Генеральный партнер 2020 года

Издательство ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРАКТИКА
Главная » Выпуск №15 (381) » Операции с ФОНовыми сертификатами

Операции с ФОНовыми сертификатами

Рубрика Тема номера
Сложности реализации на практике осуществления инвестиций в фонды операций с недвижимостью

Среди разнообразия видов ценных бумаг, закрепленных статьей 3 Закона Украины «О ценных бумагах и фондовой бирже» от 18 июня 1991 года, не нашли своего места и признания сертификаты фондов операций с недвижимостью (ФОН).

Неизвестно, случайность это или закономерность, но данная ситуация существенно повлияла на дальнейшую судьбу этого вида ценных бумаг — изолированность и оторванность от реальности.

И это несмотря на то, что с появлением Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19 июня 2003 года (Закон о финансово-кредитных механизмах), положившего начало сертификатам ФОН, они получили серьезный конкурентный потенциал:

1) стали чуть ли не единственно возможным способом привлечения средств в финансирование строительства наряду с механизмами фондов финансирования строительства (ФФС);

2) обеспечены довольно ликвидным и капиталоемким имуществом — недвижимостью;

3) позволяют существенно оптимизировать налогообложение получаемых доходов и отсрочить обязательства по уплате налогов.

Более того, механизмы ФОН являются прототипом популярного сегодня вида деятельности — девелопмента и инжиниринга в строительстве, подразумевающего полный цикл управления инвестиционным проектом по принципу «от концепции объекта строительства к эксплуатации построенного дома».

Сегодня большинство строительных, инжиниринговых, консалтинговых компаний декларируют в качестве основного вида своей деятельности управление строительными проектами, однако ни одна компания не воспользовалась возможностью приоб­рести статус финансового учреждения для запуска механизмов ФОН, несмотря на их существенные конкурентные преимущества.

Безусловно, данная ситуация имеет вполне объективные причины и предпосылки.

Сертификаты ФОН: о чем молчит Закон…

Сертификат ФОН является ценной бумагой, удостоверяющей право владельца на получение части чистых активов ФОН в денежной форме по истечении срока, на который был создан соответствующий ФОН, и право требовать соблюдения управляющим ограничений прав доверительной собственности.

Чистыми активами ФОН являются средства, размер которых равен разности между стоимостью имущества ФОН и стоимостью обязательств, возникщих вследствие управления ФОН. Стоимость чис­тых активов ФОН определяется в конце рабочего дня, предшествующего дню, когда будет проводиться размещение или выкуп сертификатов ФОН, но не реже одного раза в квартал.

Сертификаты являются атрибутом деятельности ФОН, создаваемых для обеспечения финансирования строительства недвижимости для дальнейшего ее использования с целью получения прибыли, передачи недвижимости в платное пользование третьим лицам, продажи недвижимости и осуществ­ления других операций с недвижимостью, не запрещенных законодательством.

В отличие от механизма ФФС участники ФОН — владельцы сертификатов ФОН рассчитывают на получение прибыли в денежной форме, в то время как участники ФФС, права которых удостоверяют свидетельствами, а не ценными бумагами, заинтересованы в приобретении в собственность жилья или нежилых помещений.

ФОН по аналогии с паевым инвестиционным фондом представляет собой средства, полученные управляющим ФОН в управление, а также недвижимость и другое имущество, имущественные права и доходы, приобретенные в результате управления этими средствами.

Создание ФОН является исключительной прерогативой финансового учреждения. Причем для этой роли подойдет далеко не каждое такое учреждение, а лишь то, исключительным видом деятельности которого является управление ФОН. Это вытекает из норм Распоряжения Госфинуслуг «Об утверждении Положения об установлении ограничений на совмещение деятельности финансовых учреждений по предоставлению определенных видов финансовых услуг» № 1515 от 8 июля 2004 года. Согласно Распоряжению, деятельность по управлению ФОН не может совмещаться с:

— деятельностью по управлению активами институтов общего инвестирования (ИОИ);

— деятельностью по прямому или опосредованному привлечению финансовых активов от физических лиц с обязательством последующего их возврата, которая не может совмещаться с предоставлением любых финансовых услуг;

— деятельностью по предоставлению финансовых кредитов за счет прямо или опосредованно привлеченных средств, которая не может совмещаться с предоставлением любых видов финансовых услуг;

— деятельностью ломбардов по предоставлению услуг финансового кредита;

— деятельностью по администрированию пенсионных фондов;

— деятельностью по доверительному управлению финансовыми активами, которая вообще не может совмещаться с любыми другими финансовыми услугами;

— деятельностью по управлению ФФС, которая не может совмещаться с предоставлением любых других финансовых услуг.

