Обновить на стройке — PRAVO.UA
прапор_України
2024

Генеральний партнер 2024 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА
Головна » Выпуск №51 (991) » Обновить на стройке

Обновить на стройке

Как известно, уже более двух лет назад была упрощена процедура государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, строительство которого осуществлялось с привлечением средств от физических и юридических лиц. Поэтому сегодня застройщики уже самостоятельно занимаются оформлением права собственности на квартиры в новостройке, а инвесторы (покупатели) таких квартир с нетерпением ждут завершения процесса и передачи им соответствующих правоустанавливающих документов.

 

Силами застройщика

В частности, такое правило зафиксировано в статье 19 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (Закон), которая императивно устанавливает, что после введения объекта строительства в эксплуатацию государственная регистрация права собственности на жилье осуществляется застройщиком собственными силами и за свой счет.

Казалось бы, указанное выше обязательство застройщика призвано облегчить жизнь инвестору, поскольку ему не надо тратить свое время и усилия для сбора и предоставления большого количества документов, чтобы получить новую квартиру в собственность. Однако в реальности ситуация выглядит совсем иначе.

Так, бывают случаи, когда застройщик затягивает процесс получения на имя инвестора правоустанавливающих документов на квартиру или, что еще хуже, не получает их вообще. Это связано, например, с тем, что если есть проблема в комплектности всего пакета документов для подачи на госрегистрацию новостройки, застройщик не спешит доводить такое дело до конца.

 

Причины бездействия

Главная причина бездействия застройщика состоит в отсутствии в договорах об участии в фонде финансирования строительства и в Законе конкретных сроков, в течение которых застройщик должен оформить указанное выше право. И никакой возможности ускорить такой процесс пока, к сожалению, нет.

Конечно, можно обратиться в государственный орган, контролирующий деятельность застройщиков, или в суд с целью защиты своего имущественного права на квартиру в новостройке, однако на практике такие попытки не приносят желаемого результата.

 

Обращение в инспекцию

Следует отметить, что госорганом, который осуществляет надзор и контроль за соблюдением застройщиками требований законодательства в сфере строительства, а также обязательств, установленных Законом и договором с управителем Фонда финансирования строительства (ФФС), является Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины (Госархстройинспекция Украины).

В соответствии со статьей 24 Закона, Госархстройинспекция Украины осуществляет указанные выше полномочия в пределах и в порядке, которые установлены законодательством. Кроме того, соответствующий госорган также обеспечивает применение к застройщикам, нарушающим свои обязательства, меры воздействия в пределах и в порядке, которые предусмотрены законодательно.

Однако на данный момент порядок и пределы осуществления надзора за действиями застройщиков, нарушающих свои обязательства, до сих пор не утверждены. Как следствие, в Госархстройинспекции Украины просто отсутствуют меры воздействия на таких нарушителей.

Отсутствие соответствующих полномочий признает и сам госорган — такой вывод можно сделать, исходя из его ответов на обращения инвесторов с целью влияния на застройщиков. Однако до сих пор никаких действий по устранению этого пробела в законодательстве ни Госархстройинспекцией Украины, ни Верховным Советом Украины, ни Кабинетом Министров Украины осуществлено не было.

Подобная ситуация свидетельствует о законодательном неурегулировании вопроса, каким же образом контролировать застройщиков в случае нарушения ими своих обязательств перед инвесторами. С учетом масштабов деятельности застройщиков в наше время и привлечения ими огромных денежных средств от инвесторов на осуществление своей деятельности данный подход недопустим.

Таким образом, крайне важно принять меры нормативно-правового характера и разработать четкий план действий Госархстройинспекции Украины в случае нарушения застройщиком своих обязательств, предусмотренных в договоре или в законодательстве, а также прописать конкретные санкции для застройщиков в случае нарушения. Это позволит инвесторам иметь реальные инструменты влияния на застройщиков, а последним быть более ответственными по своим обязательствам и не откладывать их исполнение в долгий ящик.

 

Обращение в суд

Конституция Украины каждому гарантирует право на обращение в суд для защиты своих конституционных прав и свобод. Однако обращение инвестора в суд, к сожалению, не решит вопрос ни с ускорением, ни с оформлением за собой права собственности на квартиру в новостройке.

Причиной тому служит принятие Верховным Судом Украины постановлений от 10 февраля 2016 года и от 18 ноября 2015 года, в которых суд пришел к выводу, что действующим законодательством не предусмотрено возникновение права собственности на новый объект недвижимости на основании судебного решения. Такое право в соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса (ГК) Украины может возникнуть у инвестора только с момента государственной регистрации права собственности после завершения строительства и принятия объекта в эксплуатацию.

Следовательно, право собственности на квартиру в новостройке появится у инвестора только тогда, когда застройщик сам зарегистрирует за ним соответствующее право. В свою очередь, суд лишен полномочия признать за инвестором такое право собственности.

