Совсем недавно Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины (Минрегион) анонсировало введение новых государственных строительных норм (на украинском языке — «державні будівельні норми», ДБН), направленных на качественные изменения и обновление в сфере строительства и реконструкции.

Как известно, государственные строительные нормы являются обязательными для выполнения во время проектирования новых и реконструкции существующих строений, кварталов, микрорайонов, улиц и дорог согласно их назначению.

Ряд изменений в строительстве и реконструкции жилья введут уже совсем скоро: с 1 декабря с.г. начнут действовать новые государственные нормы по проектированию жилых домов (ДБН В.2.2-15:2019). Правительство заявляет, что в соответствии с этими нормами жильцам можно будет проектировать кухни-ниши в квартирах, станут обязательными лифты в домах, имеющих четыре этажа и более, а вот от устаревшей нормы по поводу радиоточек в каждой квартире можно будет отказаться. Заместитель министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Лев Парцхаладзе заявляет, что эти нормы будут распространяться на новое строительство, реконструкцию, капремонт и техническое переоснащение жилых домов до 73,5 м высотой включительно. Все то, что выше, будет регулироваться нормами относительно высотных домов.

Эти же строительные нормы, применяемые к жилым домам, диктуют изменения в вопросах размещения помещений общественного назначения: магазины, кафе, салоны красоты, отделения банков и т.д. можно будет размещать на любых этажах жилого дома, а не только до третьего этажа, как было раньше. Касаться это будет исключительно новых домов и только при условии соблюдения соответствующих  технических требований и правил противопожарной безопасности. Однако строительные нормы предусматривают также ряд исключений: например, отели и хостелы, бани и сауны, магазины стройматериалов, а также специализированные учреждения и предприятия, несущие угрозу загрязнения территории и воздуха, магазины с суммарной площадью более 1000 м² в жилых домах размещать будет запрещено.

Неоднозначную оценку получили положения ДБН Б.2.2-12:2019 «Планировка и застройка территорий», вступающие в силу 1 октября с.г. Согласно этим нормам высота застройки будет ограничиваться «голубой линией», чтобы предотвратить хаотичную застройку, в то время как «зеленой линией» будут ограничивать застройки для сохранения зеленых территорий. К новому жилью установили требование относительно процента застройки в зависимости от этажности: застройку земельного участка теперь будут рассчитывать в соотношении с планирующейся этажностью жилого строения. Кроме того, будут установлены граничные показатели максимальной плотности застройки, а также расширены нормы безбарьерного доступа маломобильных групп населения. А вот парковать автомобили хаотично внутри жилых кварталов будет запрещено. Владислав Кисиль, партнер ЮК KPD Consulting, отмечает, что по сути ДБН Б.2.2-12:2019 — это копия одиозной ДБН Б.2.2-12:2018 с таким же названием, приказ об утверждении которой был оспорен и отменен в судебном порядке ранее в этом году. По словам г-на Кисиля, основанием для отмены послужили нарушения процедуры принятия строительных норм. Примечательно, что суд не исследовал содержания самой строительной нормы, да и не мог этого делать по очевидным причинам. «Новый старый» стандарт все так же содержит ограничения по высотности жилой застройки в зависимости от количества жителей населенного пункта. Простыми словами, запрещается строить в селах и поселках жилые дома выше пяти этажей. Нетрудно догадаться, что особенно болезненно такое ограничение бьет по региональным девелоперам, активно застраивающим города-сателлиты жилыми многоэтажками. Такие нововведения нравятся далеко не всем, поэтому быть абсолютно уверенным в том, что строительные нормы 2019 года не постигнет судьба их предшественников, пока не представляется возможным», — заявляет г-н Кисиль.

Также Владислав Кисиль прокомментировал неординарный вопрос о том, каким образом новое нормативное регулирование в виде государственных строительных норм повлияет на текущие девелоперские проекты. По его словам, принцип «закон обратной силы не имеет», отлично известный юристам, здесь не работает: государственные строительные нормы — это не нормы права в классическом понимании, следовательно, коллизия нового и старого регулирования должна решаться особым образом. «До недавнего времени ответ давал пункт 4.8 ДБН А.2.2-3:2014. Он предписывал корректировать утвержденную проектную документацию исключительно в случае изменения норм о прочности, надежности, безопасности и доступе маломобильных групп населения. В других случаях новое нормативное регулирование на текущие проекты не влияло. Только вот совсем недавно были внесены изменения в пункт 15 Порядка разработки проектной документации на строительство объектов, утвержденного Приказом Минрегиона от 16 мая 2011 года № 45. Теперь корректировать проект согласно новым строительным нормам необходимо, если заказчик после утверждения проекта не успел получить разрешение на строительство либо проведение подготовительных работ», — уверяет г-н Кисиль.

В свою очередь, Мирослав Гнидка, руководитель юридического департамента группы компаний Merx, адвокат, отмечает, что до конца 2019 года Минрегион планировал обновить или изменить 29 государственных строительных норм и других нормативных актов в этой сфере. Ключевые касались возведения высотных домов и комплексов (изменения граничных размеров квартир и помещений, запрет любого строительства над линиями метрополитена, вопросы проектирования, строительства и эксплуатации зданий и сооружений с условной высотой от 100 до 200 м включительно), а также порядка разработки градостроительной документации (планы зонирования территорий, детальные планы территорий и прочее). Однако, как считает г-н Гнидка, все старания профильного министерства нивелируются изменениями от 1 июня 2018 года в пункте 4.8 ДБН А.2.2-3:2014, согласно которым проектная документация на объекты строительства, построенные полностью или частично в соответствии с утвержденным проектом, не подлежит корректировке в связи с введением новых нормативных актов, за исключением случаев, когда эта корректировка обусловлена повышением в новых нормативных актах требований относительно безопасности, а именно обеспечения механического сопротивления и стойкости (прочности), электро-, взрыво-, пожаробезопасности, энергоэффективности объекта и доступности для маломобильных групп населения, что противоречит нормам Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности».

«Поэтому у субъектов градостроительства постоянно возникают проблемы и колоссальные затраты, связанные с корректировкой проектной документации в соответствии с новыми строительными нормами на стадии реализации строительных проектов, что негативно сказывается на прозрачности строительной отрасли и привлекательности инвестирования в нее», — отмечает г-н Гнидка.

Изменение государственных строительных норм призвано обеспечить компромисс, который позволяет, с одной стороны, двигаться застройщикам в направлении внедрения современных технологий и методов проектирования, а с другой — акцентировать внимание на вопросах безопасности и комфорта граждан при реализации строительного проекта. Станет ли этот компромисс реальным, покажет время.

Алена СТУЛИНА • «Юридическая практика»