Более того, этот вид деятельности подлежит лицензированию, порядок получения лицензии для проведения данного вида деятельности регламентируется Распоряжением Госфинуслуг «Об утверждении Лицензионных условий осуществления деятельности по привлечению средств физических лиц — учредителей управления имуществом для финансирования объектов строительства и/или осуществления операций с недвижимостью» № 1225 от 24 июня 2004 года.

Плата за выдачу данной лицензии, действующей в течение трех лет, осуществляется одноразово и составляет 10 000 гривен.

Для создания ФОН финансовое учреждение должно разработать и утвердить Правила ФОН, инвестиционную декларацию и проспект эмиссии сертификатов ФОН, организовать размещение сертификатов ФОН путем открытой продажи или непосредственного предложения сертификатов ФОН заранее определенному кругу лиц.

Причем основным принципом функционирования данного финансово-кредитного механизма является создание по каждому объекту строительства отдельного ФОН.

Привлеченные в ФОН средства используются на условиях управления имуществом в интересах владельцев сертификатов в порядке, определенном Правилами ФОН. Владельцем сертификатов ФОН может быть любое юридическое или физическое лицо в отличие от инвестиционных сертификатов венчурного фонда, владельцами которых могут быть юридические лица.

ФОН создается на срок, установленный проспектом эмиссии, и до его истечения эмитент сертификатов этого ФОН не берет на себя обязательств относительно выкупа таких сертификатов. По истечении срока ФОН прекращает свое функционирование.

Механизм функционирования ФОН схематически выглядит примерно так:

1 шаг — заключение эмитентом сертификатов ФОН соглашения с застройщиком;

2 шаг — привлечение средств путем выпуска и размещения сертификатов ФОН;

3 шаг — инвестирование привлеченных средств в операции с недвижимостью;

4 шаг — заключение эмитентом соглашения с управляющим ФОН в случае передачи функций управления имуществом другому финансовому учреждению;

5 шаг — организация сооружения застройщиком объектов строительства в соответствии с предоставленной по соглашению документацией;

6 шаг — осуществление управляющим ФОН контроля за целевым использованием застройщиком направленных на строительство средств;

7 шаг — осуществление управляющим ФОН надзора за ходом строительства;

8 шаг — регистрация права собственности на недвижимость, приобретенную вследствие управления ФОН, на имя управляющего ФОН, действующего как доверительный собственник;

9 шаг — страхование недвижимости, приобретенной в результате управления ФОН, и страхование финансовой ответственности управляющего ФОН;

10 шаг — управление ФОН управляющим и получение дохода по условиям Правил ФОН;

11 шаг — распределение управляющим дохода от управления ФОН между владельцами сертификатов. Порядок получения владельцами сертификатов ФОН дохода разъяс­няется ГКЦБФР в письме № 07/04/13010 от 8 октября 2004 года;

12 шаг — выкуп сертификатов ФОН у владельцев по истечении срока, на который был создан соответствующий ФОН.

По своему целевому назначению сертификаты ФОН напоминают инвестиционные сертификаты паевых инвестиционных фондов. Однако имеют свои специфические особенности, а именно:

— управляющий ФОН обязан выкупить не менее одного процента от суммы эмиссии каждого выпуска сертификатов ФОН, функции управляющего которого он выполняет;

— общая номинальная стоимость сертификатов ФОН, выпущенных эмитентом, не может превышать пятидесятикратный размер собственного капитала эмитента;

— объем осуществляемого в рамках эмиссии выпуска сертификатов ФОН в сумме должен быть эквивалентным минимум 100 тысячам евро по курсу Национального банка Украины в день принятия решения об эмиссии сертификатов ФОН;

— оплата сертификатов ФОН при их размещении осуществляется только денежными средствами;

— выпускаются именными или на предъявителя, но исключительно в документарной форме. Такой вывод следует из того, что ведение реестра владельцев именных сертификатов ФОН эмитент осуществляет самостоятельно.

Как видим, для потенциального девелопера — управляющего проектами в строительстве этот механизм ФОН неприемлем по следующим причинам:

1) необходимость аккумулировать 1 млн грн собственного капитала для создания финансового учреждения согласно Распоряжению Госфинуслуг «Об утверждении Положения о внесении информации о финансовых компаниях в Государственный реестр финансовых учреждений и установлении требований к учетной и регистрирующей системе финансовых компаний» № 152 от 5 декабря 2003 года;

2) невозможность сосредоточить в одних руках разные механизмы по управлению проектами в строительстве, в частности невозможность использовать ФФС и создавать паевые инвестиционные фонды;

3) специфические нормативы и резервы, создание которых предусмотрено Распоряжением Госфинуслуг «Об утверждении Методических рекомендаций относительно ведения управляющими бухгалтерского учета средств и имущества фонда финансирования строительства и/или фонда операций с недвижимостью» № 533 от 7 мая 2004 года;

4) усложненный порядок получения разрешения на право осуществления эмиссии сертификатов ФОН, регламентированный Распоряжением Госфинуслуг «Об утверждении Положения о выдаче небанковскому финансовому учреждению — управляющему разрешения на право принятия на себя коммерческих рисков при создании фонда финансирования строительства вида Б и/или разрешения на право осуществления эмиссии сертификатов фонда операций с недвижимостью» № 1866 от 29 июля 2004 года.

