Судові спори у сфері оренди землі є дуже поширеною категорію справ. Однак незважаючи на їх значну чисельність та, відповідно, досить ретельне дослідження і правозастосування законодавства, що регулює земельні правовідносини, суди нерідко доходять протилежних висновків у подібних справах.

Спосіб захисту

Зокрема, одним із проблемних та неоднозначних є питання щодо обрання правильного способу захисту свого права.

У свою чергу, останнім часом Верховним Судом було розглянуто декілька подібних справ і прийнято в них послідовні та обґрунтовані рішення, які, на мою думку, здатні забезпечити таку жадану сторонами договорів оренди землі правову визначеність у питанні продовження дії договору оренди землі, зокрема, в контексті підстав для пролонгації договору та обрання способу захисту порушеного права.

Підстави та порядок продовження дії договору оренди землі врегульовано статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (Закон).

Варто відзначити, що цією нормою передбачено два різних за процедурою та можливими наслідками механізми пролонгації договору оренди землі, що часто залишається поза увагою позивачів і на що нерідко звертають увагу судові органи при розгляді відповідних спорів.

Так, частинами 1—5 статті 33 Закону передбачено переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк та механізм продовження договору оренди на новий строк, а частина 6 цієї норми визначає підстави, за яких договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Незважаючи на різні механізми пролонгації договору оренди, спосіб захисту відповідного права в обох випадках однаковий і залежить лише від поведінки іншої сторони, про що, до речі, зазначено у частині 11 статті 33 Закону.

Натомість, як показує навіть відносно «свіжа» судова практика, вказані механізми по-різному розуміють не тільки сторони відповідного договору, а й суди різних інстанцій, розглядаючи відповідні спори, внаслідок чого сторони обирають неправильний спосіб захисту права, а суди нерідко задовольняють такі вимоги.

Як приклад можна навести рішення Господарського суду Донецької області від 13 вересня 2017 року і постанову Донецького апеляційного господарського суду від 22 січня 2018 року у справі No 905/1364/17, в якій позивач просив суд визнати поновленим договір оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах. Такі вимоги він обґрунтовував тим, що протягом дії договору оренди неодноразово звертався до орендодавця з пропозицією укладення договору на новий строк, однак, не отримавши погодження на таке укладення, звернувся до орендодавця після закінчення строку дії договору з пропозицією продовжити дію договору на той самий строк і на тих самих умовах.

За таких обставин місцевий та апеляційний суди дійшли висновку, що належним, допустимим та ефективним способом захисту є вимога про визнання права, яка полягає у визнанні поновленим договору оренди. Фактичне поновлення договору відбулося згідно з приписами Закону та не пов’язане з рішенням суду. Судом лише підтверджено факт визнання договору поновленим.

Такий висновок судів прямо суперечить висновку Верховного Суду, викладеному у постанові від 7 листопада 2018 року у справі No 910/20774/17, якою Верховний Суд відмовив позивачу в задоволенні позовної вимоги про визнання припиненими правовідносин за договором оренди земельної ділянки від 31 серпня 2007 року та вказав, що у цій справі суди, обґрунтовано встановивши факт припинення права землекористування позивачів у силу закону, тобто фактичне припинення правовідносин між сторонами за спірним договором оренди, дійшли помилкового висновку про задоволення позовних вимог по суті. Заявлений позов фактично містить вимогу про встановлення судом факту, що має юридичне значення (припинення правовідносин у силу закону) та не стосується захисту права цивільного, тобто задоволення такої вимоги не є ефективним способом захисту прав позивачів, які вже захищені законом.

Подальша практика

Щодо порядку пролонгації договору оренди на підставі частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» та щодо способу захисту відповідного права висловлювалися, в тому числі, Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 10 квітня 2018 року у справі No 594/376/17 та Верховний Суд у постанові від 10 вересня 2018 року у справі No 920/739/17.

З аналізу наведених судових рішень можна дійти висновку, що на підставі частини 6 статті 33 Закону договір оренди може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто, орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов’язків орендодавця, треба зазначити, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону, і таке заперечення має бути заявлене саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.