора, что составляет незначительную долю в тарифах.

Если бы, как установил ВСУ, ОСМД заказывали все свои услуги у специализированных организаций, то зачем нужна «прокладка» в виде ОСМД? На практике единственной такой организацией являются ЖЭКи, и жильцы могли бы заключать договоры с ними напрямую. Суд проигнорировал и вопрос об административных затратах ОСМД: очевидно, что они не входят в оплату услуг специализированных организаций, однако включены в тариф. По мнению суда, затраты на персонал ОСМД могут быть любыми, ничем не ограничиваемыми.

Более того, ОСМД может формировать тариф даже не за жилищно-коммунальные услуги, а за что угодно, что номинально связано с «управлением общей недвижимостью». Что касается упомянутых исков, следует отметить, что ОСМД наняло собственных охранников, потом дополнительно — охранное агентство, и суд согласился с тем, что толпа охранников в подъезде тоже входит в тариф, который ОСМД вправе устанавливать и взыскивать.

ОСМД оказалось вправе устанавливать любые зарплаты и любое штатное расписание. Зарплата сотрудников ОСМД резко превышала зарплату работников ЖЭКов, а нагрузка на одного сотрудника была в десятки раз ниже, чем предусмотрена действующими нормативами для коммунальных предприятий.

Заложники меньшинства

Суд проигнорировал главный признак саморегулируемой организации: из нее можно выйти. Именно поэтому закон и отказывается от их регулирования: не нравится организация — выходите из нее. Собственник квартиры в доме с ОСМД лишен такой возможности. Он становится заложником большинства. И даже не обязательно большинства: нередко, в том числе в упомянутых исках, устав ОСМД прописан так, что позволяет лишь незначительной части жильцов собраться и принять обязательное для всех решение. Согласно статье 10 Закона об ОСМД, общее собрание правомочно, если на нем присутствует большинство членов, а не жильцов. Члены же могут бесконечно отказывать жильцам в приеме. Членство сохраняется и при продаже квартир, что позволяет застройщикам долгое время контролировать ОСМД через «своих» людей, на которых были первоначально оформлены квартиры. А закон не позволяет недовольным жильцам создать новое ОСМД.

Еще более странными выглядят отношения ОСМД с жильцами, которые не являются его членами. Они лишены права обжаловать решения ОСМД о тарифах. Суд занимает именно такую позицию в связи с тем, что тарифы ОСМД являются обязательными только для его членов, а отношения с другими собственниками регулируются договором. Но ВСУ занимает следующую позицию: даже в отсутствие договора не члены ОСМД обязаны платить именно по установленным ОСМД тарифам. В самом деле, по какой же цене не член может заключить договор с ОСМД, если ОСМД не обязано предоставлять услуги по экономически обоснованным тарифам? ОСМД в такой ситуации бесконтрольно накручивает расходы; АМКУ отказывается проверять его как монополиста; не член ОСМД лишен оснований требовать в договоре какого-либо иного тарифа, нежели произвольно установленный ОСМД.

В итоге суд узаконил ситуацию, при которой незначительное количество членов ОСМД могут принять решение по тарифам, обязательное для всех собственников квартир. Позволил устанавливать любые тарифы, а нередки случаи, когда тариф ОСМД в десять и более раз превышает коммунальный. Лишил органы местной власти и госорганы какого-либо контроля за тарифами ОСМД.

Вместо реформы ЖКХ создана структура еще более хищническая и еще менее контролируемая, чем ЖЭКи.

В связи с принятием 14 мая с.г. Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» (Закон) ситуация еще больше запутывается. Согласно абзацу 10 части 1 статьи 7 Закона, сособственник обязан оплачивать только жилищно-коммунальные услуги. Однако тут же в Законе говорится не о жилищно-коммунальных услугах, а о «затратах на управление» (абзац 7 части 2 статьи 10) и заодно и об «услугах по управлению» (часть 1 статьи 11). А в Законе об ОСМД оставлены «взносы и платежи». Снова полная неразбериха. Причем, если цены на жилищно-коммунальные услуги регулируются соответствующим законом, цены на управление могут оказаться любыми.

Законодатель снова не ответил на главный вопрос: как защитить собственников квартир от установления произвольных тарифов? Этот вопрос хорошо отрегулирован относительно домов, обслуживаемых ЖКСами — их тарифы должны быть экономически обоснованными, но не относительно домов с управителями и ОСМД. Ограничение произвольных тарифов в новом Законе касается только расчета субсидий: их будут начислять по коммунальному тарифу, а не по более высокому тарифу ОСМД.

 

ЧЕРНЫЙ Вадим — партнер ЮК «Юником-Юг», г. Одесса

 

Поделиться

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Подписывайтесь на «Юридическую практику» в Facebook, Telegram, Linkedin и YouTube.

0 комментариев
Встроенные отзывы
Посмотреть все комментарии
Slider

Содержание

VOX POPULI

Государство и юристы

Оценка не для ВСЮ

Акцент

Показательное отступление

Государство и юристы

Взыскание — долго

Установка по требованию

Государство и юристы

Новости законотворчества

Президентский закон о военном положении принят

Государство и юристы

Регистрация ассоциаций

Создать должное

Инициатива предсказуема

Вернуть судебный сбор

Государство и юристы

Новости законотворчества

Принят закон об управлении многоквартирным домом

В УПК исключат возможность «безосновательных» преследований

Государство и юристы

Штрафной удар

Документы и аналитика

Застройные явления

ОСМДанская империя

Неделя права

Подтвердили доверие

Пять кадров

Не ВСЮ сразу

Неделя права

Новости из-за рубежа

Европейский суд обязал Грузию выплатить компенсации избитым демонстрантам

Неделя права

Награжден по праву

Новости из зала суда

Судебная практика

Предприятие-монополист не нарушило законодательство — ВХСУ

Новые тарифы на газ и тепловую энергию обжалованы в суде

Новости юридических фирм

Частная практика

Trusted Advisors — новая компания в сфере litigation

ЮК Jurimex — советник Укравтодора

Елена Перепелинская включена в список арбитров KLRCA

Отрасли практики

Поражение вне игры

Излишнее вынимание

Вина и мир

Рабочий график

КАЛЕНДАРЬ на неделю

Конкурентное по праву

Репортаж

Варшавский уговор

Самое важное

Отчет по единому взносу

Судейское решение

Форма исправления

Газоблок

Информационный бой

Судебная практика

Судебные решения

Страховое возмещение подлежит взысканию в пределах фактических затрат на ремонт

Нюансы признания сделки недействительной в процедуре банкротства

Судебная практика

Прикрыли лавочку

Третейская отговорка

Земляные заботы

Выплаты уволенным

Тема номера

Роялти-вояж

Чувство факта

Авторский раздел

Частная практика

Победителей судят

На арбитраж!

Другие новости

PRAVO.UA

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: