Обеспечение исполнения долговых обязательств залогом недвижимости сегодня, пожалуй, самый эффективный способ, применяемый не только в правоотношениях с банками. К тому же стороны вправе не только договориться о передаче недвижимости в залог, но и определить порядок удовлетворения требований залогодателя в случае неисполнения обязательства.

Однако даже если сторонам удается достичь договоренности о порядке перехода права собственности на недвижимость ипотекодержателю, споры нередко заканчиваются в суде. Причем наличие оговорки, с одной стороны, предполагает, что для перехода права собственности не требуется судебного решения, а с другой — может стать препятствием для вступления в силу решения суда, которым удовлетворены требования кредитора об обращении взыскания на предмет ипотеки путем передачи заложенного имущества в собственность.

Могут ли суды решать такие споры при наличии ипотечной оговорки или договора об удовлетворении требований кредитора за счет предмета ипотеки между сторонами и что будет, если суд принял решение по сути, разбирался Верховный Суд Украины (ВСУ), сформировавший свой правовой вывод по указанному вопросу в постановлении от 13 сентября 2017 года по делу № 6-1446цс17. Согласно обстоятельствам дела, гр-н К. одолжил гр-ну Д. сумму, эквивалентную 400 тыс. долл. США, а когда тот спустя три года не вернул — потребовал через суд обратить взыскание на предмет ипотеки — квартиру, принадлежащую должнику на праве собственности. Гр-н Д. в свою очередь подал встречный иск о признании договоров недействительными.

Шевченковский районный суд г. Киева решением от 23 июня 2016 года исковые требования по первичному иску удовлетворил — обратил взыскание на предмет ипотеки по договору от 1 марта 2012 года в счет погашения задолженности по договору займа от 13 января 2012 года, признав за гр-ном К. право собственности на квартиру. В удовлетворении встречного иска суд отказал.

Апелляционный суд г. Киева 7 февраля 2017 года решение суда первой инстанции в части обращения взыскания на предмет ипотеки отменил и принял в этой части новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки путем признания права собственности на него за ипотекодержателем, поскольку стороны определили внесудебный способ обращения взыскания на предмет ипотеки путем приобретения на него права собственности ипотекодержателем, что, по мнению суда, исключает возникновение права собственности на предмет ипотеки на основании судебного решения. Следовательно, отсутствуют и правовые основания для признания судом права собственности на ипотечное имущество за ипотекодержателем.

В свою очередь Высший специализированный суд Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел (ВССУ) определением от 21 июня 2017 года решение апелляционного суда отменил, оставив в силе решение суда первой инстанции. ВССУ отметил следующее: хотя местный суд и неправильно применил положения статей 37, 38 Закона Украины «Об ипотеке», но правильно решил спор по сути, поскольку исходил из факта неисполнения заемщиком договорных обязательств по договору займа, вывод суда об удовлетворении иска об обращении взыскания на залоговое имущество является по существу защитой нарушенных прав кредитора.

Устраняя неодинаковость в применении норм материального права, а именно: части 2 статьи 16 Гражданского кодекса (ГК) Украины, статей 36, 37, 39 Закона «Об ипотеке», ВСУ указал следующее.

Частью 2 статьи 16 ГК Украины предусмотрено, что одним из способов защиты гражданских прав и интересов судом может быть признание права, в том числе права собственности на имущество. Суд также может защитить гражданское право или интерес другим способом, установленным договором или законом.

Согласно части 3 статьи 33 Закона Украины «Об ипотеке», обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса или договора об удовлетворении требований ипотекодержателя, а часть 1 статьи 36 позволяет сторонам ипотечного договора решить вопрос об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора. Внесудебное урегулирование осуществляется в соответствии с оговоркой об удовлетворении требований ипотекодержателя, содержащейся в ипотечном договоре, или согласно отдельному договору, который подлежит нотариальному удостоверению и может быть заключен одновременно с ипотечным договором или в любое время до вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки. При этом договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре могут предусматривать передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет исполнения основного обязательства в порядке, установленном статьей 37 Закона Украины «Об ипотеке»; предоставление ипотекодержателю права от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи в порядке, установленном статьей 38 Закона «Об ипотеке».

Кроме того, часть 1 статьи 37 Закона Украины «Об ипотеке» признает такой договор или оговорку основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, выступающее предметом ипотеки.

В то же время возможность возникновения права собственности по решению суда предусмотрена лишь статьями 335 и 376 ГК Украины, а в статье 392 ГК Украины идет речь не о возникновении, а о подтверждении имеющегося у истца права собственности, приобретенного ранее на законных основаниях.

Исходя из анализа положений статей 33, 36, 37, 39 Закона «Об ипотеке», статей 328, 335, 376, 392 ГК Украины, ВСУ сделал вывод, что законодатель определил три способа защиты для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований кредитора путем обращения взыскания на предмет ипотеки: судебный — на основании решения суда и два внесудебных — на основании исполнительной надписи нотариуса и договора об удовлетворении требований ипотекодержателя. При этом договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре служат основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество в силу положений части 1 статьи 37 Закона Украины «Об ипотеке».

Таким образом, ВСУ констатировал, что при рассмотрении настоящего дела суд кассационной инстанции неправильно применил нормы статей 33, 36, 37, 39 Закона «Об ипотеке». В то же время он правильно решил спор по сути, поскольку кредитор, обязательство перед которым не исполнено должником, получил удовлетворение своих требований за счет ипотечного имущества (что и предусматривалось ипотечной оговоркой), хоть и в судебном порядке, поэтому у коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам ВСУ не нашлось оснований для отмены судебного решения этого суда.