Одной из множества дыр в украинском законодательстве остается регулирование деятельности объединений сособственников многоквартирных домов (ОСМД). Законодатель создал их, Минрегион «проталкивал» ОСМД как альтернативу ЖЭКам, но до сих пор отсутствует ответ на очевидный вопрос: кто же контролирует ОСМД в части установления тарифов и расходования средств?

Услуги vs управление

Изначально правоприменение соответствовало здравому смыслу: поскольку для потребителя ОСМД ничем не отличается от ЖЭКа, то и регулируются они одинаково. Соответственно, Госкомцен проверял формирование тарифов в ОСМД, Антимонопольный комитет Украины (АМКУ) контролировал их как локальных монополистов, а органы местного самоуправления согласовывали тарифы на предмет экономической обоснованности. Суд, в свою очередь, отказывал ОСМД во взыскании с жильцов при отсутствии согласования тарифов горсоветом.

Ситуация радикально изменилась после 2012 года. Минрегион издал письмо о том, что ОСМД не являются субъектами Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах», поскольку не оказывают жилищно-коммунальные услуги, а управляют имуществом. При этом чиновников не смутило, что, согласно Гражданскому кодексу Украины, услуги по управлению недвижимостью возникают исключительно в силу нотариально оформленного договора управления, которого у ОСМД нет.

Услуги по управлению можно с натяжкой приписать тем ОСМД, которые ничего не делают сами, а только собирают деньги с жильцов и переводят их специализированным организациям, предоставляющим услуги. В реальности таких ОСМД практически не существует. Практически каждое ОСМД содержит дворников, уборщиц, рабочих. Достаточно очевидно, что дворники ничем не управляют, а оказывают услуги по уборке.

Бесконтрольность ОСМД

Как минимум занятый коррупцией Минрегион самоустранился от сложного и затратного по времени регулирования ОСМД. Более реалистично на позицию министерства повлияли связанные с ним застройщики, которые после продажи квартир продолжают контролировать свои ОСМД, извлекая из эксплуатации значительную прибыль.

В пользу бесконтрольности ОСМД высказался и АМКУ. Ранее ОСМД были субъектами многочисленных проверок региональными отделениями АМКУ, поскольку занимают монопольное положение на рынке услуг для каждого конкретного дома. Однако АМКУ сформировал позицию, в соответствии с которой ОСМД не ведут хозяйственной деятельности. Трудно сомневаться в абсурдности такой позиции, ошибочно отождествляющей неприбыльность с отсутствием коммерческой и тем более хозяйственной деятельности.

Согласно статье 4 Закона Украины «Об объединениях сособственников многоквартирных домов» (Закон об ОСМД), ОСМД может осуществлять хозяйственную деятельность для обеспечения собственных потребностей непосредственно или путем заключения договоров с физическими или юридическими лицами. В статье 10 этого Закона также упоминается словосочетание «финансово-хозяйственная деятельность объединения», содержится эта фраза и в статье 16: «Объединение имеет право… для выполнения уставных задач осуществлять необходимую хозяйственную деятельность». Но такая мелочь, как закон, АМКУ не заинтересовала.

Позиция суда

Суды также изменили свою позицию на противоположную. Так, в нашем производстве был иск ОСМД к собственнику квартиры о взыскании оплаты. В 2011 году Высший хозяйственный суд Украины (ВХСУ) отказал в иске, поскольку тарифы ОСМД не были согласованы горсоветом, как того требует Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах». В 2014 году то же ОСМД снова подало иск к тому же собственнику квартиры. По иску частично совпадал даже период взыскания. И ВХСУ вынес противоположное решение — взыскать начисленную задолженность. Примечательно, что в обоих случаях решение выносила одна и та же коллегия судей. Впоследствии Верховный Суд Украины в постановлении от 1 апреля 2015 года стал на сторону нового правоприменения, подтвердив обоснованность взыскания.

Позиция суда и органов исполнительной власти создала ситуацию абсолютной бесконтрольности ОСМД. Теперь они рассматриваются как саморегулируемые организации и фактически вышли даже из-под судебного контроля. Действительно, если ОСМД не регулируются Законом Украины «О жилищно-коммунальных услугах», то для них отсутствует требование экономической обоснованности тарифов. Соответственно, тарифы могут быть любыми.

Суд притворился, что решил проблему, сославшись на то, что ОСМД заказывает все услуги у специализированных организаций, которые и согласовывают свои тарифы. Это очевидный нонсенс. Мы называли пример домовых котельных, которые принадлежат ОСМД, а не специализированным организациям, и тарифы для которых никто не согласовывает. Другим примером будет уборка — понятно, что ни одно ОСМД не заказывает ее у ЖЭКов или клининговых компаний. Большинство ОСМД не имеет договоров со специализированными организациями на обслуживание электрических и водопроводных сетей. Все эти работы выполняются хозспособом, силами ОСМД, которое и оказывает все эти услуги. Пожалуй, единственная услуга, которую ОСМД заказывают у специализированных организаций, — это вывоз мусора, что составляет незначительную долю в тарифах.

Если бы, как установил ВСУ, ОСМД заказывали все свои услуги у специализированных организаций, то зачем нужна «прокладка» в виде ОСМД? На практике единственной такой организацией являются ЖЭКи, и жильцы могли бы заключать договоры с ними напрямую. Суд проигнорировал и вопрос об административных затратах ОСМД: очевидно, что они не входят в оплату услуг специализированных организаций, однако включены в тариф. По мнению суда, затраты на персонал ОСМД могут быть любыми, ничем не ограничиваемыми.

Более того, ОСМД может формировать тариф даже не за жилищно-коммунальные услуги, а за что угодно, что номинально связано с «управлением общей недвижимостью». Что касается упомянутых исков, следует отметить, что ОСМД наняло собственных охранников, потом дополнительно — охранное агентство, и суд согласился с тем, что толпа охранников в подъезде тоже входит в тариф, который ОСМД вправе устанавливать и взыскивать.

ОСМД оказалось вправе устанавливать любые зарплаты и любое штатное расписание. Зарплата сотрудников ОСМД резко превышала зарплату работников ЖЭКов, а нагрузка на одного сотрудника была в десятки раз ниже, чем предусмотрена действующими нормативами для коммунальных предприятий.

Заложники меньшинства

Суд проигнорировал главный признак саморегулируемой организации: из нее можно выйти. Именно поэтому закон и отказывается от их регулирования: не нравится организация — выходите из нее. Собственник квартиры в доме с ОСМД лишен такой возможности. Он становится заложником большинства. И даже не обязательно большинства: нередко, в том числе в упомянутых исках, устав ОСМД прописан так, что позволяет лишь незначительной части жильцов собраться и принять обязательное для всех решение. Согласно статье 10 Закона об ОСМД, общее собрание правомочно, если на нем присутствует большинство членов, а не жильцов. Члены же могут бесконечно отказывать жильцам в приеме. Членство сохраняется и при продаже квартир, что позволяет застройщикам долгое время контролировать ОСМД через «своих» людей, на которых были первоначально оформлены квартиры. А закон не позволяет недовольным жильцам создать новое ОСМД.

Еще более странными выглядят отношения ОСМД с жильцами, которые не являются его членами. Они лишены права обжаловать решения ОСМД о тарифах. Суд занимает именно такую позицию в связи с тем, что тарифы ОСМД являются обязательными только для его членов, а отношения с другими собственниками регулируются договором. Но ВСУ занимает следующую позицию: даже в отсутствие договора не члены ОСМД обязаны платить именно по установленным ОСМД тарифам. В самом деле, по какой же цене не член может заключить договор с ОСМД, если ОСМД не обязано предоставлять услуги по экономически обоснованным тарифам? ОСМД в такой ситуации бесконтрольно накручивает расходы; АМКУ отказывается проверять его как монополиста; не член ОСМД лишен оснований требовать в договоре какого-либо иного тарифа, нежели произвольно установленный ОСМД.

В итоге суд узаконил ситуацию, при которой незначительное количество членов ОСМД могут принять решение по тарифам, обязательное для всех собственников квартир. Позволил устанавливать любые тарифы, а нередки случаи, когда тариф ОСМД в десять и более раз превышает коммунальный. Лишил органы местной власти и госорганы какого-либо контроля за тарифами ОСМД.

Вместо реформы ЖКХ создана структура еще более хищническая и еще менее контролируемая, чем ЖЭКи.

В связи с принятием 14 мая с.г. Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» (Закон) ситуация еще больше запутывается. Согласно абзацу 10 части 1 статьи 7 Закона, сособственник обязан оплачивать только жилищно-коммунальные услуги. Однако тут же в Законе говорится не о жилищно-коммунальных услугах, а о «затратах на управление» (абзац 7 части 2 статьи 10) и заодно и об «услугах по управлению» (часть 1 статьи 11). А в Законе об ОСМД оставлены «взносы и платежи». Снова полная неразбериха. Причем, если цены на жилищно-коммунальные услуги регулируются соответствующим законом, цены на управление могут оказаться любыми.

Законодатель снова не ответил на главный вопрос: как защитить собственников квартир от установления произвольных тарифов? Этот вопрос хорошо отрегулирован относительно домов, обслуживаемых ЖКСами — их тарифы должны быть экономически обоснованными, но не относительно домов с управителями и ОСМД. Ограничение произвольных тарифов в новом Законе касается только расчета субсидий: их будут начислять по коммунальному тарифу, а не по более высокому тарифу ОСМД.

 

ЧЕРНЫЙ Вадим — партнер ЮК «Юником-Юг», г. Одесса