Вторым препятствием для инвестора при защите своих прав в суде является отсутствие, как уже было отмечено выше, установленного срока, в течение которого застройщик должен оформить за инвестором право собственности на квартиру в новостройке. Так, суды имеют полное право отказать инвестору в удовлетворении его исковых требований в связи с отсутствием нарушения застройщиком своих договорных обязательств, так как четкий срок такого исполнения ни в Законе, ни в договоре об участии в ФФС не указан.

 

Сомнительное решение

Возможным выходом из сложившейся ситуации может быть ссылка инвестора на часть 2 статьи 530 ГК Украины, которая предоставляет ему право в случае неустановления срока исполнения должником (застройщиком) своих обязанностей требовать такое исполнение в любое время.

Однако устойчивой положительной судебной практики, в которой суд, руководствуясь только указанной выше статьей гражданского законодательства, все же обязывает застройщика оформить и представить инвестору правоустанавливающие документы на квартиру, на данный момент нет. Кроме того, прежде чем рассматривать такие споры, суды, во-первых, устанавливают, обращался ли вообще инвестор письменно к застройщику с требованиями оформить за собой такое право.

Таким образом, отсутствие в законе и договорах об участии в ФФС конкретного срока, в течение которого застройщик должен оформить за инвестором право собственности на построенное жилье, дает застройщику возможность затягивать процесс оформления на долгие месяцы, а в большинстве случаев и на годы. В результате инвестор остается совсем один со своей проблемой, поскольку ни суд, ни контролирующий орган не могут повлиять на скорость оформления за инвестором права собственности на квартиру в новостройке.

 

СКУЗЬ Инна — младший юрист Pavlenko Legal Group, г. Киев


Комментарий

 

Контроль за застройщиком

Сергей БОГОЛЮБОВ, управляющий партнер МЮК «Боголюбов и Партнеры»

Срок переоформления права собственности на построенный объект на инвестора может быть защищен в рамках общего договорного процесса. Главным в данной теме является решение вопросов при заключении инвестиционного договора: срок исполнения обязательств инвестора должен быть определен четкой календарной датой, а не зависеть от наступления определенного события; должны быть указаны значительные штрафные санкции для застройщика за нарушение такого срока, а механизм их начисления и взыскания четко прописан; порядок осуществления оплаты со стороны инвестора должен быть определен частями и напрямую зависеть от осуществления застройщиком определенных циклов строительства; договор инвестирования должен определять четкий механизм получения инвестором достоверных данных о состоянии выполнения строительных работ.

Эффективным в процессе контроля застройщика является объединение инвесторов в крупные группы с целью экономии денег и времени, необходимых для контроля за застройщиком.

 

Минимизация рисков

Светлана ПАВЛИЧЕНКО, младший юрист ЮК EVERLEGAL

Уберечь инвестора от затягивания застройщиком процесса оформления права собственности на вновь созданное жилье может наличие в договоре между застройщиком и инвестором или же фондом финансирования строительства (если инвестирование осуществляется через него) детально прописанного механизма оформления права собственности с четко определенными сроками подготовки и подачи застройщиком документов для регистрации права собственности. Кроме того, имеет значение и определение в договоре четких сроков завершения строительства и введения объекта в эксплуатацию, что существенно влияет на процесс регистрации права собственности.

Но и наличие такого механизма в договоре не следует считать панацеей от всех бед для инвестора. К минимизации рисков препятствий в оформлении права собственности следует подходить комплексно, проверять наличие у застройщика строительной документации, разрешительных документов для строительства, документов на землю, на которой ведется строительство, соответствующей законодательству проектной документации.

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

Баннер_на_сайт_тип_1
YPpicnic600x900
баннер_600_90px_2
2024
tg-10
Legal High School

Зміст

Приводить в продвижение

Акцент

Все признается в сравнении

В фокусе: Энергетика

Сектор газа

Государство и юристы

Один за всех

Государство и юристы

Новости законотворчества

Внесен законопроект о новом порядке приобретения имущества ребенком

Государство и юристы

Урожайный код

Отступники из ВАСУ

Государство и юристы

Новости законотворчества

Предлагается изменить правила квалифоценивания судей

Порядок реорганизации банков могут упростить

Государство и юристы

Бесконтрольный выстрел

Новости юридических фирм

Частная практика

Команда Pavlenko Legal Group одержала победу в Верховном Суде Украины

ЮФ AVELLUM консультирует ЕБРР по вопросу предоставления группе «ХАСК» обеспеченной кредитной линии

Asters выступает консультантом «Укрзализныци» относительно реструктуризации облигаций

Sayenko Kharenko сопровождала получение разрешения АМКУ на продажу MillerCoors

Отрасли практики

Сегодня на аренде

Обновить на стройке

Запретная зона

Продвижение

Премьер-лига

35-й кадр

Репортаж

Агрокворум

Самое важное

На толкование «неправосудного»

Неверный вектор

Сменить порядок

РаВнообразие

Тема номера

Честным образом

Двигать делом

Признак равенства

Место спора

Органное исполнение

Пошли на уступки

Вычислить объем

Частная практика

Уверенность в ССВЕ

Інші новини

PRAVO.UA