В хозяйственной деятельности предприятий нередко встречаются случаи, когда срок договора истек, но арендатор по какой-то причине не освобождает арендованное помещение. Поэтому советую чи­тателю предусматривать такие моменты сразу в договоре аренды помещений. Кроме того, отмечать в договоре, что срок его действия — до подписания акта приема-передачи помещений из аренды!

В данной статье рассмотрим порядок возвращения помещений из аренды и какие именно штрафные санкции за «переаренду» помещений можно предусмотреть в договоре аренды, в том числе на примере судебного прецедента.

Договорные отношения и ответственность за их невыполнение

Как известно, арендой является основанное на договоре срочное платное пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельнос­ти. Предлагаю читателям вспомнить об основных принципах договорных отношений сторон, в частности арендных.

Как определено абзацем 1 части 1 статьи 193 Хозяйственного кодекса Украины (ХК), субъекты хозяйствования и другие участники хозяйственных отношений должны выполнять хозяйственные обязательства надлежащим образом в соответствии с законом, другими правовыми актами, договорами, а при отсутствии конкретных требований относительно выполнения обязательства — в соответствии с требованиями, обычно выдвигаемыми в определенных условиях.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 193 ХК к выполнению хозяйственных договоров применяются соответствующие положения Гражданского кодекса Украины (ГК) с учетом особенностей, предусмотренных этим Кодексом.

Как определено частью 2 статьи 193 ХК, каждая сторона должна предпринять все меры, необходимые для надлежащего выполнения ею обязательства, учитывая интересы второй стороны и обеспечение общехозяйственного интереса. Нарушение обязательств является основанием для применения хозяйственных санкций, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 629 ГК договор обязателен для выполнения сторонами. Согласно статье 526 ГК, обязательства должны выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями этого Кодекса, других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или другими требованиями, которые обычно выдвигаются.

В соответствии со статьей 764 ГК если наниматель продолжает пользоваться иму­ществом после истечения срока договора найма, то при отсутствии возражений наймодателя на протяжении одного месяца договор считается возобновленным на срок, ранее установленный договором.

Также, согласно части 4 статьи 284 ХК, срок договора аренды определяется по согласованию сторон. В случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды на протяжении одного месяца после истечения срока его действия он считается продленным на такой же срок и на тех же условиях, которые были им преду­смотрены.

После данного «законодательного отступления» предлагаю рассмотреть и проанализировать фабулу дела, где в судебном порядке просят выселить из арендованного нежилого помещения, еще и взыскать штрафные санкции за «переаренду»!

Обстоятельства дела

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения. Истец просит суд выселить государственное предприятие, передав помещение истцу по акту приема-передачи, и взыскать с ответчика штраф, предусмот­ренный пунктом 5 договора за нарушение им условий договора аренды нежилого помещения, неустойку на основании статьи 785 ГК, плату за пользование помещением.

Ответчик против удовлетворения иска в части имущественных требований возражает, ссылаясь на то, что поскольку у него отсутствует задолженность по арендной плате за период действия договора аренды нежилого помещения, то оснований для начисления штрафа у истца нет. Также ответчик отмечает, что поскольку он относится к государственному сектору экономики, а потому к нему при наличии доказанности вины должна быть применена ответственность, предусмотренная статьей 233 ХК, а не статьей 785 ГК, на которую ссылается истец.

Также ответчик ссылается на то, что в соответствии со статьей 61 Конституции Украины никто не может быть дважды привлечен к юридической ответственнос­ти одного вида за одно и то же правонарушение. Ответчик считает необоснованным то, что при расчете исковых требований истец индексирует размер арендной платы, тогда как в пункте 8 договора аренды нежилого помещения сторонами определено, что размер арендной платы за месяц составляет фиксированную сумму. Кроме того, ответчик отмечает, что истец в нарушение условий пунктов договора аренды нежилого помещения не выставлял ответчику счета на оплату арендных платежей.

В соответствии с пунктом 4 договора арендатор обязан вносить плату за пользование помещением (арендная плата, возмещение расходов на содержание арендованного имущества, земельный налог и плата за потребленную электроэнергию) один раз в месяц, не позднее 20 числа текущего месяца, за который осуществляется оплата, на основании счета, выставленного арендодателем.

Согласно пункту 19 договора, по окончании срока аренды арендатор обязан возвратить помещение арендодателю на протяжении трех рабочих дней в состоянии не худшем, чем оно было получено им, с учетом нормативного износа.

Оценивая представленные сторонами доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном рассмотрении в судебном заседании всех обстоятельств дела в их совокупности, и учитывая, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, суд считает, что исковые требования истца подлежат частичному удовлетворению на основании следующего.

Как усматривается из материалов дела, истец письмом уведомил ответчика, что срок действия договора аренды заканчивается 31 декабря 2007 года и на новый срок договор аренды заключаться не будет. Факт получения указанного письма ответчиком подтверждается подписью его представителя на уведомлении о вручении почтового отправления.

Кроме того, своим письмом истец просил ответчика освободить арендованное помещение в срок до 5 января 2008 года. Факт получения указанного письма ответчиком также подтверждается подписью его представителя на уведомлении о вручении почтового отправления.

Согласно статье 785 ГК, в случае прекращении договора найма наниматель обязан немедленно возвратить наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или которое было обусловлено в договоре.

Как усматривается из материалов дела, ответчик после истечения срока действия договора арендованное помещение не освободил, новый договор аренды на спорное помещение заключен не был, что не опровергает сам ответчик. Таким образом, ответчик безосновательно занимает спорное нежилое помещение, а потому исковое требование истца о выселении ответчика из данного нежилого помещения является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с пунктом 4 договора в случае просрочки выполнения обязательства возвратить помещение арендодателю в указанный срок арендатор обязан осуществлять оплату всех платежей, предусмотренных договором, до момента фактического освобождения помещения и его передачи арендодателю.

Штрафные санкции

Что касается исковых требований о взыскании с ответчика штрафа за нарушение им условий договора аренды нежилого помещения и неустойки на основании статьи 785 ГК, следует отметить следующее.

Статья 549 ГК содержит понятие неустойки. Так, неустойкой (штрафом, пеней) является денежная сумма или другое имущество, которые должник должен передать кредитору в случае нарушения должником обязательства. Штрафом является неустойка, исчисляемая в процентах от суммы невыполненного или ненадлежаще выполненного обязательства. Пеня — неустойка, исчисляемая в процентах от суммы несвоевременно выполненного денежного обязательства за каждый день просрочки выполнения.

Согласно части 2 статьи 551 ГК, если предметом неустойки является денежная сумма, ее размер устанавливается договором или актом гражданского законодательства. Договором в соответствии с частью 1 статьи 626 ГК является договоренность двух или больше сторон, направленная на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Стороны в договоре могут отступить от положений актов гражданского законодательства и урегулировать отношения на собственное усмотрение (часть 3 статьи 6 ГК).

В соответствии с частью 2 статьи 785 ГК если наниматель не выполняет обязанности относительно возвращения вещи, наймодатель имеет право требовать от нанимателя уплаты неустойки в размере двойной платы за пользование вещью за время просрочки.

При заключении договора аренды стороны пришли к соглашению, что в случае просрочки выполнения обязательства возвратить помещение арендодателю в указанный срок (2 рабочих дня после истечения срока аренды) арендатор обязан уплатить арендодателю штраф за каждый день просрочки в размере 10 % от размера арендной платы за последний месяц.

Таким образом, принимая во внимание то, что штраф по своей правовой природе является неустойкой, предусмотренный законодательством размер которой стороны изменили при заключении договора аренды, суд пришел к выводу, что с ответчика за нарушение им условий договора аренды нежилого помещения в пользу истца подлежит взысканию штраф, преду­смотренный договором, а исковое требование о взыскании с ответчика неустойки, начисленной на основании статьи 785 ГК, является необоснованным и не подлежит удовлетворению.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу об обоснованности исковых требований в части выселения ответчика из нежилого помещения, взыскания с него задолженности по плате за пользование помещением и неустойки, предусмотренной договором.

Вывод

Не считаясь с тем, что арендатор принадлежал к государственному сектору экономики, суд пришел к выводу о взыскании с него пени за просрочку договорных обязательств в размере, предусмот­ренном договором аренды, а не гражданским законодательством. Хотя это решение первой инстанции, и, возможно, оно будет отменено в вышестоящих судебных инстанциях. Тем не менее следует учитывать следующее. Согласно части 2 статьи 785 ГК, если наниматель не выполняет обязанности относительно возвращения вещи, наймодатель имеет право требовать от нанимателя уплаты неустойки в размере двойной платы за пользование вещью за время просрочки. Стороны в договоре могут отступить от положений актов гражданского законодательства и урегулировать свои отношения на собственное усмотрение (часть 3 статьи 6 ГК). Согласно части 2 статьи 551 ГК, если предметом неустойки является денежная сумма, ее размер устанавливается договором или актом гражданского законодательства. Штраф по своей правовой природе является неустойкой, предусмотренной законодательством, размер которой стороны могут изменить при заключении договора аренды.

КОТАШЕВСКАЯ Татьяна — юрисконсульт, г. Харьков