Налоги и сертификаты ФОН

Законом Украины «О налогообложении прибыли предприятий» от 28 декабря 1994 года (Закон о прибыли) сертификаты ФОН приравнены к инвестиционным сертификатам, удостоверяющим право владельца на получение дохода от инвестирования в операции с недвижимостью в соответствии с Законом (пункт 1.38).

Операции по первичному выпуску (размещению) и операции по конечному погашению сертификатов ФОН находятся вне налогового учета налогоплательщиков. Однако операции относительно продажи сертификатов ФОН на вторичном рынке приведут к появлению дохода, который как финансовый результат увеличит валовый доход налогоплательщика согласно пункту 4.1.1 Закона о прибыли. Причем в состав валового дохода не включаются средства, привлеченные от владельцев сертификатов ФОН, доходы от осуществления операций с активами ФОН и доходы, начисленные по активам ФОН, созданных в соответствии с Законом, согласно пункту 4.2.8 Закона о прибыли.

Что же касается платежей, выплачивающихся владельцу сертификата ФОН в результате распределения дохода ФОН, то они приравниваются к дивидендам согласно пункту 1.9 Закона о прибыли, соответственно на них распространяется особая система налогообложения дивидендов, изложенная в пункте 7.8 статьи 7 Закона о прибыли.

Проблемным остается вопрос налого­обложения вознаграждения управляющего ФОН, являющегося объектом обложения НДС согласно пункту 4.7 Закона Украины «О налоге на добавленную стоимость» от 3 апреля 1997 года, в отличие от вознаграждения компании по управлению активами (пункт 3.2.1 Закона об НДС). Безу­словно, несправедливо, учитывая сходство механизмов управления средствами КУА и управляющего ФОН. Вероятно, понятие управления ФОН еще не нашло достаточно заинтересованных приверженцев, чтобы попасть на страницы Закона об НДС.

Доходы физических лиц — владельцев сертификатов ФОН Законом Украины «О налоге на доходы физических лиц» от 22 мая 2003 года не отнесены к налого­облагаемым, в отличие от доходов участников ФФС. Абсурдность этого положения заключается в том, что участники ФФС приобретают в собственность жилье и соответственно несут расходы, а не получают доход, в то время как участники ФОН приобретают сертификаты ФОН непосредственно для получения дохода (статья 25 Закона о финансово-кредитных механизмах).

Это можно было бы объяснить случайностью или недостатком времени для внесения соответствующих изменений в За­кон, однако упоминание о сертификатах ФОН в Законе все-таки есть — в контексте налогообложения объектов наследства. Так, сертификаты ФОН включаются в объект наследства и как его составляющая подлежат обложению налогом на доходы физических лиц (абзац «д» пункта 13.2 Закона «О налоге на доходы физических лиц»).

Поделиться

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Подписывайтесь на «Юридическую практику» в Facebook, Telegram, Linkedin и YouTube.

0 Comments
Встроенные отзывы
Посмотреть все комментарии
Slider

Содержание

Государственная практика

Защитники с большой... дороги

Деловая практика

Маркирование кинофильмов

Законодательная практика

Новеллы бюджета — 2005

Комментарии и аналитика

Мораторий в процедуре банкротства

Неделя права

Адвокат — субъект финмониторинга?

АМКУ: страсти накаляются

Кассации грозят изменения

Восстановит ли КСУ права фермеров?

В КСУ ожидается пополнение

Реестр событий

Каковы шансы «Криворожстали»?

Финал в деле судьи Бородина

Украина под градом решений Евросуда

Репортаж

«Вновь открывшаяся» реприватизация

Третейские суды: проблемы и перспективы

Судебная практика

Регистрация прав на недвижимость

Тонкости института исковой давности

Судебные решения

Основания для утраты пользования жилым помещением

Правовые основания для выселения из спорного помещения

Неявка истца в суд не всегда влечет оставление иска без рассмотрения

Полномочия по назначению арбитражного управляющего в процедуре банкротства госпредприятий

Тема номера

Операции с ФОНовыми сертификатами

И снова о строительстве мансард

Трибуна

«Новый» проект со старыми проблемами

Частная практика

Создаем фирму правильно

Юридический форум

«Нормативные акты Украины» для ноутбуков

Праздник Alma mater

Другие новости

PRAVO.UA

0
Оставить комментарийx
()
x

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: