Судебные споры относительно действительности и исполнения договоров ипотеки, заключенных в качестве обеспечения исполнения кредитных договоров, казалось, получили единые алгоритмы разрешения в судах, и каждая из сторон полагала, что может рассчитывать на тот или иной исход разрешения. Однако внести свою толику в создание паники среди ипотекодержателей может решение Соломенского районного суда г. Киева от 6 декабря 2012 года, в случае если его правовые позиции будут оставлены без изменений. А переживать есть из-за чего практически каждому банку, который давал займы на приобретение недвижимости на вторичном рынке под залог именно приобретаемой недвижимости.

Названное судебное решение принято по итогам рассмотрения иска АО АСТРА БАНК к гр‑ну К. об обязательстве зарегистрировать право на недвижимое имущество (отсутствие такой регистрации делало невозможным выполнение решения Хозяй­ствен­ного суда г. Киева от 11 апреля 2011 года о взыскании задолженности по кредитному договору) и встречного иска гр-на К. к АО АСТРА БАНК о признании договора ипотеки недействительным.

Согласно правовой позиции суда, заключение ипотечного договора, то есть передача объекта недвижимости в залог, возможна исключительно в отношении тех объектов, право собственности на которые зарегистрированы за ипотекодателем на момент совершения сделки в установленном законом порядке (на момент возникновения правоотношений — органами БТИ).

Суд сослался на статью 5 Закона Укра­ины «Об ипотеке» (Закон об ипотеке), которая определяет предметом ипотеки объект недвижимости, отвечающий трем критериям: он принадлежит ипотекодателю на праве собственности (хозяйственного ведения), может быть отчужден и на него может быть наложено взыскание, и он зарегистрирован в установленном законом порядке как отдельный объект права собственности.

Кроме того, суд отметил, что согласно статье 331 Гражданского кодекса (ГК) Украины, в случае если право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, такое право возникает с момента такой регистрации, а согласно части 6 статьи 3 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (Закон о регистрации), сделки в отношении недвижимого имущества могут совершаться только после государственной регистрации права собственности на него.

Поскольку на день заключения спорного ипотечного договора право собственности на недвижимое имущество не было зарегистрировано за гр-ном К. в органах БТИ, по мнению Соломенского районного суда г. Киева, законных оснований для заключения такого договора ипотеки не было.

Что касается требования АО АСТРА БАНК об обязательстве зарегистрировать право собственности за гр-ном К., то суд отклонил доводы о наличии такого обязательства у ответчика, сославшись на тот факт, что это волеизъявление, а не обязательство собственника, поскольку регистрация права собственности осуществляется на основании его заявления.

Исходя из этого, Соломенский районный суд г. Киева пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований АО АСТРА БАНК. В то же время требования гр-на К. по встречному иску суд счел обоснованными и признал спорный ипотечный договор недействительным, а также исключил запись об обременении из Государственного реестра ипотек.

Таким образом, в случае если настоящее решение останется без изменений, может подняться новая волна «ипотечных» споров с целью признать недействительными ипотечные договоры, заключенные одновременно с договорами кредитования на приобретение недвижимости.

Мнение стороны

Коллизия на миллиарды

Юрий ТРЕПИЛЬЧЕНКО,
начальник управления по работе с проблемной задолженностью АО АСТРА БАНК

— Фактически имеет место коллизия материальных норм. Если, исходя из положений статьи 3 Закона о регистрации, возможность совершать сделки в отношении недвижимого имущества предусмотрена исключительно, когда право собственности на это имущество зарегистрировано за ипотекодателем (в рамках ипотечного договора) в соответствии с этим Законом (на момент возникновения спора — соответствующим органом БТИ), то специальное законодательство в сфере ипотеки содержит противоположные нормы.

Так, согласно статье 18 Закона об ипотеке, в случае, если ипотекой обеспечивается возврат займа, кредита для приобретения недвижимого имущества, передаваемого в ипотеку, договор купли-продажи этого имущества и ипотечный договор могут заключаться одновременно.

Именно предусмотренная статьей 18 Закона об ипотеке схема оформления кредита для приобретения недвижимости, обеспеченного ипотекой, является наиболее распространенной и приемлемой для всех участников рынка на территории Укра­ины, поскольку она до настоящего решения одинаково защищала интересы продавца, покупателя и кредитора. До начала 2013 года, как правило, такая схема оформления использовалась на практике банками Украины.

Поскольку сегодня указанное различие правового регулирования не имеет устоявшейся судебной практики, нами подана апелляционная жалоба на вышеуказанное решение Соломенского районного суда г. Киева от 6 декабря 2012 года. 16 января с.г. уже состоялось первое заседание в Апелляционном суде г. Киева, а следующее назначено на 13 февраля с.г.

Кроме того, мы осознаем важность нашего спора для всей банковской системы и рынка ипотек. В случае вступления в силу решения Соломенского районного суда г. Киева можно прогнозировать существенные убытки банковской системы, снижение инвестиционной привлекательности страны и негативные тенденции снижения объемов банковского кредитования, что является важным для населения Украины в целом. К тому же это может коснуться всех 176 банков Украины, поскольку в период с 2004 по 2013 год сформирован объемный системный портфель кредитования (примерно 100 млрд грн), обеспеченный именно такими ипотечными договорами.

Такая ситуация делает необходимым дальнейшее обжалование указанного решения и отстаивание правомерности применения положений статьи 18 Закона об ипотеке, несмотря на то что с 1 января 2013 года право собственности на объекты недвижимого имущества регистрируется нотариусами одновременно с заключением договора купли-продажи, что устраняет правовые риски, связанные с отсутствием регистрации покупателем-ипотекодателем за собой права собственности на приобретаемое имущество.